（2014）朝民初字第03021号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-05-31

案件名称

北京市运输公司第四分公司与王红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市运输公司第四分公司,王红,北京红娘子餐饮有限公司,赵纳新,北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司小关分店

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第03021号原告北京市运输公司第四分公司，住所地北京市朝阳区小关北里×号。负责人赵铁岭，总经理。委托代理人孙靖，北京市东易律师事务所律师。委托代理人侯德隆，北京市东易律师事务所律师。被告王红，女，1968年8月27日出生。委托代理人田家文，男，1968年3月26日出生。委托代理人贾新学，北京江泓律师事务所律师。第三人北京红娘子餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区安外小关北里×号。法定代表人姜国君，总经理。委托代理人刘继允，男，1976年3月29日出生。委托代理人毕铁宇，北京市滕之信律师事务所律师。第三人赵纳新（北京源百味餐经营人），女，1968年10月23日出生。委托代理人贾学新，北京江泓律师事务所律师。第三人北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司小关分店，住所地北京市朝阳区安定门外小关北里×号44幢。负责人常年。原告北京市运输公司第四分公司（以下简称运输四分公司）与被告王红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京红娘子餐饮有限公司（红娘子餐厅）、赵纳新以及北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司小关分店（以下简称好邻居超市）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告运输四分公司之委托代理人孙靖、侯德隆，被告王红之委托代理人田家文，被告王红、第三人赵纳新之共同委托代理人贾学新，第三人红娘子餐厅之委托代理人刘继允、毕铁宇到庭参加了诉讼。第三人好邻居超市经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。运输四分公司诉称：2000年8月3日，我公司与王红签订了房屋租赁合同，我公司将位于北京市朝阳区×号院西侧×号房屋（以下简称诉争房屋）出租给了王红，年租金15万元，租赁期限自2000年10月1日至2004年9月30日，共计4年。2006年10月30日，我公司与王红就诉争房屋的租赁问题签订补充协议。双方在补充协议中约定，取消租赁期限，明确王红在过渡性经营期间，如遇国家政策和北京xx资产经营有限责任公司（以下简称xx公司）对国有资产进行整体规划、开发、经营调整时，我方有权提前30天通知王红，要求其将诉争房屋及场地等无偿交还给我公司。2008年12月3日，我公司与王红再次签订补充协议，租金标准降为每年19万元，每半年一交，租赁期限仍沿用此前双方在补充协议中的约定。2011年，我公司的上级单位xx公司重组公司资产，要求收回×号院内的房屋及土地。我公司在2011年5月10日向王红下达了腾退通知，要求其在30日内将诉争房屋腾退。但时至今日，王红仍未腾退，其还将诉争房屋转租给了赵纳新、红娘子餐厅以及好邻居超市。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院要求：1、确认双方的租赁关系已于2011年5月10日解除；2、王红、赵纳新、红娘子餐厅、好邻居超市腾退诉争房屋，并恢复原状；3、王红支付自2011年5月1日起至其实际腾退房屋之日止的房屋使用费，赵纳新、红娘子餐厅、好邻居超市承担连带责任。王红辩称：我与运输四分公司签订租赁合同后，双方又多次签订过补充协议。但双方始终明确约定，如遇国家占地，则补偿款应双方分享，如运输四分公司单方解除租赁合同，则需要赔偿我们损失，2006年时，双方对租赁期限又做了明确约定，即只有在国家占地以及xx公司整合资产时，我与运输四分公司的合同才到期。我方在承租房屋后，因原房屋已经破旧，所以对原有房屋进行了重建，运输四分公司要求我方将房屋恢复原状，但新房无法恢复成旧房。2008年时，为了奥运会，我们拆除了一部分违建房屋，运输四分公司还给了我方45万元的补偿。现在租赁合同期限未到，我公司也从未见过xx公司的正式文件，如果运输四分公司要求解除租赁合同，则需要对我方进行补偿。2011年4月25日前，我方一直按期支付租金。2011年6月，运输四分公司曾经起诉过大部分商户，但他又撤回了起诉。在那之后，运输四分公司不再收取租金，我们要交，他们也不收。我方也只有在得到补偿的情况下，才谈得上对其他第三人进行补偿。