（2015）余民一终字第31号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-11
案件名称
杨六保与赖芳华、廖龙龙房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
江西省新余市中级人民法院
所属地区
江西省新余市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨六保,赖芳华,廖龙龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）余民一终字第31号上诉人（一审原告）：杨六保，男。委托代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赖芳华，女。被上诉人（一审被告）：廖龙龙，男。上诉人杨六保因与被上诉人赖芳华、廖龙龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第01091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。经到庭的上诉人杨六保同意（被上诉人赖芳华、廖龙龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭），本案进行了书面审理，现已审理终结。一审法院查明，2013年2月28日杨六保与赖芳华签订《商铺租赁协议》一份，协议约定，杨六保（甲方）将新余市新亚新时尚城第089号商铺出租给赖芳华（乙方）经营，经营范围为服装、鞋帽等商品类别；期限3年，自2013年3月16日起至2016年3月15日止，租金为第一年16000元、第二年为18000元、第三年为20000元，租金支付方式为半年一付，公共消防、安全、卫生等管理费为80元／铺／月；协议签订之日支付半年租金，以后年的租金提前一个月付清，公共水电分摊每月付一次；每间商铺租赁经营押金为15000元等，对违约责任约定为“甲方遇下列情形之一，可单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺：2）、乙方经营商铺时一个月内有连续5天或累计10天未正常开门营业的，包括未按甲方统一的营业时间营业的；”等作了详细的约定。协议签订后，杨六保按约交付了商铺，赖芳华亦交纳了商铺租赁经营押金15000元。由于全体商铺租赁经营者的生意萧条，致使全体经营者于2014年3月20日全部关门停业。期间，赖芳华要求解除合同，并在与杨六保方协商后，于2014年4月16日腾空店铺。另查明，赖芳华租金交纳至2013年9月15日，杨六保书面通告各商铺免收租金从2013年10月16日至2015年3月15日；至2014年4月15日止，赖芳华尚欠杨六保电费243元。赖芳华与廖龙龙系夫妻关系。由于双方对解除合同产生争议，故杨六保诉至法院，请求：1、判决解除双方于2013年2月28日签订的《商铺租赁协议》，并腾空房屋，交还场地；2、赖芳华、廖龙龙支付租金1333元，电费243元，合计1576元（租金、电费暂计算至2014年4月15日），并支付自2014年4月16日起至实际腾空日止的租金、物业管理费和电费；3、判决赖芳华、廖龙龙交纳的15000元押金归杨六保所有；4、本案诉讼费用由赖芳华、廖龙龙承担。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。杨六保与赖芳华于2013年2月28日签订的《商铺租赁协议》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应诚实信用遵守合同的约定。由于杨六保主张解除合同，赖芳华表示同意，故杨六保要求解除双方于2013年2月28日签订的《商铺租赁协议》，未违反法律规定，于法有据，予以支持。关于杨六保主张的要求支付租金1333元、电费243元，合计1576元，并支付自2014年4月16日起至实际腾空日止的租金、物业管理费和电费的请求。一审法院认为，赖芳华于2014年3月20日关门停业后，于2014年4月16日已腾空店铺，期间租赁费在免收中，赖芳华实际拖欠的租赁费是2013年9月15日至2013年10月16日一个月计1333元（16000元÷12个月）和电费243元，合计1576元；故该请求与事实和法律相符，予以支持。杨六保主张的要求支付自2014年4月16日起至实际腾空日止的租金、物业管理费和电费的请求。因赖芳华在2014年4月16日已实际腾空店铺未使用，故该请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于杨六保要求判令赖芳华交纳的15000元押金归杨六保所有的请求。一审法院认为，杨六保因无证据证明赖芳华违反了协议“甲方遇下列情形之一，可单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺：2、乙方经营商铺时一个月内有连续5天或累计10天未正常开门营业的，包括未按甲方统一的营业时间营业的；”的约定，故对杨六保该请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除杨六保与赖芳华于2013年2月28日签订的《商铺租赁协议》；二、赖芳华、廖龙龙应于本判决书生效之日起十日内共同向杨六保支付店铺租赁费、欠缴电费合计1576元；三、驳回杨六保的其他诉讼请求。