（2015）承民终字第466号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-22
案件名称
上诉人冯树贞与被上诉人承德市金鼎房地产开发有限公司、被上诉人宽城满族自治县城关市场服务中心租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯树贞,承德市金鼎房地产开发有限公司,宽城满族自治县城关市场服务中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）承民终字第466号上诉人（原审被告）冯树贞。委托代理人仝树立，北京高朋（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）承德市金鼎房地产开发有限公司，住所地：承德市双桥区石洞子沟静雅山庄106-2。法定代表人周剑雄，总经理。委托代理人关保祥，河北德律律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）宽城满族自治县城关市场服务中心，住所地：河北省宽城满族自治县城关市场院内。法定代表人刘景联，经理。委托代理人杜春生。上诉人冯树贞与被上诉人承德市金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）、被上诉人宽城满族自治县城关市场服务中心（以下简称市场中心）因租赁合同纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2014）宽民初字第2247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯树贞及其委托代理人仝树立，被上诉人金鼎公司的委托代理人关保祥，市场中心的委托代理人杜春生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原判认定，1999年9月3日，案外人宽城镇中村村民委员会与宽城满族自治县工商局签订《协议书》，约定工商局租赁宽城镇中村集体所有土地，承租期为20年，自2001年12月31日起至2020年12月31日止，租金为每年6万元。2001年12月19日，案外人宽城满族自治县工商行政管理局与本案第三人法定代表人刘景联（连）签订了《买卖合同》，合同约定如下：一、甲方（宽城满族自治县工商行政管理局）出售给乙方（刘景联）的资产有：1、甲方所有的2180平方米售货大厅及周围30间门店；2、靠工商所小楼西侧三间平房；3、靠建行后院的1000平方米的交易大棚及棚台；4、靠议价公司家属院后的肉食行市场棚台；5、靠东大门处的肉食棚台；6、整个农贸市场内地面上所属其他设施及附着物；7、城关集贸市场租用土地户清单；8、大楼两个门洞子。二、合计作价一百一十一万元整……三、自本合同签订之日起，乙方对城关集贸市场、甲方所卖资产及地面附着物拥有永久性所有权及经营权……甲乙双方不因法定代表人的变更而解除合同，合同生效后，乙方对该市场及资产有处分权，乙方在2020年12月31日之前转卖给第三人时，须经甲方同意……另查明，1998年11月15日，案外人宽城满族自治县工商局与案外人宽城满族自治县邮政局签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁期限自1998年11月15日起到取消宽城集贸市场为止……2000年11月10日，宽城县邮政局与冯树贞签订了《房屋转租合同书》，合同约定：一、转租时间：自2000年11月15日至2010年10月14日止……合同到期后，虽未续签合同，但冯树贞仍按原合同继续履行。2006年9月21日，宽城满族自治县委办公室领导议事会议纪要研究讨论议定：根据《承德市国土资源局、承德市规划局﹤关于中心城市规划区内村庄改造建设的试行办法﹥》有关精神，原则同意金鼎公司和宽城镇中村对农贸市场以合作开发的形式进行开发建设；因农贸市场属旧城改造，拆迁成本较高，为鼓励开发商积极性，在政策上予以扶持，对土地出让金采取先征后返的优惠政策，用于支持开发单位；原则同意县城农贸市场拆迁补偿方案，宽城县建设、工商等部门要结合历史和现实情况，认真做好农贸市场拆迁补偿和转移安置工作。又查明，2011年10月18日，市场中心与宽城满族自治县邮政局签订《终止租赁协议》，宽城满族自治县邮政局于1998年1月15日租赁的宽城城关农贸市场原工商所一楼三间房屋于2000年11月10日转租给他人，于2010年10月14日届满，宽城县邮政局自2010年10月15日，不再租赁上述租赁物，不再交纳租金，宽城县邮政局以承租方享有的权利、义务自行灭失，所租房屋由现所有人收回。2012年7月24日，金鼎公司（甲方）与市场中心（乙方）签订了拆迁补偿合同，合同约定：甲方同意按照合同相应约定付给乙方人民币1000万元，乙方将其市场中心全部资产按照约定期限交付甲方，乙方积极配合甲方做好除市场中心以外的其他商户的拆迁补偿工作。乙方负责退还剩余合同期限租金和解除相关协议，其它乙方不负责解决。