（2015）江中法民一终字第181号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-31

案件名称

吴用想、何丽芳租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴用想,何丽芳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省江门市中级人民法院民事判决书（2015）江中法民一终字第181号上诉人（原审原告）：吴用想委托代理人：林伟堂、梁玉玲，分别是广东广能律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审被告）：何丽芳委托代理人：李清，广东卓正律师事务所律师。上诉人吴用想、何丽芳因租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市江海区人民法院（2014）江海法礼民初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年4月25日，吴用想向原审法院提起诉讼，请求判令：一、何丽芳立即支付拖欠的租金84.4万元及违约金168.8万元（计算至起诉之日），之后的违约金按合同约定计算至还清租金之日止；二、何丽芳已支付给吴用想的定金30万元归吴用想所有；三、本案诉讼费由何丽芳承担。主要事实和理由是：2009年6月16日，吴用想与江门市江海区礼乐街道办事处某某股份合作经济联合社签订《土地租赁合同》，租赁相关土地使用权。2010年9月26日，吴用想与何丽芳签订《土地租赁合同》，约定吴用想租赁位于江门市江海区东侧（原某某砖厂）面积为52亩的土地使用权给何丽芳用于经营厂企。约定何丽芳在签订合同时，向吴用想交纳定金30万元和先交租后用地的方式支付租金等，同时约定何丽芳必须依法自主经营，按时交纳租金，如有违反，视作何丽芳违约处理。2011年11月2日，双方签订补充协议，解决土地使用的一些问题。双方签订土地租赁合同后，何丽芳从2013年初起一直未交纳租金，累计达到84.4万元，吴用想多次与之沟通未果，故提起本案诉讼。何丽芳答辩称：2012年9月份，何丽芳接到有关部门的通知要求拆除违章建筑，经何丽芳咨询，吴用想出租给何丽芳的部分土地是农业用地，不能建设建筑物，故何丽芳要求吴用想承担该部分的损失，何丽芳也因此拖欠吴用想的租金，在双方对此没有处理好之前，何丽芳行驶不安抗辩权是合理的。何丽芳确��拖欠吴用想的土地租金，但对吴用想主张的租金有异议，应当扣除6.19亩的土地租金。何丽芳交租金的最后时间是2013年5月31日，另对吴用想主张的违约金168.8万元和没收定金30万元有异议。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2009年6月16日，江门市江海区礼乐街道办事处某某股份合作经济联合社（以下简称某某经济联合社）与吴用想签订一份《土地租赁合同》，约定：某某经济联合社将原某某砖厂区内的土地及原某某砖厂的废弃厂房租赁给吴用想经营使用，租赁的土地位于江门市江海区某某村原某某砖厂区用地，面积为43亩，租赁的期限从2010年7月1日起至2030年6月底止。并由某某经济联合社协助何丽芳向当地的政府有关部门办理用地及建筑物的报建手续，具体费用由吴用想负责，某某经济联合社将该土地上的建筑物交由吴用想使用，如吴用想因经营需要拆旧建新的，一切手续由吴用想向政府相关部门申请办理，具体的费用由吴用想负责，某某经济联合社给予协助。未经审批违法用地所造成的一切责任由吴用想承担，与某某经济联合社无关等。2010年8月3日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规选（2010）12号的《关于同意原礼乐某某砖厂临建工业厂房规划选址复函》，载明：“江门市江海区某某村民委员会：你单位报来原某某砖厂改造为临建工业厂房的申请收悉。经报规划会审审议，意见函复如下：一、原则同意东侧原某某砖厂改造为临建工业厂房的规划选址（详见附件）。二、建设规模：规划用地36005平方米（54亩），建设用地33475平方米（50.21亩）。三、按建设程序，你单位应凭本函到市国土资源局办理用地预审后再报我局核发建设用地规划许可证和用地红线。此复。”2010年9月26日，吴用想与何丽芳签订一份《土地租赁合同》，约定：为发展经济，甲方（即吴用想）研究决定，将土地一块租赁给乙方（即何丽芳）经营使用。甲、乙双方经充分协商一致，本着合法、平等、自愿的原则订立《土地租赁合同》如下：第一条：租赁土地位置、面积。租赁的土地位于广东省江海区东侧（原：礼乐某某砖厂）。租地面积为52亩（附租用地图）。第二条：用途为经营厂企。