（2014）宿城埠民初字第0616号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-07
案件名称
甘玉柱、朱永芳与甘新军买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘玉柱,朱永芳,甘新军
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城埠民初字第0616号原告甘玉柱。原告朱永芳。二原告委托代理人王新钢，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。电话。被告甘新军。电话。委托代理人王安桂，江苏河滨律师事务所律师。电话。原告甘玉柱、朱永芳诉被告甘新军买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩光升独任审判，分别于2014年9月26日，12月11日公开开庭进行了审理。原告甘玉柱及二原告委托代理人王新钢，被告甘新军及其委托代理人王安桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘玉柱、朱永芳诉称：2011年2月21日，原告将自建的底六上六楼房转让部分给被告，总价款为155000元，被告于协议签订时一次性付清。如有违约，给付违约金50000元。合同签订后，被告当时仅支付130000元，尚欠25000元。故诉请判令被告给付购房款25000元及利息，给付违约金50000元。本案诉讼费用由被告负担。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：甘爱银、甘玉柱、朱永芳与甘新军于2011年2月21日签订的《房屋产权及土地使用权转让协议》一份，证明原告将其所有的部分房屋以155000元的价格转让给被告。同时证明约定的违约责任为违约方承担违约金50000元。被告甘新军辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告确实从原告和案外人甘爱银处购买共有房产一处，价款是155000元，支付现金110000元，其余的45000元在共有人甘爱银，原告夫妻及案外人靳一前的共同确认下相互抵消。该事实在贵院（2013）宿城埠民初字第180、181号的案件中，靳一前和甘爱银当庭确认，并经判决确认。在抵消后，甘玉柱仍欠甘爱银现金20000元，该款由甘玉柱的父亲甘爱银承担。综上，被告不欠原告任何款项。被告为支持其答辩理由提供了以下证据：1、（2013）宿城埠民初字第181号民事判决书。该份判决书第2页第2段中被告靳一前辩称的第一句话，第4段审理查明部分的第2句自“被告靳一前自09年起”至第6行，证明被告应付房款已在各方的欠款中折抵，甘爱银对此予以认可。在该判决书中不论是靳一前还是甘爱银，均陈述了被告应付房款45000元，在各方的债权债务得以抵消。同时法院确认该事实。2、（2013）宿城埠民初字第180号民事判决书。该份判决书第1页第6段中案外人甘爱银确认了截止开庭时甘玉柱欠甘新军钱，自己愿意承担债务的事实。房屋买卖协议系2011年2月21日签订，而该案于2013年6月份开庭。也就是说，到2013年6月份甘玉柱仍欠甘新军款项。3、甘玉柱出具给甘新军的两份借条复印件，分别为2010年3月13日和7月3日，借款总金额24000元，证明甘玉柱曾欠甘新军款项。4、甘爱银出具给甘新军欠条复印件，于2011年8月26日出具，欠条载明“今欠到甘新军现金﹤原甘玉柱欠老四﹥两万元正。”证据3、4系（2013）宿城埠民初字第180号案件中证据。5、甘爱银、甘玉芳出具给甘新军的借条复印件三份，分别于2010年5月19日、2010年7月5日，2009年4月6日出具，总金额为130000元。6、靳一前和甘新军结算的利息单据复印件，证明靳一前和甘新军结算，上述借款本息合计并减去45000元房款后，仍欠甘新军107100元。7、靳一前和甘爱银在同一张纸上分别于2011年8月26日和2012年3月21日出具给甘新军的借条及担保证明复印件，金额为107100元。此证据系（2013）宿城埠民初字第181号案件中证据。庭审中，原、被告对证据的质证意见：原告甘玉柱、朱永芳质证称：1、证据3中和证据4的款项系同一款项。由于甘爱银出具证据4，所以收回证据3原件。证据4原件在（2013）宿城埠民初字第180号案件中。2、证据5和证据6也是同一笔款项。由于后来出现了证据6，证据5原件被靳一前收回。证据6原件在（2013）宿城埠民初字第180号案件中。