（2015）皇民二初字第1878号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-12-19
案件名称
原告冉陆荣与被告沈阳金辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冉陆荣,沈阳金辉房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第1878号原告冉陆荣。委托代理人周峰。被告沈阳金辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区珠江街77-5号。法定代表人陈延华，系该公司总经理。委托代理人张雨诗，系辽宁东拓律师事务所律师。原告冉陆荣与被告沈阳金辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法由本院审判员曹立刚独任公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周峰，被告沈阳金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）的委托代理人张雨诗均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，要求被告协助原告办理房产权属证书并向原告支付延期办理产权证书违约金5986.9元（自2013年12月18日至2014年3月1日）、返还原告差额面积款1509.3元、诉讼费用由被告承担。被告金辉公司辩称，逾期办证责任不在我方，是施工单位、政府部门手续不完整及园区业主擅自违建造成的。且原告购买的房屋已于2014年1月24日取得房屋初始登记批复，违约金应计算至该日，之后的违约金不同意支付。关于面积差问题，房屋登记面积应以房产证面积为准，合同面积是否与登记面积有误差应于房产证下发后核实，房屋出售时以施工方提供面积为准，造成面积差责任不在我方，不应由被告承担相应责任。经审理查明，2008年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人。双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河北大街268-31号第18幢3-5-2室商品房，建筑面积65.97平方米，单价每平方米3，869.99元，总价款255，303元。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。关于面积差异处理，合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。该合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2009年2月24日将该房屋交付原告使用。另查，被告未按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告于2013年12月17日起诉至本院，本院作出（2014）皇民二初字第234号民事判决书，判决被告给付原告至2013年12月27日止的逾期办证违约金。原告所购房屋已于2014年1月24日取得房屋所有权初始登记证明，登记面积为65.58平方米，比合同约定面积65.97平方米少0.39平方米，误差比绝对值小于3%。上述事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》、民事判决书、房屋所有权初始登记证明等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。关于逾期办证违约金问题。依据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即2010年2月20日前。原告所购房屋于2014年1月24日才取得房屋所有权初始登记证明，被告已违反合同有关产权登记约定，应承担逾期办证违约责任。但自2014年1月24日起，被告关于产权登记的义务已经完成，故对原告主张的2014年1月24日之后的逾期办证违约金本院不予支持。关于违约金的计算方法及金额，按已付购房款255，303的日万分之零点五计算，从2013年12月18日至2014年1月24日，共37天，逾期办证违约金应为574.4元（255，303×45天×0.00005）。关于被告提出因施工单位及政府手续不完整及园区业主擅自违建导致逾期办证的抗辩主张，因被告未提供证据予以证明，且其所主张事由并不属于不可抗力的法定免责事由，只是第三人违反合同约定和其他非法定免责事由造成其不能履约，根据我国合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任的规定，本院对被告该项抗辩意见不予支持。关于面积差价款问题。合同约定的商品房建筑面积为65.97平方米，所有权初始登记证明登记面积为65.58平方米，减少0.39平方米，且误差比绝对值小于3%。被告虽辩称应以房屋所有权证记载的面积作为登记面积，但因该房屋已由产权登记机关下发初始备案登记批复，则该批复记载的建筑面积已经登记机关测绘核实，即为该房屋的登记面积。故原、被告应据实结算房价款，现原告已按65.97平方米支付房价款，被告应将多收取的房价款返还原告。差价款应为1509.3元（0.39×3869.99元）。关于被告答辩主张的房屋出售时是以施工方提供的面积为准，造成面积差责任不在我方的抗辩意见，因被告未提供相关证据予以证明，且相关主张不符合法律规定的免责事由，只是第三人违反合同约定和其他非法定免责事由造成其不能履约，根据我国合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任的规定，本院对被告该项答辩意见不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告冉陆荣逾期办证违约金574.4元（从2013年12月18日至2014年1月24日止）；二、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告冉陆荣房屋面积差价款1509.3元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第一、二项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由原告垫付），本院减半收取25元，退回原告冉陆荣25元；本案受理费用由原告冉陆荣承担18元，由被告沈阳金辉房地产开发有限公司承担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 曹立刚二〇一五年四月十三日书记员 周晓伟 来自：