第三条：租赁的期限：租赁期限由2010年12月1日至2028年11月30日止。第三条：租金：2010年12月1日至2014年11月30日止，每年每亩人民币13000元（全年租金：人民币676000元）；租金每四年递增8%计算。2014年12月1日至2018年11月30日止，每年每亩14040元（全年租金：人民币730080元）；2018年12月1日至2022年11月30日止，每年每亩15163.2元（全年租金：人民币788486.4元）；2022年12月1日至2026年11月30日止，每年每亩16376.2元（全年租金：人民币851562.4元）；2026年12月1日至2028年11月30日止，每年每亩17686.3元（全年租金：人民币919687.6元）。［注：以上租金均不含发票，如果需开具发票的，税金由乙方（即何丽芳）支付］第四条：租金的交纳方式。先交租后用地，乙方（即何丽芳）于每年的十二月一日前交清本年十二月一日至明年五月三十一日的租金，于每年六月一日前交清六月一日至十一月三十一日的租金。第五条：定金。在签订本合同时，乙方（即何丽芳）向甲方（即吴用想）交纳定金人民币叁拾万元整，合同期满，甲乙双方权利义务履行完毕，甲方（即吴用想）将定金无息退回给乙方（即何丽芳）。第六条：甲、乙双方的权利义务。（一）甲方（即吴用想）的权利义务：1、不得中途收回或转租该土地，不得干涉乙方（即何丽芳）自主经营；2、协助乙方（即何丽芳）办理用水用电的相关手续，相关费用乙��（即何丽芳）负责；3、协助乙方（即何丽芳）办理工商、税务的相关证照，相关费用由乙方（即何丽芳）负责；4、协助乙方（即何丽芳）向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方（即何丽芳）负责；5、协调解决邻里关系。（二）乙方（即何丽芳）的权利义务：1、乙方（即何丽芳）负责“三通一平”及建设工作等所需的全部费用；2、乙方（即何丽芳）必须依法自主经营，如违法经营所造成的责任自负，与甲方（即吴用想）无关，且视作乙方（即何丽芳）违约处理；3、负责到消防、卫生、税务、环保、工商等有关部门办理经营所需的证照，并负责相关费用；4、负责经营所需水费、电费，税金及经营期间的债权债务；5、负责向国土部门办理报建手续及相关费用；6、处理好邻里关系；第七条：其他约定。1、乙方（即何丽芳）必须依法经营，如违法经营所造成的一��法律责任及经济责任均由乙方（即何丽芳）负责，与甲方（即吴用想）无关。2、乙方（即何丽芳）在经营期间，要做好消防、环保、用电安全，建筑安全等生产安全的工作，如发生责任事故，由乙方（即何丽芳）负责，与甲方（即吴用想）无关。3、乙方（即何丽芳）需在所租赁土地上兴建建筑物时，必须在有关政府部门办好报建手续，甲方（即吴用想）负责协助办理。4、合同期内，如遇上级政府因规划建设需用该土地的，视作合同自动终止，互不追究违约责任，属土地补偿的归甲方（即吴用想），属建筑物补偿和生产经营性补偿的归乙方（即何丽芳），甲方（即吴用想）对乙方（即何丽芳）不另作任何补偿。5、乙方（即何丽芳）可以根据经营的需要在该土地上搭建临时建筑物，合同期内，该建筑物的所有权属乙方（即何丽芳）。合同期满，该土地归回甲方（即��用想）所有。乙方（即何丽芳）应在合同期满的30天内将地上的建筑物及生产设备自行搬走。期满不搬走的视为遗弃物处理，甲方（即吴用想）可追收乙方（即何丽芳）处理费用。6、合同期满，如甲方（即吴用想）继续出租该土地的，在同等条件下，乙方（即何丽芳）可优先续租，但要在合同期满提前半年向甲方（即吴用想）书面提出申请，并从新签订租赁合同。如果甲方（即吴用想）不再继续出租或乙方（即何丽芳）不再继续租该土地的，乙方（即何丽芳）应在合同期满之日起三十日内将该土地交回甲方（即吴用想）。7、乙方（即何丽芳）必须兴建一座6米以上宽度桥，并在地块中间建设宽12米水泥道路（附用地图），及负责厂区内全部下水道工程建设和消防用水，建设工程费用全部由乙方（即何丽芳）负责，乙方（即何丽芳）并承诺长期免费提供给甲方（即吴用想）使用。8、甲方（即吴用想）愿意将原某某砖厂的原电力与乙方（即何丽芳）平均使用该电力，具体使用电力安数以报供电部门批准使用为准。各自的用电量费用各自负责。第八条：违约责任。1、甲方（即吴用想）违约，双倍返还定金给乙方（即何丽芳），并赔偿乙方（即何丽芳）的实际经济损失或追究违约方的法律责任。2、乙方（即何丽芳）违约，甲方（即吴用想）收乙方（即何丽芳）的定金不予退还，且乙方（即何丽芳）在该土地上所兴建固定建筑物无偿归甲方（即吴用想）所用，甲方（即吴用想）并收回该土地另行安排。3、乙方（即何丽芳）逾期交付租金的，甲方（即吴用想）加收欠交部门每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方（即何丽芳）违约，本合同自动终止上。