（2015）门民初字第631号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-04-30

案件名称

北京石龙葡东物业管理中心与李文来物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市门头沟区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京石龙葡东物业管理中心,李文来

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零九条

全文

北京市门头沟区人民法院民事判决书（2015）门民初字第631号原告北京石龙葡东物业管理中心，住所地北京市门头沟区葡东小区院内。法定代表人聂建民，经理。委托代理人冯亮，男，1981年2月16日出生，北京石龙葡东物业管理中心职工。委托代理人高千淳，女，1992年3月24日出生，北京石龙葡东物业管理中心职工。被告李文来，男，1960年1月28日出生。委托代理人李素梅（李文来之妻），1964年3月26日出生。原告北京石龙葡东物业管理中心（以下简称葡东物业中心）与被告李文来物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告葡东物业中心的委托代理人高千淳，被告李文来及其委托代理人李素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葡东物业中心诉称，李文来购买了北京市门头沟区葡东小区×号楼×单元×号房屋，该房屋面积为74.46平方米。2000年11月1日，李文来与我中心签订《葡东住宅小区物业管理委托协议》，约定由我中心对李文来的房屋进行物业管理，每年7月1日至次年6月30日为一个物业服务年度。根据相关文件规定，李文来应当给付的物业管理服务费项目及标准为：绿化费每平方米每年0.55元、化粪池清淘费每平方米每年0.3元、管理费每平方米每年2.4元、房屋公共部位小修费每平方米每年0.91元、小区共用设施维修费每平方米每年1元、生活垃圾清运费每户每年30元。同时，2005年7月1日至2006年6月30日期间的物业管理服务费还应加收5.5%的营业税金。李文来未及时给付2005年7月1日至2014年6月30日期间共计11个年度的物业管理服务费3750.92元。现我中心要求李文来给付上述物业管理服务费共计3750.92元。被告李文来辩称，2008年至2009年期间，葡东物业中心在距我家所在楼体两尺的位置挖沟埋设电缆，给我的生活造成影响；2012年北京”7.21大雨”时，小区内发生积水；我所在楼道公共区域的照明电费都是我向每位业主代收后再由我为楼道灯的电卡充值；小区内曾经有人进行烧烤，影响环境；楼道灯经常损坏、小区内卫生不好、绿化管理不到位。综上，我不同意葡东物业中心的诉讼请求。经审理查明，北京市门头沟区葡东小区×号楼×单元×号房屋由李文来居住使用，该房屋面积为74.46平方米。2000年11月1日，李文来与葡东物业中心签订《葡东住宅小区物业管理委托协议》，约定：由葡东物业中心对李文来的房屋进行物业管理；每年7月1日至次年6月30日为一个物业服务年度，每年7月1日至11月15日给付当年度的物业管理服务费。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、《北京市地方税务局关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》、《北京市实施＜中华人民共和国城市维护建设税暂行条例＞的细则》、《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》、《北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》等文件的规定，李文来欠缴2005年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理服务费共计3750.67元。另查，葡东小区尚未成立业主大会或业主委员会。上述事实，有高千淳、李文来、李素梅的当庭陈述，《葡东住宅小区物业管理委托协议》，《葡东住宅小区入住合同书》，相关政策文件等证据在案佐证。本院认为，葡东物业中心与李文来签订的《葡东住宅小区物业管理委托协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，葡东物业中心作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业管理服务费。葡东物业中心要求李文来给付物业管理服务费的主张，符合相关规定，但葡东物业中心主张的数额有误，经核算，李文来应当给付葡东物业中心2005年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理服务费共计3750.67元。对葡东物业中心主张过高部分，本院不予支持。对李文来以葡东物业中心在其所在楼外挖沟埋设电缆、给其生活造成影响，2012年北京”7.21大雨”期间小区发生积水，其代收公共区域照明电费为由，拒交物业管理服务费的答辩意见，没有法律依据，本院不予采信。对李文来所提小区内曾经有人经营烧烤，楼道灯经常损坏，小区内卫生不好，绿化管理不到位的答辩意见，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。应当指出，葡东物业中心在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告李文来于本判决生效之日起七日内给付原告北京石龙葡东物业管理中心2005年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理服务费三千七百五十元六角七分。二、驳回原告北京石龙葡东物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告李文来负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。代理审判员　张　源二〇一五年四月十三日书　记　员　荣凤宪微信公众号“”