被告甘新军质证称：对该证据的真实性认可，原、被告确实曾有买卖房屋事实。但是，1、该房子的所有人登记在案外人甘爱银名下，甘爱银有权处分，其进行债务抵消，应视为被告给付现金的行为。2、该份转让协议中，签字确认买卖合同的是原告和甘爱银，该证据不能证实被告尚欠余款25000元。在诉讼中，因（2013）宿城埠民初字第180、181号案件与本案相关联，本院依职权调取两案卷宗，并组织原、被告发表意见。原告甘玉柱、朱永芳认为：1、甘爱银在甘玉柱未偿还24000元时（甘新军所举证的证据3），向甘新军出具了甘新军所举证的证据4。但甘玉柱从未将债务转让给甘爱银，且已经将2010年2月3日和7月3日两笔共计24000元借款偿还甘新军。2、甘新军在（2013）宿城埠民初字第181号案件中陈述甘玉柱收到了甘新军购房款110000元，而让甘玉柱书写130000元收款凭据，另外的20000元甘新军应有甘玉柱的欠条。3、剩余房款45000元经靳一前、甘爱银结算，将甘玉柱的应得房款抵偿靳一前的借款。但甘爱银是担保人，担保行为系个人行为，无权将家庭共有财产中他人份额进行处分。被告甘新军认可两案查明的事实。本院经审理查明：2011年2月21日，甘爱银、二原告与被告签订《房屋产权及土地使用权转让协议》，将位于龙河镇朱大兴龙南组房屋中的7间及土地使用权转让给被告，转让价款为155000元，被告于协议签订时一次性付清。“双方不得擅自变更或终止协议，否则除赔偿给对方造成的损失外，另罚款违约金50000元”。转让合同附页中土地使用者登记人为“甘二银”。经查，甘爱银又名甘二银，现已死亡，生前与刘启侠系夫妻关系，系原告甘玉柱的父亲，原告甘玉柱与原告朱永芳系夫妻关系。合同签订后，即交付被告使用，但未办理宅基地使用权变更手续。被告给出的解释为龙河镇国土所以一处宅基地不能办理两个宅基地使用权证为由不予办理。经本院核实，被告所称属实。刘启侠对房屋由甘爱银及二原告卖于被告的事实明知且至今未提出异议。2010年12月8日，原告甘玉柱向被告出具收条一份，注明收到被告购房款130000元［收条原件在（2013）宿城埠民初字第181号案件中］。在（2013）宿城埠民初字第181号案件中，甘新军陈述甘玉柱收到110000元，向甘新军出具130000元收条；该案107100元借款系借款人靳一前、担保人甘爱银与甘新军原借款本息折抵甘新军应付购房款余款45000元后形成。针对甘新军关于107100元欠款形成过程的陈述，靳一前陈述“甘新军少甘玉柱购房款45000元，相抵后打了107100元的条子”。甘爱银陈述“房子是我经手卖的，以我跟我儿子甘玉柱名义卖给甘新军的，我儿子有没有收到11万我不清楚。‘原具体借款人’以下的字都是我写的，‘负连带责任’是甘新军让我写的，我不知道什么意思”。甘新军针对二人意见陈述如下：“写过条子之后，我找甘爱银要钱，因为钱是经过他的手，我让他担保，甘爱银说‘女婿借钱，掏心掏肺他不还我还’，后来就写了‘负连带责任’。”经查，靳一前与甘玉芳系夫妻关系，甘玉芳系甘爱银女儿。关于107100元借条的内容：“今借到甘新军107100元。借款人靳一前，借款日期2011年8月26日。此据为无息借据。原具体借款人甘爱银。2012年3月21日。负连带责任。”甘爱银、甘玉柱、甘玉芳等向被告出具过的条据列明如下：1、2010年2月13日，原告向被告出具借条一份，注明借款14000元。借条尾部注明“已付1000元”。2、2010年7月3日，原告向被告出具借条一份，注明借款10000元。证据1、2系被告提供的证据3。3、2011年8月26日，甘爱银向被告出具欠条一份，注明欠被告20000元，2011年12月10日前还清（系被告提供的证据4）。4、2009年4月6日，甘玉芳向曹碧出具借条一份，注明借款60000元。5、2010年7月5日，甘爱银向被告出具借条一份，注明借款40000元。6、2010年5月19日，甘玉芳向被告出具借条一份，注明借款30000元。甘爱银以经办人身份签字。证据4、5、6系被告提供的证据5。7、2011年8月26日，靳一前向被告出具借条一份，注明借款107100元，此据为无息借据。甘爱银于2012年3月21日以“原具体借款人”身份签字“负连带责任”（系被告提供的证据6）。另有被告称甘玉芳向其借款的借据一份：2009年4月6日，甘玉芳向曹碧出具借条一份，注明借款60000元（系被告提供的证据5）。本案中，原告提供的《房屋产权及土地使用权转让协议》为原件（已取回），被告提供的证据均为复印件。本院归纳本案争议焦点为：甘爱银将被告享有的债权折抵甘爱银为案外人靳一前提供担保的借款，其行为效力是否及于甘玉柱。