（2015）鲁民一终字第86号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-29
案件名称
威海斯远房地产开发有限公司与威海市环翠区温泉镇汤河北社区居民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
威海斯远房地产开发有限公司,威海市环翠区温泉镇汤河北社区居民委员会
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民一终字第86号上诉人（原审原告）：威海斯远房地产开发有限公司。法定代表人：赵春艳，董事长。委托代理人：王振武。委托代理人：孙玉华。被上诉人（原审被告）：威海市环翠区温泉镇汤河北社区居民委员会（原威海市环翠区温泉镇汤河北村村民委员会）。负责人：姚昶东，书记。委托代理人：丛蓉日，山东荣威律师事务所律师。上诉人威海斯远房地产开发有限公司（以下简称斯远公司）因与被上诉人威海市环翠区温泉镇汤河北社区居民委员会（以下简称汤河北社区）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2013）威民一初字第30号民事判决，向本院提起���诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人斯远公司的委托代理人王振武、孙玉华，被上诉人汤河北社区的委托代理人丛蓉日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年1月1日，原、被告签订旧村改造合作合同一份，合同约定，被告将其旧村址现状提供给原告作为合作条件，原告负责拆迁补偿、土地转让、配套费及工程投资、设计、监理等费用，建筑面积约4万平方米，占地65亩。被告负责施工场地的房屋拆迁工作，政府有关拆迁改造的优惠政策由原告享有，村民的拆迁安置房屋由被告统一分配，原告不与村民发生关系。2007年10月，经有关部门批准，原告对被告旧村原址进行旧村改造开发建设。2007年5月20日，原、被告签订了一份补充合同，约定汤河北旧村改造项目投资总额2.5亿元，任何一方不履行合同（包括补充合同、拆迁办法）义务，按照投资总额3％赔偿对方。2008年9月9日和10日，原、被告又签订旧村改造合作合同两份，约定被告提供旧村址及旧村改造开发所需占地，被告负责村民的拆迁和安置，规划批复地上住宅建筑面积50590平方米，原、被告按照住宅建筑面积3：7进行利益分配（被告分得3）。政府出台的旧村改造优惠政策全部由原告享有，土地返款归原告所有，原告应在拆迁结束之日起18个月内安置回迁户，否则视为违约。2008年9月10日的《补充合同》第一条约定如果市园林和邹家庄土地有争议，原告通过市场拍卖竞得，按建筑容积率折算地上建筑面积扣减相应面积。合同第三款约定原告为被告缴纳养老保险、医疗保险的垫付款按借款利率返还利息（同与孙佑安借款合同）。另，根据威海市中级人民法院（2010）威民一初字第2号民事判决查明的事实，2008年7月21日，原告与案外人孙佑安签订借款合同，借款本金7000万元，借款期限为一年，利息500万元，利率应为7.14%。2008年12月30日，原、被告双方又签订一份补充合同，约定被告村原有的热水井及未钻探的热水井，原告负责出资开发，被告负责协调村民工作及土地调换，作为旧村改造的合作条件。原告提前垫付村民的养老保险款，从被告的楼房分成中扣除抵顶，价格按照每平方米3000元计算。该补充合同又约定因拆迁造成的损失由被告负担，原告提前支付所有款项的，被告按实际发生额的2倍赔偿给原告；第九条约定市园林公司、邹家庄土地额外费用由被告负担。截止2009年9月14日，原告向被告共垫付拆迁款项8024317.2元，截止2009年4月7日原告向被告共支付养老保险以及社会保险950822.8元。2009年2月17日，原、被告双方签订补充合同一份，约定被告将政府返还的土地补偿款283.226万元、村企业60%分成款155.5939��元、居民点按80%分成返还被告的201.196万元，合计640.0159万元返还给原告，并于同年4月20日履行完毕。2009年3月13日，有关部门批复同意汤河北村旧村改造规划方案，批复规划用地5.13公顷，建设期限为2009年4月至2010年4月。