甲方（即吴用想）收回该土地另行安排。4、本合同未尽事宜可由双方另行约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。第八条：本合同经甲、乙双方签名（盖章）生效。本合同一式二份，甲乙双方各执一份。上述《土地租赁合同》经吴用想和何丽芳签名确认。合同签订后，何丽芳依约向吴用想支付了合同定金30万元，吴用想也依约将租赁的土地交付给何丽芳使用。何丽芳在收到吴用想交付的土地后在该土地上建造厂房进行出租。2010年11月8日，江门市江海区礼乐街道某某村民委员会出具一份《租地合同的补充说明》，载明：“2009年5月16日，我某某村委会与吴用想签订的某某砖厂用地土地租赁合同。现因吴用想向我村提出申请将部分用地由吴用想转租给第三方承租人何丽芳。经我村委会决定同意吴用想将部分土地转租的申请，但因转租土地所造成的一切责任与我某某村无关。我村与吴用想的原租地合同一切内容不变。特此说明”。2011年1月30日，某某经济联合社与吴用想再次签订一份《土地租赁合同》，约定：某某经济联合社将原某某砖厂用地租赁给吴用想使用，租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道某某村原某某砖厂用地，面积为28194.7平方米（即约42.29亩），租赁的期限从2011年4月1日起至2031年3月31日止。合同期内，如果吴用想因需要改变土地用途及开展“三通一平”的工作，某某经济联合社协助吴用想向有关部门申办改变土地用途的一切手续，所需的一切费用由吴用想负责。若吴用想未经有关部门审批而擅自改变土地规划用途所造成的一切责任由吴用想承担，与某某经济联合社无关等。2011年2月15日，江门市江海区礼乐街道某某村民委员会再次出具一份《租地合同的补充说明》，载明：“我某某村委会与吴用想签订的土地租赁合同。现因吴用想向我村提出申请将部份租用地由吴用想转租给第三��承租人。经我村委会决定同意吴用想将部份土地转租的申请，但因转租土地所造成的一切责任与我某某村无关。我村与吴用想的原租地合同一切内容不变。特此说明”。2011年6月28日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规发（2011）374号《关于某某旧砖厂工业厂房临建建筑方案的复函》，载明：“江门市江海区礼乐街道某某村民委员会：报来关于江海区礼乐街道某某旧砖厂工业厂房临建规划的资料收悉。经我局规划会审研究，因项目的用地手续未完善，请完善手续后再申请办理。”2013年8月6日，江门市江海区国土规划和环境保护局作出一份编号为江海国土（执法）责停字（2013）02号的《责令停止国土资源违法行为通知书》，载明：“礼乐街道某某股份合作经济联合社：经查，你联合社未经依法批准，擅自将位于江海区礼乐街道某某村和生围（土名）地段6.19亩土��出租用于非农建设，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你联合社立即停止违法行为，听候处理。否则，由此引起的一切后果由你联合社负责。”2013年9月16日，江门市江海区人民政府礼乐街道办事处作出一份《违法用地整改通知书》，载明：“礼乐街道某某股份合作经济联合社：根据国家土地督察局卫片检查，经查实，你联合社将位于礼乐街道某某村和生围（土名）地段（原某某砖厂地块）6.19亩土地出租用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条规定，已构成违法转让集体土地地使用权行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条规定，现责令你联合社自收到本通知书之日起五日内进行改正，将违法用地上��筑物、构筑物拆除，并对地块进行复耕复绿工作。逾期不改下的，将依法追究相应的法律责任。”后何丽芳所建的厂房被江门市江海区国土规划和环境保护局拆除了部分。何丽芳租赁吴用想的上述土地后，何丽芳合共向吴用想支付了租金1566000元。由于何丽芳租赁吴用想的土地后没有依时支付租金，吴用想遂于2014年4月25日向原审法院提起诉讼。另查明：一、何丽芳所建的厂房被拆除的面积的数据分别为：1、被拆除厂房面积为：长35.5米，宽24.6米；2、被拆除员工宿舍面积为：长13米，宽5.9米。二、江门高新技术产业开发区国土规划和环境保护局和江门市江海区国土规划和环境保护局向原审法院作出编号为高新国规环函（2014）13号的《关于礼乐街道某某股份合作经济联合社违法出租和生围（土名）地段土地情况的复函》，载明：“……二、经查阅江海区2010-2020年土地利用总体规划图，上述范围内的6.19亩土地在规划期间只能作农业用途使用，未经调整规划和依照《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用手续，不得擅自改变用途作非农建设用地使用。