本院认为，《房屋产权及土地使用权转让协议》由甘爱银、二原告作为出卖方共同签字。涉案房产登记的土地使用权人为甘爱银。甘爱银与刘启侠系夫妻关系，原告甘玉柱系其儿子，原告甘玉柱与原告朱永芳系夫妻关系。二原告称涉诉房产系家庭共有，被告亦陈述自甘玉柱和甘爱银处购买共有房产。在（2013）宿城埠民初字第181号案件中，靳一前陈述“甘新军少甘玉柱购房款45000元”。以上证据表明，涉案房屋系二原告与甘爱银、刘启侠等家庭成员共有，本院予以确认。甘爱银及二原告签字将涉诉房产出售给同村的甘新军并交付，刘启侠对此明知且在足够长的时间里未提出异议，视为对《房屋产权及土地使用权转让协议》认可，双方之间形成了房屋买卖关系，本院予以确认。被告甘新军依约负有交付房款155000元的义务。关于给付的房款：一、关于原告甘玉柱收到的房款。甘玉柱虽出具条据收到购房款130000元，现原、被告均确认被告交付原告房款110000元，应以实际交付款项110000元为准。二、关于折抵偿还借款的房款45000元。甘爱银以“原具体借款人”身份签字对靳一前与被告结算的借款本息“负连带责任”，靳一前明确甘爱银经手借款系其使用，原、被告对甘爱银的保证人身份亦均予以认可，并经（2013）宿城埠民初字第181号民事判决书确认，本院在本案中亦予以确认。在（2013）宿城埠民初字第181号案件中，靳一前与被告均确认被告应付的购房款余款45000元在靳一前、甘爱银与被告的债务中折抵完毕。被告和靳一前陈述确认后，甘爱银陈述如下：“房子是我经手卖的，以我跟我儿子甘玉柱名义卖给甘新军的。”可以看出，在（2013）宿城埠民初字第181号案件庭审中，甘爱银对被告和靳一前的上述陈述明知且未提出异议。本院认为，甘爱银在对结算内容明知的情形下在结算借条上签字，系明确以债权房款45000元债权抵偿其向被告所担保债务的行为。《房屋产权及土地使用权转让协议》未约定房款需交付指定收款人，甘爱银及二原告均为合同相对方，依法均有收受房款的权利。被告将房款交予甘爱银或甘玉柱、朱永芳中任何一人，均应认定履行合理。《房屋产权及土地使用权转让协议》未就房款支付方式作出约定，被告以其对甘爱银享有的债权折抵履行其向甘爱银、原告夫妻的债务，不违反法律规定，本院予以确认。原告称甘爱银的处分行为侵害其权利。本院认为，一、甘爱银与被告并无恶意串通等损害房屋共有人权利的行为。二、作为房屋共同产权人的甘爱银与二原告，关于房款的各自份额系内部法律关系。如何分配均与外部法律关系即被告在房屋买卖关系中如何履行付款义务无关。故原告该意见，无法律依据，本院不予采信。综上，被告给付原告甘玉柱购房款110000元，与甘爱银结算了45000元，故已全部履行了给付房款155000元的义务。二原告主张被告给付购房款余款25000元，于法无据，本院不予支持。关于违约金。二原告依据违约条款，即《房屋产权及土地使用权转让协议》中第五条：“双方不得擅自变更或终止协议，否则除赔偿给对方造成的损失外，另罚款违约金50000元”，主张违约金50000元。该条款约定的违约处罚条件为变更或终止协议，即变更协议主要条款或终止协议，导致合同关系变更或终止的法律后果。显然，如被告逾期未付款仅涉及违约履行的相关法律责任，不涉及合同关系变更或终止的法律后果。另外，在《房屋产权及土地使用权转让协议》签订的2011年2月21日之前：2010年12月8日，原告收到被告给付110000元并出具130000元收条；2010年2月13日，原告向被告出具14000元借条；2010年7月3日，原告向被告出具10000元借条；2010年7月5日，甘爱银向被告出具40000元借条。上述款项直接相加之和超过总房款155000元。2011年2月21日之后，甘爱银亦就原告欠款向被告出具过欠条。从各方后来进行的结算来看，原、被告双方未明确已付清房款，或许与借款部分的利息没有结算有关，并非被告欠购房款。故原告主张违约金，无合同依据、事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告甘玉柱、朱永芳的诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取837.5元，由原告甘玉柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1675元（该院为征收单位，户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。审判员 韩光升二〇一五年四月十三日书记员 刘 倩 搜索“”