规划建设商业住宅楼21栋，住宅总建筑面积50590平方米。2009年3月17日，原告与威海市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，出让价款36935600元，出让范围包括被告村、邹家庄村部分和市园林公司部分土地。威海市人民政府的（2009）威征初63号关于收回汤河北村部分单位国有建设用地使用权并进行拍卖（挂牌）出让的批复及成交确认书证实原告取得邹家庄村部分和市园林公司部分土地并未按市场价格而是按照旧村改造优惠价格取得。2009年5月22日，原告取得涉案威环国用（2009）第×××号国有土地使用证，使用权面积为47090平方米。2009年5月，土地管理部门将拒迁的两栋房屋的占地从原告的土地使用权证面积中扣除。2009年9月14日，原告以给付姚振刚房屋及果树补偿款的名义支付给被告60万元。姚振刚等两栋房屋未最终拆迁补偿。2009年6月，原告办理了涉案21栋住宅楼中11栋楼的建设工程施工许可证并于7月开工建设部分住宅楼，截止2009年年底，4、10、11号三栋住宅楼的主体已经封顶，另外三栋住宅楼（5、6、9号）完成基础施工，上述工程均处于停工状态。2009年4月至6月，原告办理了21栋住宅楼和一处会馆的建设工程规划许可证。后，原、被告双方因合作开发纠纷成诉，本案被告诉至环翠区人民法院请求判令解除双方之间签订的合作开发合同及补充合同，并要求本案原告赔偿其可得利益等经济损失。环翠区人民法院以（2010）威环民一初字第2615号判决认定，原告长时间停工建设，经被告催告后仍不能复工，……���告不能继续施工建设的根本原因在于其自身（建设资金短缺）。遂判决：一、解除原、被告自2005年以来就原告旧村改造所签订的多份旧村改造合作合同及补充合同；二、原告赔偿被告延期回迁的躲迁费用（自2010年10月28日起至判决确定的执行之日止，按每月74595.05元计算）；三、原告赔偿被告可得利益损失7588.5万元；四、驳回被告其余的诉讼请求。本案原告不服，上诉至原审法院，原审法院以（2011）威民一终字第695号民事判决维持原判。再查明，原告撤回了第五、六、七项诉讼请求。对原告的部分撤诉，原审法院已口头裁定予以准许。以上事实，有双方当事人的庭审陈述、旧村改造合同及补充合同、土地使用权证、收款收据、判决书等相关书证在案佐证。原审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可��要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案旧村改造合同及补充合同被依法解除，被告应返还原告垫付的相关拆迁款项和保险款项。本案的审理焦点为：一、如何认定原告垫付款项的相关经济损失；二、被告未完成两户农房的拆迁，应否按合同约定按实际发生额的双倍赔偿原告拆迁款损失60万元；三、原告主张的邹家庄村和市园林公司土地对应的可得利益、出让土地面积减少263平方米对应的可得利益和垫付养老、社会保险对应的抵顶房屋的可得利益的诉讼请求是否合法有据。针对焦点一，被告认可垫付拆迁补偿款项8024317.2元和垫付养老保险及社会保险950822.8元，应予返还原告。被告主张将8024317.2与原告所欠债务抵销，被告该权利可通过执行程序予以救济，不予审理。被告占用原告拆迁补偿款项8024317.2元形成原告的利息损失，基于支付垫付款项的连续性，被告应自原告最后一笔付款之次日（2009年9月15日）起至本判决履行之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息。双方于2008年9月10日签订的《补充合同》第三款约定原告为被告缴纳养老保险、医疗保险的垫付款按同案外人孙佑安借款的借款利率（即7.14%）返还利息，该约定未违反法律法规的强制性规定，合法有效，基于付款的连续性，被告应自该款项占用之次日（2009年4月8日）起至本判决履行之日按年利率7.14%支付该养老和保险垫付款利息。针对焦点二，拆迁和安置是被告的合同义务，2009年9月14日，原告以给付姚振刚房屋及果树补偿款的名义支付给被告60万元，但姚振刚等两栋房屋未被拆迁并最终导致土地管理部门将不同意拆迁的两栋房屋的占地从原告的土地使用权证中扣除。