2014年2月11日，宽城满族自治县人民政府发布《关于关闭城关农贸市场启用新市场的通告》，根据《宽城满族自治县城市总体规划》、《宽城满族自治县商业网点规划》要求，经县政府研究决定于2014年4月1日前关闭城关农贸市场。该市场取消后，将原市场商户搬迁至下河西小学后农产品交易市场，搬迁日期为2014年2月21日至2014年3月31日，关闭日期为2014年4月1日。2014年3月19日，市场中心向冯树贞发布并送达解除合同告知函，解除双方的房屋租赁合同关系，双方的权利和义务终止。截至金鼎公司起诉之日，冯树贞并未腾空租赁房屋。据此，原审法院判决：一、解除被告冯树贞与第三人市场中心之间的租赁合同。二、被告冯树贞将租赁的房屋在十五日内腾空，返还给原告。宣判后，原审原告冯树贞不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、上诉人是从宽城邮政局转租的涉诉房屋，与被上诉人市场中心没有签订过任何合同。被上诉人没有举出房产证和土地所有权证等证明其所有权的归属，因而无权要求上诉人腾空房屋。一审法院没有查清案外人与上诉人、被上诉人及一审第三人的法律关系，宽城县工商局与案外人刘景连签订的买卖合同无效，一审法院将其作为有效证据予以采信，显然不当。一审原告与原审第三人的《拆迁补偿合同》无效，同时以《领导议事记要》来确认被上诉人具有县城农贸市场开发权事实认定有误。一审法院对一审被告是否享有补偿问题要求另行起诉错误。二、一审法院枉法裁判，适用法律错误，一审法院认定原审被告对《拆迁补偿合同》没有异议错误，一方面上诉人在一审时一再说明《拆迁补偿合同》无效，同样在代理词中亦对该证据提出异议，一审法院判决违背了不告不理及判依所请的民事诉讼原则。请求二审法院依法改判或发还重审。被上诉人金鼎公司答辩：金鼎公司与市场中心签订的《拆迁补偿合同》合法有效，宽城县政府的通告明确关闭和取消上诉人所租赁房屋的城关农贸市场，解除租赁合同的条件已经成就，上诉人应履行腾空房屋，将所租赁房屋返还金鼎公司的义务。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人市场中心辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。经二审法院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，上诉人冯树贞在二审庭审结束后，于2015年3月24日向本院提交盖有宽城满族自治县城关市场服务中心财务专用章的收据原件两张，证明自2010年10月15日起至2012年10月14日止交纳两年房租1000.00元人民币，自2012年10月16日起至2013年10月15日止交纳一年房租500.00元人民币，虽然该两份证据没有经过质证，但本院认为该证据符合客观实际，予以采信。同时提交承德市中级人民法院作出的（2012）承民终字第802号民事裁定书一份，该证据系发回重审裁定，没有处理结果，与本案无关，本院不予采信。本院认为，宽城县邮政局与上诉人冯树贞签订的《房屋转租合同书》2010年10月14日到期后，冯树贞虽未与被上诉人市场中心签订合同，但上诉人冯树贞仍继续租赁该房屋并向市场中心交纳房租，上诉人与市场中心已经形成事实上的房屋租赁合同关系。上诉人冯树贞与被上诉人市场中心形成的房屋租赁合同关系、被上诉人金鼎公司与被上诉人市场中心签订的《拆迁安置补偿合同》，以及案外人刘景联与案外人宽城县工商行政管理局签订的《买卖合同》均系各方当事人真实意思表示。案外人刘景联依买卖合同取得了市场中心的经营权并成立了宽城满族自治县市场服务中心，上诉人冯树贞与被上诉人市场中心形成的事实上的租赁合同关系，双方对租赁期限没有约定，应视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，被上诉人市场中心向上诉人送达了《解除合同告知函》，解除条件已经成就，被上诉人市场中心与上诉人之间的租赁合同关系自被上诉人市场中心向上诉人发出解除合同通知之日起至被上诉人金鼎公司起诉之日止已经解除。被上诉人金鼎公司根据宽城满族自治县委办公室领导议事会议纪要的决定对市场中心所经营的集贸市场实施拆迁开发并与市场中心签订了《拆迁安置补偿协议》，以及张贴宽城满族自治县人民政府发布的《关于关闭城关农贸市场启用新市场的通告》，被上诉人金鼎公司按照其与被上诉人市场中心签订的拆迁补偿协议的约定主张权利并无不当。既然上诉人与被上诉人市场中心之间的租赁合同关系已解除，城关农贸市场也已于2014年4月1日前关闭，上诉人就有义务腾空所占的租赁房屋，一审法院判决对上诉人主张补偿等请求，可另行主张权利，依合同相对性原则并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元人民币，由上诉人冯树贞承担。本判决为终审判决。审 判 长 张认众审 判 员 李红梅审 判 员 曹朴实代理审判员 应春明代理审判员 王立娟二〇一五年四月十三日书 记 员 魏 华 关注微信公众号“”