三、按照江门市城市总体规划要求，礼乐街道某某股份合作经济联合社和生围（土名）地段土地规划为工业用地，其只有分别向国土部门办理项目用地预审、农用地转用手续，向规划部门办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的前提下，才能作工业厂房建设使用。未经办理上述用地及规划报建手续而擅自进行厂房建设，其行为已违反了《土地管理法》第四十四条、《城乡规划法》第四十条、第四十一条的规定，需依法追究当事人的法律责任……”等。原审判决理由和结果原审法院认为：本案涉及吴用想、何丽芳之间的租赁合同纠纷的法律关系。根据双方��事人的诉辩意见以及本案庭审的情况，本案的争议焦点是：一、吴用想、何丽芳签订的《土地租赁合同》是否合法？二、吴用想请求何丽芳支付拖欠租金84.4万元及违约金168.8万元是否合法？三、吴用想是否有权没收何丽芳所交的合同定金30万元？关于吴用想、何丽芳签订的《土地租赁合同》是否合法的问题。《土地租赁合同》虽是吴用想与何丽芳的真实意思表示，但该合同所约定的租赁土地中有6.19亩属于农业用地，只能作农业用途使用，未经调整规划和办理农用地转用手续，不得擅自改变用途。而根据吴用想、何丽芳所签订的《土地租赁合同》中约定的土地用途为经营厂企，属于建设用途，违反了上述规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，故吴用想、何丽芳所签订的《土地租赁合同》中关于该6.19亩土地的租赁关系部分合同约定属无效，其他部分仍然有效。关于吴用想请求何丽芳支付拖欠租金84.4万元及违约金168.8万元是否合法的问题。何丽芳向吴用想租赁土地，并签订《土地租赁合同》，双方应当按照合同的约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，由于何丽芳没有按照合同约定的期限履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违��责任。根据吴用想、何丽芳双方签订的《土地租赁合同》第三条租金的约定：“2010年12月1日至2014年11月30日止，每年每亩人民币13000元（全年租金：人民币676000元）”，即双方在上述期间的土地租金按13000元／亩／年计算。由于吴用想出租给何丽芳的52亩土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，且该6.19亩土地也实际由何丽芳支配占用，故何丽芳应当支付相应的场地占用费给吴用想。因此，该6.19亩土地的场地占用费依法应予调整。参照事件发生地当时的租金收益水平，原审法院依法调整该6.19亩土地的场地占用费为1200元／亩／年。吴用想租赁土地给何丽芳后，2010年12月1日至2014年5月30日期间租（包括场地占用费）金应为：一、（52亩-6.19亩）×13000元／亩／年×3.5年=2084355元；二、6.19亩×1200元／亩／年×3.5年=25998元。上述两项合共2110353元，即何丽芳在2010��12月1日至2014年5月30日期间应交的租金（包括场地占用费）为2110353元，扣除何丽芳已支付的1566000元，何丽芳计至2014年5月30日止实际欠的租金（包括场地占用费）为544353元。吴用想请求何丽芳支付租金（包括场地占用费）的主张，证据充分，理由成立，原审法院予以采纳。但吴用想主张的租金844000元超出上述计算范围，对超出部分，原审法院不予支持。吴用想认为何丽芳实际支付的租金为1514000元，相差的52000元属于另一个鱼塘租赁合同租金的主张，证据不充分，理由不成立，原审法院不予采纳。何丽芳抗辩认为应当扣除6.19亩土地租金（实际是场地占用费）的主张，证据不充分，理由不成立，原审法院不予采纳。关于吴用想主张的违约金的问题。虽然吴用想、何丽芳在《土地租赁合同》中约定了违约金的计算方法为拖欠部分按每日1%计算，但鉴于该违约金的计算方法��于中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，故依法应予调整，调整为以实际欠款额为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止。由于吴用想主张的违约金统一从何丽芳最后一次支付租金的次日起（即2013年2月9日）开始计算，是其对诉权的自由处分，原审法院予以准许。即违约金应从2013年2月9日起，以实际欠款额为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止。