被告的行为构成违约，应按照补充合同“拆迁造成的损失由被告负担，原告提前��付所有款项的，被告按实际发生额的2倍赔偿给原告”的约定，被告应当给付原告赔偿款120万元，该数额包括被告认可的已经包含在8024317.2元垫付款中的60万元，故被告还应给付原告赔偿款60万元。针对焦点三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可得利益损害赔偿的主旨在于补偿损害人的实际遭受的损失，违约方无权获得可得利益赔偿。根据环翠区人民法院（2010）威环民一初字第2615号判决认定，“原告长时间停工建设，经被告催告后仍不能复工，……原告不能继续施工建设的根本原因在于其自身（建设资金短缺）并判令解除了双方签订的多份旧村改造合作合同及补充合同”，据此认定因原告不能继续提供建设资金导致涉案工程停建，原告系根本违约，不应获得可得利益赔偿。虽然由于政府规划汤河北村路西未纳入旧村改造范围导致原告支付了邹家庄、和市园林公司部分用地费用，但是被告已把全部拆迁补偿利益给付原告，包括该村路西部分的拆迁补偿利益，实际上原告未并因邹家庄和市园林公司的土地出让而多支付费用；虽然按照补充合同第一条约定如果市园林和邹家庄土地有争议，原告通过市场拍卖竞得，而实际上原告取得邹家庄和市园林公司的土地并未按市场拍卖价格，而是按照该村改造项目的价格低价取得。原告请求返还邹家庄和市园林公司土地对应的应得利益20610246.13元的诉讼请求，理由不当，不予支持。虽然被告未完成姚振刚等两户的拆迁导致涉案建设用地减少263平方米，但被告已因未完成两户的拆迁承担了双倍赔偿原告垫付拆迁款赔偿责任；且被告负责拆迁的义务截至涉案土地征为国���建设用地时，涉案土地面积的调整系原告与政府协商的结果，被告不应承担该可得利益损失赔偿责任；同时原告按5000元／平方米计算土地应得利益，于法无据。综上，原告请求被告支付未拆迁户所占土地对应的可得利益1315000元的诉讼请求，不予支持。虽然原告向被告垫付养老保险及社会保险950822.8元，但涉案房屋未竣工，因原告根本违约导致双方无法按照合同约定抵顶房屋，且被告已负担了该垫付款项借款利息损失的赔偿责任，故原告请求被告支付养老、保险垫付款抵顶楼房后的可得利益损失633881.867元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、五十八条、九十七条、九十八条、一百一十三条之规定，判决：一、被告威海市环翠区温泉镇汤河北村村民委员会于本判决生效后十五日内给付原告威海斯远房地产��发有限公司拆迁补偿款项8024317.2元、垫付的养老保险及社会保险950822.8元及相应利息（其中以8024317.2元为本金，自2009年9月15日起至本判决履行之日按中国人民银行同期贷款利率计算；以950822.8元为本金，自2009年4月8日起至本判决履行之日按双方约定的借款年利率7.14%计算）；二、被告威海市环翠区温泉镇汤河北村村民委员会于本判决生效后十五日内赔付原告威海斯远房地产开发有限公司垫付拆迁款60万元；三、驳回原告威海斯远房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费205471元，由原告负担61641.3元，由被告负担143829.7元。上诉人斯远公司不服原审判决提出上诉称，请依法改判被上诉人汤河北社区向上诉人斯远公司返还邹家庄村、市园林土地及未拆迁户所占土地的应得利益共计21031711.42元。1、《收回国有建设用地使用权协议书》载明土地出让面积为47353平方米，��中汤河北村土地34492平方米。威环国用（2009）第×××号国有土地使用权证载明地块坐落于温泉镇汤河北村、邹家庄村，面积为47090平方米，未包括未拆迁的土地面积263平方米。威海市发改委核准汤河北村、邹家庄村及市园林土地（包含了未拆迁的263平方米）的规划住宅面积为50590平方米。（2010）威环民一初字第2615号民事判决和（2011）威民一终字第695号民事判决判令上诉人斯远公司赔偿的可得利益是按50590平方米的30%乘以5000元计算的。