案件受理费1090元、财产保全申请费40元，合计1130元，由杨六保承担990元，赖芳华、廖龙龙承担140元。宣判后，杨六保不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销一审判决第三项，改判：1、赖芳华、廖龙龙支付自2014年4月16日至实际腾空日止的租金、物业管理费和电费；2、赖芳华交纳的15000元押金归杨六保所有。其理由有：1、双方签订的租赁协议中约定杨六保在以下情形可单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺：赖芳华经营商铺时一个月内有连续5天或累计10天未能正常开门营业的，包括未按杨六保统一的营业时间营业的；赖芳华不按合同约定的数额及交付期限向杨六保交纳租金、管理费、公摊水电费等相关费用。赖芳华在一审庭审中对累计10天未正常开门营业的事实予以自认，且在2014年3月20日后至一审开庭时商铺停业已数月。同时，赖芳华未按时交纳租金、管理费和公摊水电费。因此，杨六保有权依据合同的约定没收赖芳华交纳的押金15000元。2、赖芳华无证据证明其在2014年4月16日已腾空店铺，一审法院认定赖芳华在2014年4月16日已将店铺腾空，从而对上诉人请求判令赖芳华、廖龙龙支付2014年4月16日之后的租金、物业管理费和电费的诉讼请求不予支持，没有事实依据。3、一审法院认定的事实“由于全体商铺租赁经营者的生意萧条，致使全体经营者于2014年3月20日全部关门停业”严重失实。双方当事人在庭审中均未谈及全体营业者全部关门停业的情况，同时，没有证据证明因生意萧条，致使全体经营者全部关门停业。赖芳华、廖龙龙未予答辩。二审审理中，杨六保认可赖芳华已于2014年4月16日将商铺腾空的事实，并放弃上诉请求第一项，即要求赖芳华、廖龙龙支付自2014年4月16日至实际腾空之日止的租金、物业管理费和电费。二审经审理查明：杨六保与赖芳华签订的《商铺租赁协议》约定，杨六保在赖芳华不按合同约定的数额及交付期限向杨六保交纳租金、管理费、公摊水电费等相关费用以下情形下，可以解除合同、没收履约保证金、收回商铺。赖芳华欠付的电费243元为2013年12月13日至2014年4月15日期间累计欠付金额。赖芳华未有证据证明其在2014年4月16日腾空店铺前与杨六保协商解除《商铺租赁协议》及杨六保同意解除该协议，杨六保对赖芳华主张的该事实亦不予认可。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：杨六保要求赖芳华已交纳的押金15000元归其所有的诉请是否于法有据？根据杨六保与赖芳华签订的《商铺租赁协议》的约定，杨六保在以下情形下可单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺：赖芳华经营商铺时一个月内有连续5天或累计10天未能正常开门营业的，包括未按杨六保统一的营业时间营业的；赖芳华不按合同约定的数额及交付期限向杨六保交纳租金、管理费、公摊水电费等相关费用。赖芳华在一审庭审时认可其商铺在2014年3月20日停业，并于2014年4月16日将商铺腾空，一审法院对该事实已予以认定。本院认为，赖芳华未提供证据证明其在2014年4月16日腾空店面前杨六保已同意解除《商铺租赁协议》，因此，该协议仍为有效合同。赖芳华上述关门停业行为违反了合同关于正常开门营业的约定。同时，赖芳华欠付的电费243元为2013年12月13日至2014年4月15日期间累计欠付的电费，已连续4个月欠付电费，违反了合同关于水电费每月付一次的约定。赖芳华自2013年9月16日至2014年3月15日的租金（2013年10月16日至2014年3月15日期间的租金已免交）至今未向杨六保交纳，违反了合同关于租金应提前一个月交纳的约定。综上，本院认为，赖芳华未按约定正常开门营业、交纳电费和租金，应承担合同约定的相应违约责任，其缴纳的15000元押金应归杨六保所有。综上，一审认定事实有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第01091号民事判决第一、二项；二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第01091号民事判决第三项；三、赖芳华交纳的押金15000元归杨六保所有；四、驳回杨六保的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理1090元，财产保全费40元，二审案件受理费175元，共计1305元，由上诉人杨六保承担405元，被上诉人赖芳华、廖龙龙承担900元。本判决为终审判决。审 判 长 邓尧昌审 判 员 甘致易代理审判员 熊 剑二〇一五年四月十三日书 记 员 袁 文 更多数据：