（2015）保民三终字第125号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-01
案件名称
宁秀花与贾兰芬、ＸＸ英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第八条第一款，第三十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民三终字第125号上诉人（原审原告）宁秀花，住保定市南市区。委托代理人郝文玖，河北日方昇律师事务所律师。委托代理人郭艳丽，河北日方昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贾兰芬，住保定市新市区。委托代理人李峰，河北盛誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）ＸＸ英，住保定市新市区，系宁秀花之子。委托代理人王春彦，住保定市南市区。上诉人宁秀花因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2014）新民初字第517号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人郝文玖、郭艳丽，被上诉人贾兰芬委托代理人李峰、被上诉人ＸＸ英委托代理人王春彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，原坐落于保定市韩村南路59-2-303住房有二个房产证，其中26.11平方米一间产权人为宁秀花，20.08平方米一间产权人为王素珍（ＸＸ英之妻），二间房屋由ＸＸ英夫妇居住使用。2002年10月，ＸＸ英夫妇与贾兰芬夫妇协商将上述房屋以25000元转让给贾兰芬夫妇，其中26.11平方米一间转让给被告贾兰芬，另20.08平方米一间转让给付志武（贾兰芬之夫）。先给付了2万元，房屋过户后支付了5000元。房款由ＸＸ英收取。2002年10月14日，贾兰芬依据出让人（甲方）为宁秀花，受让人（乙方）为贾兰芬的《保定市已购公有住房首次转让合同》（以下简称〈转让合同〉）在房管部门将韩村南路59-2-303号中的26.11平方米一间房屋过户到贾兰芬名下，另一间20.08平方米房屋过户到付志武名下，由贾兰芬夫妇交纳了契税相关费用。《转让合同》约定：“甲方同意将坐落在保定市韩村南路59-2-303的住房（房屋所有权证号020021387号），建筑面积26.11平方米，转让给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已完全了解，愿意购买上述房屋。上述房屋的购价总金额为人民币13000元；甲乙双方在签订本合同的同时，乙方将上述房屋价款一次性付清甲方，房屋所有权既归乙方所有。甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成经济损失的由甲方负责赔偿。甲乙双方在合同签订后30日内持有关手续到市房产管理部门办理交易过户和权属变更手续，并按有关规定交纳税费。”甲乙双方签章处分别签有宁秀花、贾兰芬的签名，并在宁秀花和贾兰芬的签名上捺有指纹，时间为2002年10月14日。房屋过户后，一直由贾兰芬居住使用，2010年3月9日，本案诉争房屋被列为拆迁范围，贾兰芬与相关部门签订了拆迁补偿安置协议。本案在审理过程中，宁秀花先后申请对《转让合同》中出让人“宁秀花”的签名和指纹进行鉴定。经原审法院委托，天津市天鼎物证司法鉴定所先后于2014年8月8日作出津天鼎（2014）物证鉴字第521号鉴定意见书，鉴定意见为“检材一、二指印不能确定是否为宁秀花手指捺印。”于2014年10月28日作出津天鼎（2014）物证鉴字第721号鉴定意见书，鉴定意见为“检材一、二、三字迹与现有样本字迹不是同一人所写。”以上事实有双方提供的《转让合同》，被告提供的保证书，天津市天鼎物证司法鉴定作出的津天鼎（2014）物证鉴字第521、721号鉴定意见书以及法庭审理笔录所证实。原审法院认为，宁秀花主张《转让合同》无效，否认《转让合同》中“宁秀花”的签名为本人所签，也否认《转让合同》中所捺指纹为本人指纹，实质是否认与贾兰芬签订过涉案房屋转让合同。因此，本案争议的焦点问题是以出让人为宁秀花、受让人为贾兰芬的《转让合同》在宁秀花与贾兰芬之间是否成立，该合同对宁秀花是否具有法律约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护，当事人达成合意是合同的成立的必备要件。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间，故经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现，对双方当事人具有法律约束力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人，对合同订立和生效的事实承担举证责任。”宁秀花否认与贾兰芬达成合意成立了合同关系，天津市天鼎物证司法鉴定所出具的鉴定意见《转让合同》中的指印不能确定是否为宁秀花手指捺印，签名不是宁秀花所写，因此，贾兰芬应对其与宁秀花之间合同关系成立承担举证责任。结合本案，贾兰芬在提交《转让合同》的同时，也提交了保证人为王德芳、宁秀花的《保证书》。因房管部门已为贾兰芬办理了涉案房屋的产权证书，从办理过户登记的程序上看，需要出卖人持本人身份证原件、房屋权属证书原件，并提交出卖人与买受人签订的房屋买卖合同，过户申请手续等资料，并经房管部门审核通过后，方可办理过户登记。