2、按照上诉人斯远公司与被上诉人汤河北社区于2008年9月10日签订的《补充合同》，邹家庄村与市园林土地对应利益不应该计算在被上诉人汤河北社区可得利益内。故（2011）威民一终字第695号民事判决根据威海市发改委出具的审核意见，将不属于被上诉人汤河北社区的利益计算在内，属于认定事实不清。上诉人斯远公司认为，根据合同��定，该部分土地所对应的利益应由被上诉人汤河北社区予以返还。计算方式为：（1）邹家庄村与市园林面积=47353平方米-34492平方米=12861平方米。（2）上诉人斯远公司应得利益=（12861÷47353）×50590×30%×5000元=20610246.13元。3、有两户共263平方米的土地没有完成拆迁，但根据（2010）威环民一初字第2615号民事判决书，上诉人斯远公司赔偿被上诉人汤河北社区的可得利益中包括了该263平方米土地对应的可得利益，该部分利益损失不是上诉人斯远公司的原因造成的，被上诉人汤河北社区应将该部分利益予以返还。计算方式为：（1）未拆迁户面积=47353平方米-47090平方米=263平方米。（2）上诉人斯远公司应得利益=（263÷47353）×50590×30%×5000元=421465.29元。被上诉人汤河北社区答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人斯远公司的上诉请求已在业已生效的���2010）威环民一初字第2615号民事判决、（2011）威民一终字第695号民事判决、（2011）鲁民申字第929号民事裁定中进行过审理，应当驳回上诉人斯远公司的起诉。上诉人斯远公司的上诉请求也无事实依据。本院二审查明，威海市环翠区人民政府于2011年3月7日批复同意被上诉人由汤河北村民委员会改为社区居民委员会。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，生效的威海市环翠区人民法院（2010）威环民一初字第2615号民事判决和威海市中级人民法院（2011）威民一终字第695号民事判决已经认定上诉人斯远公司按照住宅建筑面积50590平方米的30%即15177平方米的住宅价值（15177平方米×5000元=7588.5万元）赔偿被上诉人汤河北社区的可得利益损失，因此上诉人斯远公司在本案中诉求从被上诉人汤河北社区获得的7588.5万元可得利益中扣减邹家庄村、市园林土地及未拆迁户所占土地的应得利益21031711.42元，属于重复诉讼。原审法院对上诉人斯远公司的该部分诉讼请求进行实体审理，违反法定程序，本院予以纠正。上诉人斯远公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，依法应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省威海市中级人民法院（2013）威民一初字第30号民事判决第一、二项，即：一、被告威海市环翠区温泉镇汤河北村村民委员会于本判决生效后十五日内给付原告威海斯远房地产开发有限公司拆迁补偿款项8024317.2元、垫付的养老保险及社会保险950822.8元及相应利息（其中以8024317.2元为本金，自2009年9月15日起至本判决履行之日按中国人民银行同���贷款利率计算；以950822.8元为本金，自2009年4月8日起至本判决履行之日按双方约定的借款年利率7.14%计算）；二、被告威海市环翠区温泉镇汤河北村村民委员会于本判决生效后十五日内赔付原告威海斯远房地产开发有限公司垫付拆迁款60万元。二、撤销山东省威海市中级人民法院（2013）威民一初字第30号民事判决第三项，即：三、驳回原告威海斯远房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回上诉人威海斯远房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83054元，由上诉人威海斯远房地产开发有限公司负担5054元，由被上诉人威海市环翠区温泉镇汤河北社区居民委员会负担78000元。二审预收案件受理费146959元，���以退还。本判决为终审判决。审 判 长 岳彩林审 判 员 张 豪代理审判员 秦炳辉二〇一五年四月十三日书 记 员 王晓燕 来自