最后，我要求法院驳回运输四分公司的诉讼请求。赵纳新述称：2007年3月，我从王红手中承租了×号院部分房屋，经营餐厅。双方约定，租赁期限不固定，只有在遇政府拆迁时双方租赁关系才解除。后，我将一部分房屋转租给了好邻居超市。如运输四分公司要求我腾房，则其应补偿我厨房设备采购费15万元、人员安置费30万元、经营损失60万元。红娘子餐厅述称：我与王红是在2003年8月5日签订的租赁合同，我方承租×号院部分房屋用于经营餐厅。我与王红约定，租赁期限可以无限制顺延。在双方签订租赁合同前，王红还向我方出具了有运输四分公司加盖公章的允许王红转租的说明。因此，我方是诉争房屋的合法使用人，租赁合同期限与运输四分公司和王红签订的租赁合同期限相似。时至今日，我与王红的租赁合同期限尚未届满。2013年9月30日，规划部门发布文件，×号院的土地将面临拆迁，运输四分公司隐瞒了这个事实，妄图独吞拆迁利益。我方现在不同意腾退房屋，要求继续履行与王红的租赁合同。如果运输四分公司要求我方腾退房屋，则必须对我们进行补偿。好邻居未出庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：北京市运输公司第四汽车场系诉争房屋的所有权人，房屋所有权证书下发于1989年10月5日。1993年3月，经北京市交通局批准，北京市运输公司第四汽车场更名为北京市第四汽车运输公司。2009年10月15日，经北京市工商行政管理局核准，北京市第四汽车运输公司（以下简称第四汽车公司）更为名北京市运输公司第四分公司。2000年8月3日，第四汽车公司（后更名为本案原告）与王红签订房屋租赁合同，王红从第四汽车公司手中承租了诉争房屋。双方约定：租赁期限自2000年10月1日至2004年9月30日，年租金15万元；如因国家政策征地，产生的赔偿按国家有关规定双方合理分担；如第四汽车公司单方提前解除合同，应承担给对方造成的直接经济损失，具体数额双方协商，并退还未到期租金。合同签订后，第四汽公司将诉争房屋交付给了王红，王红对部分诉争房屋进行修缮、改建。2004年9月20日，第四汽车公司与王红签订补充协议，因王红承租房屋场地的合同已到期，双方约定：1、王红继续租用第四汽车公司的房屋场地，前提是不得影响第四汽车公司的总体开发，在整个租赁期内，若遇政府或第四汽车公司规划开发用地，合同自然终止，王红应在规定期限内迁出；2、本协议租期自2004年10月1日起，暂定半年，到期后若第四汽车公司无规划开发占地，则王红继续租用该处所，并在两年内，即2006年10月1日前不再另行签订续租协议；3、租金为每半年11万元；4、2006年10月1日后，若无开发事项，则同等条件下，王红有优先承租权；5、其他条款仍沿用原租赁合同。2006年10月30日，第四汽车公司与王红签订补充协议，载明：第四汽车公司面对企业调整形势，充分考虑了双方过年的友好合作关系，照顾王红在诉争房屋实施过渡性经营。双方具体约定：1、双方原合同（补充协议）约定的期限和终止条件，由于口径不统一，表意不完整，统一规范调整为：取消原合同（补充协议）规定的租赁期限，明确王红在过渡性经营期间，遇有国家政策和xx公司对国有资产进行整体规划、开发、经营调整时，双方无条件终止合同；2、上述情况出现时，第四汽车公司应提前30天书面通知王红（同时，出具xx公司正式文件的复印件），王红须在接到通知30天内，将承租房屋及场地完整无偿交还第四汽车公司，届时第四汽车公司不承担王红自建房屋、改造、装修以及经营等方面的任何赔偿、补偿责任；3、王红应保证交还的房屋、设备、设施以及场地完好齐全，未经第四汽车公司同意不得拆除房屋内的任何设施设备，王红投资进行的自建房屋、改造、装修和设备增容改造等，应完好无偿移交第四汽车公司，王红不得擅自拆除；5、考虑到双方的友好合作关系，年租金22万元不变。2008年12月3日，第四汽车公司与王红再次签订补充协议，载明：由于第四汽车公司2008年奥运会前期进行综合安全治理整顿，拆除王红在原承租场地的自建房屋558平方米，同时还收回了部分场地，第四汽车长给予了王红相应的经济补偿，经双方协商，对王红的租金标准进行调整。双方具体约定：1、年租金由22万元减至19万元（半年租金为9.5万元）；2、2008年10月1日起按年租金19万元执行，王红每半年预交9.5万元，分别于每年4月前和10月前缴纳；3、租赁期限仍按双方2006年10月30日签订的补充协议执行。2011年5月11日，运输四分公司向王红发出通知，内容为：因上级单位重大经营调整，依据双方于2006年10月30日签订的补充协议，我司正式通知你：1、双方租赁合同关系于2011年5月10日终止，请你于2011年6月10日前将所有成的房屋及场地腾空交还我司；2、请你于腾退并交还房屋之日起5日内到我司办理租金以及其他费用的结算。王红于2011年5月11日收到该通知。诉讼中，双方均认可王红缴纳了截至2011年4月30日的租金。庭审中，应本院要求，运输四分公司向本院提交了xx公司于2011年4月6日作出的京x发（2011）×号文件一份，内容为：经公司研究决定，对北京市朝阳区安外xxx里×号（原第四汽车公司）场地进行经营调整，终止退出目前的租赁经营模式。