关于吴用想是否有权没收何丽芳所交的合同定金30万元的问题。本案中，何丽芳虽然存在逾期交租的行为，存在过错。但由于吴用想出租给何丽芳的土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，对此，吴用想也存在过错。由于双方对此均有过错责任，且双方签订的《土地租赁合同》尚在履行过程中，故吴用想请求没收何��芳所交的合同定金30万元，证据不充分，理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，何丽芳应当支付租金（包括场地占用费）544353元及违约金（从2013年2月9日起，以实际欠款额为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止）给吴用想。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、何丽芳在本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年5月30日前欠租金（包括场地占用费）544353元及违约金（从2013年2月9日起，以实际欠款额为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止）给吴用想。二、驳回吴用想的其他诉讼请求。案件受理费29456元，由吴用想负担22092元，何丽芳负担7364元。当事人二审的意见吴用想不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判何丽芳支付租金84.4万元及违约金382768元（计至2014年12月5日）。主要事实和理由是：一审法院认定部分标的无效适用法律错误，而且既然是无效，就应返还，一审法院又许可何丽芳占用场地，互相矛盾，一审法院在没有任何根据情况下认定每亩每年1200元的场地占用费用，也是适用法律错误。吴用想租来时是每年每亩3000元，还要进行投入，一审判决对吴用想不公平，应依法改判。何丽芳的答辩意见与上诉意见相同。何丽芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：改判何丽芳仅需支付吴用想租金544353元，无需承担违约责任。主要事实和理由是：一、何丽芳拖延支付吴用想租金的行为，不是违约的行为，而是何丽芳合法行使同时履行抗��权。因吴用想交付给承租人的土地中，有6.18亩是农业用地，非工业用地性质。何丽芳就此6.18亩土地要求吴用想作出合法的解释及承担相应的过错责任，但吴用想拒绝答复，还强行收取合同约定的租金，吴用想对此有严重的先违约行为。何丽芳拖延支付租金的行为，是对抗吴用想的先违约行为。何丽芳不存在违约，不应承担违约责任，仅需要支付剩余未付租金。二、吴用想以工业用地的用途租赁给何丽芳使用，不符合合同的目的，何丽芳无法使用，不存在交使用费的问题。三、吴用想提供红线图给何丽芳作规划和建设，红线图的范围就包含了涉案被拆的建筑物，转土地使用功能也应该是吴用想以及某某合作社的义务，不应转嫁给何丽芳。四、吴用想多收取了何丽芳9亩租金。何丽芳与吴用想签订的《租赁合同》中明确土地亩数为43亩，而吴用想却按52亩收取何丽芳的��金，多收取9亩的租金，可以抵扣何丽芳缴纳的租金。吴用想答辩意见与上诉意见相同，另补充如下意见：即使合同无效，也应按约定的价格承担使用费，不能是1200元。二审期间，何丽芳提交一份红线图，证明何丽芳是按红线图的范围来建设厂房的。经质证，吴用想确认规划图的真实性，但认为何丽芳没有按该图实施，也证实何丽芳已使用土地，是否拆除违章建筑是与建筑合法有关，与土地没有关系，所以该证据和本案没有关联性。经审查，何丽芳提交的证据不属于二审中的新证据，故本院不予采纳。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》是否合法有效？二、何丽芳拖欠吴用想租金的数额以及何丽芳应否承担违约责任？关于何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”何丽芳与吴用想签订的《土地租赁合同》虽然是双方的真实意思表示，但租赁土地中的6.19亩属于农业用地，在未经办理农用地转用审批手续的情况下，不得擅自改变用途用于非农业建设。由于何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》中约定土地的用途为经营厂企，属于非农业建设用途，故该合同中涉及6.19亩农业用地的约定违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，双方《土地租赁合同》中涉及上述6.19亩土地的约定应属无效；而《土地租赁合同》中除上述6.19亩属农业用地以外，双方对其余45.81亩土地的约定因无证据证明违反了法律法规的强制性规定，该约定仍然有效。