（2014）筑观法民初字第1336号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-09-24
案件名称
贵阳新世界房地产有限公司与任波、中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳新世界房地产有限公司,任波,中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）筑观法民初字第1336号原告贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人郑家纯，职务董事长。委托代理人吴厚越，贵州富迪律师事务所律师。被告任波，男，1976年10月11日生，汉族，住所地.......。第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地贵州省贵阳市白云区同心西路109号。负责人蓝翔，职务行长。委托代理人莫靖宇，男，1969年11月23日生，汉族，住所地.......。原告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）诉被告任波、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称农行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新世界公司委托代理人吴厚越，第三人农业银行白云支行委托代理人莫靖宇到庭参加诉讼，被告任波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新世界公司诉称，原、被告于2009年12月15日签订《商品房买卖合同》（下称“《合同》”，编号为2009-12-066号）一份，约定由被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区（原金阳新区）金朱路新世界山临境*栋*单元**楼*号建筑面积为192.5平方米房屋一套，房屋总价款人民币794,298元。付款方式为银行按揭付款，其中被告于2009年12月15日向原告支付首期房款人民币159,298元，余款635,000元银行按揭方式支付。就银行按揭款项，应被告请求，由原告向放款银行为被告提供保证担保。此外，该《合同》附件四，即《合同补充协议》第4.3.5条明确约定：“如出卖人（原告）为买受人（被告）向银行申请的贷款提供保证，双方就有关保证事宜约定如下：4.3.5.1保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚款和复息，实现债权费用等）的，买受人须在该等事由发生之日起三十日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金。”《合同》及《合同补充协议》签订后，在原告提供保证条件下，被告顺利从第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（下称“白云农行”）获得剩余购房款的全额贷款人民币635,000元。然时至2012年6月5日，被告断然违反其与白云农行签订的贷款合同，断供白云农行按揭贷款。为此白云农行到贵阳市白云区人民法院诉请原告承担担保责任，原告亦于2014年6月27日根据贵阳市白云区人民法院在2014年2月25日作出的（2014）白民初字第36号生效民事判决书，向白云农行支付了人民币577,876.56元款项，完全履行了担保责任。此外，第三人白云农行作为涉争房屋的抵押权预告登记权利人，与本案结果具有法律上的权利义务关系，其债权虽已从原告处得以全额受偿,本案判决结果对其权利不会造成任何影响，但本案判决解除原、被告《合同》后的财产返还，须以第三人注销涉争房屋抵押权预告登记为前提。白云农行在债权得以全额实现的同时，须履行在合理期限内配合原告注销涉争房屋的抵押权预告登记的对待给付义务。综上，原告为维护自己的合法权益，依据法律的规定诉请人民法院判令：1、解除原、被告于2009年12月15日签订的编号为2009-12-066号的《商品房买卖合同》；2、被告于本案判决生效之日起三日内协助原告到贵阳市房屋产权管理部门办理《商品房买卖合同》（编号：2009-12-066号）备案登记注销手续；3、被告及第三人于本判决生效之日起十日内协助原告到贵阳市房屋产权管理部门办理登记在第三人名下的抵押权预告登记注销手续；4、被告向原告归还向第三人支付的代偿款人民币577,876.56元整并支付原告违约金人民币17914.17元整（自原告代被告向第三人支付代偿款之日起计，以代偿款项577,876.56元为基础按每天1‰标准暂计至2014年7月27日；其后部分违约金以原告代付款项为基础按每天1‰标准计算至被告债务清偿之日止），以上违约金，原告有权自本案判决生效之日起从被告向原告已支付的购房款中予以相应抵消。5、本案诉讼费用由被告全部承担。第三人农行白云支行述称，本案的事实是清楚的，任波在我银行办理了按揭贷款，由于他欠款不还，我行在白云区法院提起了诉讼，要求贵阳新世界房地产有限公司承担担保责任，归还我银行的按揭贷款，白云区法院也支持了我方的诉讼请求。经审理查明，2009年12月5日原告新世界公司与被告任波签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定由被告任波购买原告新世界开发的位于贵阳市观山湖区（原称金阳新区）金朱路新世界山临境*栋*单元**楼*号建筑面积为192.5平方米房屋一套，价款794,298元，付款方式为银行按揭付款：2009年12月15日支付首期房款人民币159,298元，余款635,000元银行按揭方式支付，并由原告新世界公司对按揭贷款提供保证。