贾兰芬提交的《保证书》系从房管部门房屋档案中调取，盖有房管部门的查档专用章，该《保证书》应为办理房屋过户手续当事人提交的材料之一，并已经过房管部门的审核。宁秀花不认可《保证书》的真实性，应对其提出的主张承担举证责任。宁秀花未能向本院提交《保证书》及申请办理过户手续等资料均系伪造或被他人盗用的证据，并根据双方陈述王德芳（宁秀花之夫）、宁秀花在办理过户时到了房管部门交易大厅的事实，应认定宁秀花主张出卖诉争房屋不是其真实意思表示证据不足。因《保证书》中写有“自愿将坐落在韩村南路59-2-303室，建筑面积为26.11的房产出售给贾兰芬”的内容，并签有王德芳、宁秀花的签名及所按指纹，宁秀花提出《保证书》与本案不具有关联性，是针对房管部门作出的保证，属于行政行为，与确认合同之诉属不同的法律关系的主张，理由不能成立，原审法院不予采信。天津市天鼎物证司法鉴定所作出的津天鼎（2014）物证鉴字第521号鉴定意见书，鉴定意见为《转让合同》中的指纹不能确定是否为宁秀花手指捺印，该鉴定结论并没有排除该指纹为宁秀花手指捺印的可能性，结合贾兰芬提交的《保证书》及各方陈述，宁秀花请求确认《转让合同》无效，没有事实根据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回宁秀花的诉讼请求。案件受理费80元，鉴定费8000元，由宁秀花负担。判后，宁秀花不服原审判决上诉称，原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人贾兰芳签订的《保定市已购公有住房首次转让合同》应无效，《保证书》不应作为本案定案依据。原审法院以《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。上诉人作为诉争房屋的所有权人，被上诉人ＸＸ英在未经上诉人同意的情况下，擅自自作主张将上诉人所有的诉争房屋出售给贾兰芬是非法的，应依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决《保定市已购公有住房首次转让合同》无效，贾兰芬应依法将诉争房屋返还给上诉人。请求二审法院查清事实后，依法改判。被上诉人贾兰芬辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人宁秀花的所有诉求。宁秀花与贾兰芬签订的《房屋转让合同》符合合同有效的法律规定，构成要件完善，为有效合同。合同所涉房屋已在房管部门依法办理了过户手续，房产管理部门依职权对房产过户中所涉内容进行了合理必要的审查，过户程序合法有效。该房产已由被上诉人贾兰芬依法取得并使用13年之久，上诉人以不知情为由提起本案诉讼是一种严重失信行为，不应得到法庭支持。请求二审法院综合考虑本案所有因素，保护公民之间的正常公平交易、安全交易，维护被上诉人贾兰芬的合法权益，依法裁决。被上诉人ＸＸ英辩称，原审判决认定事实错误，被上诉人ＸＸ英夫妻是2002年10月21日去的房管部门，是被临时叫去的，与原审判决所写2002年10月14日的日期不符。请求二审法院撤销原判，依法改判，确认合同无效。经审理，本院所查明的事实与原审无异。二审期间，双方均没有向法庭提交新的证据。本院认为，关于《保证书》的效力问题。该《保证书》是从保定市房屋产权产籍监理处调取，已经房管部门审核。根据房管部门的工作流程，办理房屋过户登记，需要房屋买卖双方当事人到现场办理，《保证书》是办理房屋过户手续当事人提交的材料之一，该《保证书》载明“我夫妻（共有人）自愿将坐落在韩村南路59-2-303室，建筑面积为26.11的房产出售给贾兰芬，如发生产权纠纷，我夫妻（共有人）承担一切法律责任。”保证人是王德芳和宁秀花，两人分别签名并按有指印，且右上角由房管局工作人员注明：产权人已到现场。该《保证书》具有真实性、合法性与本案具有关联性，本院予以采信。《保证书》能够证明《转让合同》的存在，也能够证明上诉人宁秀花本人在办理房屋过户时到过现场。上诉人主张诉争房产是被上诉人ＸＸ英在没有经过上诉人任何书面授权的且未告知上诉人要出售诉争房产情况下擅自主张出售给被上诉人贾兰芬，上诉人自始至终没有出售该诉争房产的任何意思表示。根据本案所查明的事实，无论被上诉人ＸＸ英出售诉争房产的行为是否经过上诉人授权，根据《保证书》载明内容，都应当视为上诉人对出售诉争房产行为的认可。即使是上诉人现在否认其子ＸＸ英办理该房屋买卖的过程，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效。故上诉人该主张不成立，本院不予支持。上诉人主张《转让合同》和《保证书》的签订日期是2002年10月14日，而交纳契税的日期是2002年10月21日，签订《转让合同》、《保证书》和交纳契税的日期未在同一天，不符合房地产市场管理处的办事流程。根据保定市房产管理局2002年印制使用的制式《保定市已购公有住房首次转让合同》第七条规定，双方在合同签订后30日内持有关手续到市房产管理部门办理交易过户和权属变更手续，并按有关规定交纳税费。涉案房屋的买卖行为过户、登记的时间符合上述规定。故上诉人该主张亦不能成立，本院不予支持。关于原审判决法律适用问题，经本院审理认为，根据所查明的事实，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定对案件进行判决并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宁秀花负担。本判决为终审判决。审 判 长 苑汝成代理审判员 曲 刚代理审判员 马 媛二〇一五年四月十三日书 记 员 盛莉婷 来源：百度“”