吴用想主张《土地租赁合同》涉及6.19亩土地的部分仍然有效，没有法律依据，本院不予采纳。关于何丽芳拖欠吴用想租金的数额以及何丽芳应否承担违约责任的问题。首先，吴用想、何丽芳签订的《土地租赁合同》中涉及45.81亩土地部分的约定合法有效，双方应当依约履行合同义务。合同签订后，吴用想已将该45.81亩土地交付给何丽芳使用，根据《中华人��共和国合同法》第二百二十六条第一款关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，何丽芳应当按约向吴用想支付租金。根据双方《土地租赁合同》的约定，2010年12月1日至2014年11月30日止，租金每年每亩13000元，故至2014年5月31日止，何丽芳应向吴用想支付45.81亩土地的租金2084355元（45.81亩×13000元／亩／年×3.5年）。双方在《土地租赁合同》中明确约定租赁土地的面积为52亩，何丽芳以双方合同约定的土地租赁面积是43亩为由上诉主张吴用想多收取其9亩土地的租金应予抵扣，没有事实依据，本院不予支持。其次，虽然吴用想出租给何丽芳的52亩土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，但何丽芳承租该6.19亩土地后，已在该土地上建设厂房出租并收益，而该厂房被拆除造成何丽芳的损失，吴用想亦承担了相应的赔偿责任，故何丽芳应当按照租金标��向吴用想支付土地占用费。何丽芳诉请吴用想返还多缴纳该6.19亩土地的租金23万元（实为土地占用费），理据不足，本院不予支持。由于江门市江海区礼乐街道办事处于2013年9月16日向某某经济联合社发出《违法用地整改通知书》，限其收到通知书起五日内进行整改，而何丽芳述称涉案厂房已被行政执法部门拆除，双方又都不能提供证据证明厂房拆除的具体日期，且厂房拆除后何丽芳也不能用于出租收益，其租赁该土地的目的无法实现，故场地占用费计算至2013年9月30日较为合理，何丽芳应向吴用想支付土地占用费227998元（6.19亩×13000元／亩／年×34／12年）。原审将土地占用费调整为1200元／亩／年并计算至2014年5月30日不当，本院予以纠正。综上，何丽芳应向吴用想交纳租金2084355元及土地占用费227998元，扣除何丽芳已支付的租金1566000元，至2014年5月31日止何丽芳仍欠��金518355元及土地占用费227998元。由于何丽芳没有按照合同约定的期限履行支付租金的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。况且，即便双方没有就拆除厂房造成的损失达成赔偿协议，也不能成为何丽芳拒付租金的理由，何丽芳以吴用想没有赔偿其损失为由主张其对支付租金享有不安抗辩权，理据不足，本院不予支持。原审判令何丽芳从2013年2月9日起，以实欠租金额为基数按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计付违约金，双方当事人对原审法院酌定的违约金标准并未提起上诉，故本院予以维持；而双方《土地租赁合同》中涉及6.19亩农业用地部分因属无效，针对该部分约定的违约责任对双方没有约束力，故原审判令何丽芳对此承担违约责任不妥，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实部分有误，实体处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2014）江海法礼民初字第84号民事判决；二、何丽芳应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年5月31日前欠付的租金518355元及违约金（从2013年2月9日起，以518355元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清之日止）给吴用想；三、何丽芳应在本判决发生法律效力之日起十日内支付土地占用费227998元给吴用想；四、驳回吴用想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第��百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29456元，由吴用想负担21056元，何丽芳负担8400元；二审案件受理费10624元，由吴用想负担4314元，何丽芳负担6310元。本判决为终审判决。审　判　长　　梅晓凌审　判　员　　陈史豪代理审判员　　潘丽芳二〇一五年四月十三日书　记　员　　尹焕好微信公众号“”