此外，该合同附件四为合同补充协议，载明：“如出卖人为买受人向银行申请的贷款提供保证，双方就有关保证事宜约定如下：4.3.5.1保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚款和复息，实现债权费用等）的，买受人须在该等事由发生之日起三十日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金”。合同签订后，被告任波、其妻何梅与第三人农行白云支行及原告新世界公司于2010年3月23日签订了个人购房担保借款合同，约定任波、何梅向第三人农行白云支行借款635,000元，用于购买前述房屋，原告新世界公司为该贷款提供连带保证责任，保证期间为借款合同签订之日至借款人取得房地产权利证明时止，前述房屋已由被告任波、何梅于2011年4月11日办理了抵押权预告登记，抵押权人为第三人农行白云支行。因被告任波至2012年7月5日前按月分期归还第三人农行白云支行本金共计114,334.69元后就未再按照借款合同的约定归还借款，第三人农行白云支行遂向贵阳市白云区人民法院提起了民事诉讼，贵阳市白云区人民法院经审理于2014年2月25日下达了（2014）白民初字第36号民事判决书，判决：“一、被告任波、何梅、贵阳新世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行借款本金520,665.31元及利息......二、原告中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行对金阳新世界山临境组团5栋2单元10层1号的房屋享有抵押权，在该房进行变卖、拍卖时可优先受偿北奥任波、何梅所欠的上述贷款本息......”。该判决生效后，原告新世界公司作为保证人于2014年6月27日按该判决向第三人农行白云支行归还了判决所确定的贷款本息合计574,515.58元及案件受理费4667元，完全履行了保证责任。现因原告新世界公司向被告任波催收代偿的款项未果，遂素质本院提出如前诉请。另查明，第三人农行白云支行在庭审中陈述，同意协助办理原告新世界公司和被告任波办理撤销前述房屋的抵押登记手续。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、商品房预售登记表、白云区人民法院的民事判决书、银行汇款回执、还款证明等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同的约定履行各自义务。原告新世界公司与被告任波签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定严格履行自己的义务。现因被告任波未按照为购买房屋与第三人农行白云支行签订的借款合同约定归还借款，导致原告新世界公司作为连带保证责任承担保证责任，已经违反了原、被告之间商品房买卖合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告任波延迟还款的行为约定的解除条件，原告新世界公司有权解除与被告任波签订的商品房买卖合同。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告任波应当将房屋归还原告新世界公司，而原告新世界公司也应当将所得购房款返还被告任波，故被告任波应当协助原告新世界公司办理撤销所购房屋的商品房预售合同备案登记，且第三人农行白云支行的主债权得到实现后，抵押权亦随之灭失，第三人农行白云支行对此并无异议，故也应协助原告办理撤销抵押权登记（含预告登记）。对于原告新世界公司请求被告任波归还代偿的银行贷款本息和案件受理费共计579,182.56元，有人民法院生效的判决书和还款证明予以证实，被告任波理应按约定归还原告新世界公司上述款项及承担相应的违约责任。对于违约责任，原、被告双方约定为每日按代偿总金额的1‰计算，该约定虽然过高，但被告任波未到庭参加诉讼放弃了其在诉讼中答辩的权利，本院亦不宜主动进行调整，故该违约金的计算方式本院亦支持。前述款项及违约金，因原告新世界公司在合同解除之日应当返还被告任波购房款794,298元，被告任波可在应履行的金额内予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳新世界房地产有限公司与被告任波于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》（编号2009-12-066号）；二、被告任波于本判决生效之日起十五日内协助原告贵阳新世界房地产有限公司到房屋产权管理行政部门办理撤销贵阳市观山湖区金朱路新世界山临境*栋*-**-*号房屋的商品房预售合同备案登记（预售合同登记号Y0147678）；三、被告任波于本判决生效之日起十五日内偿还原告贵阳新世界房地产有限公司代偿款579,182.56元及违约金（违约金按579,182.56元的基数从2014年6月27日起计算至本判决确定的履行期间届满时止），（被告任波可用原告贵阳新世界房地产有限公司返还的购房款794,298元进行抵销）；四、被告任波和第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳新世界房地产开发有限公司到房屋产权管理行政部门办理撤销贵阳市观山湖区金朱路新世界山临境*栋*-**-*号房屋的抵押登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息，包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费9972元，由被告任波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请执行。审 判 长 李雷雷代理审判员 张 铮代理审判员 王 伟二〇一五年四月十三日书 记 员 黄 丹 来自