王红称运输四分公司并未向其出具xx公司的任何正式文件副本，其不认可双方的合同已解除。2011年6月，运输四分公司曾将王红诉争本院，后运输四分公司撤回起诉。另查一，2003年8月5日，王红将其承租的部分房屋转租给了案外人姜xx，姜xx承租房屋用于经营餐饮。双方在租赁合同中约定：租赁期限自2003年9月1日至2006年8月30日，年租金26万元；若3年后不拆迁，则本合同顺延两年；依次顺延后，即5年后，租金每年递增1万元；合同履行期内，如遇市政动迁，入地批租等原因致使本合同提前终止的，按国家有关规定办理。现部分诉争房屋由红娘子餐厅实际使用，红娘子餐厅的法定代表人系姜xx。庭审中，应红娘子餐厅的申请，本院委托评估机构对该餐厅的装修价值及设备价值进行了评估，评估意见为：截至2014年10月15日，红娘子餐厅内的装修价值为1275872元、设备价值为71475元。红娘子餐厅承担了评估费17170元。另查二，2007年3月11日，王红将部分诉争房屋转租给了案外人王xx，双方约定租赁期限自2007年3月12日至2008年4月30日，年租金2.5万元。双方约定：合同履行期内，如遇市政府产前、土地转租等原因致本合同提前终止的，拆迁补偿属于房屋的赔偿部分归房屋所有者所有，属于经营补偿的部分归王xx所有。后诉争场地由赵纳新经营北京x**餐厅，该个体工商户餐厅的经营人系赵纳新。庭审中，赵纳新认可其将诉争房屋转租给了好邻居超市。以上事实，有各方当事人陈述，租赁合同以及补充协议等在案佐证。本院认为：第四汽车公司与王红签订的租赁合同及补充协议，均不违法法律强制性规定，应属有效，双方均应遵守。第四汽车公司后名称变更为运输四分公司，相应的合同权利义务则由运输四分公司承受。对于王红与运输四分公司争议较大的租期是否期限届满的问题。本院认为，根据双方于2006年签订的补充，双方已明确约定：取消原合同（补充协议）约定的期限，明确王红在过渡性经营期间，只有在遇到国家政策和xx公司对国有资产进行整体规划、开发、经营调整时，双方无条件终止合同；同时，上述情况出现时，第四汽车公司还应同时出具xx公司正式文件的副本。据此，现运输四分公司持xx公司早已发布的要求清退×号院内商户的文件，要求解除其与王红的租赁合同，有事实依据，双方的租赁关系应当解除，王红也应遵守约定无条件腾退房屋。因王红自2011年5月其未再向运输四分公司支付租金，故相应的租金其还应给付运输四分公司。具体租金标准，运输四分公司参照原合同标准主张，本院就此不持异议。王红要求运输四分公司给予补偿，但双方在租赁合同及历次补充协议中均无此约定，故其主张本院不予采纳。运输四分公司称双方的租赁关系已于2011年5月11日解除，但运输四分公司仅向王红送达了通知书，其并未按照补充协议的约定向王红出具xx公司或政府的正式文件副本，在此情况下，本院不能视为双方的租赁关系已经解除。对于第三人腾退房屋的问题。本院认为，根据规定：第三人实际占据使用诉争房屋的，出租人有权要求房屋实际占用人一并腾退房屋。因此，在王红与运输四分公司解除租赁关系的前提下，赵纳新、好邻居超市以及红娘子餐厅继续使用房屋已无依据，故其三方应腾退诉争房屋。对于赵纳新、红娘子餐厅主张的补偿问题，其可向出租方另行主张。运输四分公司要求赵纳新、好邻居超市以及红娘子餐厅承担租金的连带给付义务。本院考虑到三方租期、租金标准以及房屋占用面积均不相同，故本院无法确定三方应承担的租金比例问题，以及一方承担租金给付义务后的追偿问题。故运输四分公司的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、解除原告北京市运输公司第四分公司与被告王红的租赁关系。二、被告王红、第三人北京红娘子餐饮有限公司、第三人赵纳新以及第三人北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司小关分店，应于本判决书生效之日起三十日内腾退北京市朝阳区小关北里×号院西侧×号房屋，并交还原告北京市运输公司第四分公司。三、被告王红于本判决书生效之日起三十日内支付2011年5月1日起至本判决书生效之日止房屋租金（以每半年租金九万五千元的标准计算）。四、如被告王红未按期履行上述第二、三项义务，则其应自本判决书生效之日起给付原告北京市运输公司第四分公司房屋占用费至北京市朝阳区小关北里×号院西侧×号房屋实际交还原告北京市运输公司第四分公司之日止（以每半年房屋占用费九万五千元计算）。五、驳回原告北京市运输公司第四分公司的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7476元，由原告北京市运输公司第四分公司负担76元（已交纳）；由被告王红负担7400元（于本判决生效之日起七日内交付原告北京市运输公司第四分公司3662元，余款于本判决生效之日起七日内交付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　穆　兰人民陪审员　　王胜太人民陪审员　　贾松涛二〇一五年四月十三日书　记　员　　许少华微信公众号“”