（2015）秀法民初字第01819号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-12
案件名称
向福均,高丽与四川荣新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
秀山土家族苗族自治县人民法院
所属地区
秀山土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向福均,高丽,四川荣新房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）秀法民初字第01819号原告向福均，男，土家族，1983年3月24日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。原告高丽，女，汉族，1984年11月19日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。共同委托代理人聂启松，重庆博搏律师事务所律师。被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所。组织机构代码：62073686-0。法定代表人张森，该公司董事长。委托代理人周润平，该公司秀山项目部经理。原告向福均、高丽诉与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员许洪军于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告向福均、高丽的委托代理人聂启松到庭参加诉讼，被告荣新公司的委托代理人周润平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向福均、高丽诉称，2012年3月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定将被告开发的位于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会荣新领秀边城的商品房出售给原告，合同约定房屋总价款为286305元，交房时间为2013年1月31日前，同时双方还在《商品房买卖合同补充协议》第四条第四项明确约定：出卖人在买受人交清全部有效资料、税费并办理完毕商品房买家补差手续、商品房验收交付手续后540日内为买受人办理房屋所有权证，如因出卖人的责任未在上述期限内取得房屋所有权证的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。在履行合同中，原告已交清房款、税费、大修基金、购房保险费、查询费、抵押费等费用。原告已按合同的约定履行了相关义务，但被告一直拖延，未在约定的期限内为原告办理房屋所有权证书，故诉至法院.要求：1、判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付原告违约金暂定6000元（以原告所购房屋成交金额为基数，按照每日万分之一计算，从2014年8月1日算至被告为原告办理房屋所有权证，原告从被告处实际取得该证之日止）。庭审中，原告将违约金计算截止日期明确为以房产证载明的颁发日期为准。被告荣新公司答辩称，违约的情况确实存在，就违约金的问题可以协商解决，造成违约并不是我方主观上的原因，主要是政府规划调整导致我们验收、办证流程延长，原告的房产正已经在办理中。原告为支撑其所主张的事实，在举证期限内，向本院举示了如下证据材料：证据一、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，用以证明：1、原告与被告存在商品房买卖合同关系的事实；2、被告未在合同约定期限给原告办理房屋产权证，构成违约的事实。庭审质证时，被告对该组证据无异议。证据二、《个人购房借款／担保合同》、《抵押贷款合同》各一份。用以证明：1、原告向银行借款并用该款向被告购房的事实；2、原告用该《商品房买卖合同》项下的房屋作抵押向银行贷款的事实。庭审质证时，被告对该组证据无异议。证据三、《财务专用收据》四张、《借款凭证》一份。用以证明原告已交清房款、大修基金、契税等费用。庭审质证时，被告对该组证据无异议。被告荣新公司无证据向法庭举示。对于原告提交的证据一、二、三真实、合法，与本案具有关联，能证明本案的案件事实，本院予以确认。综合原告的起诉、被告的抗辩，庭审中双方的陈述、举证及本院对证据的认定，确认以下法律事实：原告向福均、高丽（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款286305元，乙方于2012年3月10日前支付购房款146305元，于2012年7月10日通过银行按揭支付140000元。合同第七条约定：属于预售商品房的，甲方应当在2013年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第3项约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，则房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费、水电气费、公共维修基金、全部税费应自本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。出卖人与买受人双方同意：关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条的约定。5、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日每日向出卖人支付总房款的万分之一违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。第十三条约定本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经买受人签字或盖章、出卖人盖章生效。凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。另查明，原告已经支付了购房款286305元、大修基金5339元、购房契税5726元。被告于2013年1月31日将商品房交付给原告使用。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，并明确了关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更，关于权属办理的问题应当适用该补充协议第四条，而非原《重庆市商品房买卖合同》第十三条。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告应在原告交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的540日内，为原告办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告未能在上述期限内取得房屋所有权证书，原告不退房的，被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。本案中，原告已经按照约定支付了购房款286305元、大修基金5339元、购房契税5726元，被告也于2013年1月31日将房屋交付给了原告。被告应按合同约定为原告办理房屋所有权证书，故原告要求被告为其办理房屋产权证的请求，本院予以支持。双方在《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，如果原告未签署相应的授权委托书、交纳全部购房款及税费等，被告有权拒绝办理房屋交付手续且被告在庭审中自认原告已将合同《商品房买卖合同补充协议》第四条第四款约定的全部有效资料交给被告。被告辩称，未能按时办理房屋产权证是因为政府行为的原因，但并未提供相应证据予以证明。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能按照约定办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证未能按时办理，其理当按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。故违约金的起始时间，应在2013年1月31日后扣除540日，即从2014年7月25日开始起算。因原告所购商品房至今未能办理房屋产权证，故违约金的具体计算方式为从2014年7月25日起计算至房产证办理完毕之日止，以286305元为基数，按照每日万分之一计算。原告仅主张被告从2014年8月1日起至计算至房产证办理完毕之日止，以286305元为基数，按照每日万分之一计算支付违约金，是其对自身权利的处分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告向福均、高丽所购商品房办理《房地产权证》。二、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告向福均、高丽逾期办理房地产权证的违约金（计算方式为：从2014年8月1日起至房产证办理完毕之日止，以总房款286305元为基数，按每日万分之一计算）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 许洪军二〇一五年四月十三日书记员 吴晓艳