（2015）一中民终字第03398号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-30
案件名称
刘佳与王泉丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘佳,王泉丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第03398号上诉人（原审原告）刘佳，男，1985年2月20日出生。被上诉人（原审被告）王泉丽，女，1983年1月30日出生。上诉人刘佳因与被上诉人王泉丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。刘佳在原审法院诉称：2011年7月21日，我与王泉丽签订了204室房屋的租赁合同，租期1年。双方口头约定我的女朋友到北京也可以在此居住。在合同履行期间，我女朋友来京与我共同居住，王泉丽无任何异议。2012年7月10日，因合同即将到期，双方协商由我续租至2013年3月20日。续签合同时，我的女朋友一直与我共同在此居住，王泉丽清楚此情况且未提出任何异议。2012年8月18日，王泉丽与我女朋友发生矛盾，并要求我女朋友搬走，为避免冲突我女朋友只得于次日搬走。此时王泉丽突然要求提前解除合同，并威胁我签下字据，但其至今未退还我所剩钱款。在我尚未搬走时，王泉丽私自更换门锁，我报警后她才让我继续居住，但又提出让我办暂住证并勒索手续费。我不同意她就不给我钥匙，导致我当晚未能进入租住的房屋。9月1日，我再次报警才拿走了自己的物品，从租住房屋中搬出。现我要求王泉丽返还押金1400元、1个月零22天的房租2380元，支付违约金1400元，并负担本案诉讼费。王泉丽在原审法院辩称：我和刘佳已经于2012年8月19日签了退房协议，约定其住到9月15日。8月30日之前因房屋内配电箱损坏停电4天，当时刘佳并没有在涉案房屋内，我也联系不上他。后来电路修好了，物业公司建议我换锁，我就在8月30日换了锁并通知刘佳来拿钥匙，但他没来。9月1日他报警后我把钥匙给了他，他拿走了全部物品，但到现在也没把钥匙还给我。我不同意刘佳的诉讼请求。原审法院经审理查明：2012年7月10日，刘佳（乙方）与王泉丽（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定刘佳承租王泉丽204室，租赁期限自2012年7月21日至2013年3月20日，租金每月1400元，押金1400元。上述合同签订后，王泉丽如约交付了房屋，刘佳交纳了押金1400元，并将房屋租金交付至2012年10月20日。2012年8月19日，王泉丽要求提前解除房屋租赁合同，刘佳表示同意，双方于当日签订了《退房协议》，约定：“租赁合同作废，剩余4200元，扣除押金1400元不退，床垫费500元、空调费400元、水电费470元、维修费40元，共计3000元整（3000元包含190元查电表之后扣除），剩余1200元房费住到9月15号止”。后王泉丽因屋内配电箱损坏修理，于2012年8月30日换锁，当时刘佳并未在房内居住。王泉丽于2012年9月1日将新钥匙交给刘佳，刘佳开门将自己的全部个人物品搬走，并应王泉丽的要求给其写了情况说明，但刘佳并未将钥匙退还给王泉丽。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、退房协议、手机短信、交付钥匙的收条等证据材料在案佐证。原审法院审理后认为：刘佳与王泉丽签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应如约履行各自的义务。双方在合同履行期间合意提前解除合同，并签订了《退房协议》，因刘佳并无证据证明其系受王泉丽胁迫所签，故该协议亦合法有效。协议中对房屋租金及其他相应费用的结算、押金的处理、退房时间均进行了约定，双方亦应遵约履行，故刘佳要求王泉丽退还押金无事实和法律依据，法院不予支持。王泉丽的换锁行为并未影响刘佳使用租赁房屋，不应视为违约行为。在《退房协议》约定的退房时间之前由于双方发生矛盾刘佳提前退房，王泉丽对此并无异议，故刘佳使用租赁房屋的截止时间应为2012年9月1日。因刘佳已将房租交至9月15日，故超出部分的租金王泉丽应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、王泉丽于本判决生效后七日内退还刘佳房屋租金六百四十五元。二、驳回刘佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘佳不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原判，改判支持刘佳一审的全部诉讼请求；2、二审诉讼费用由王泉丽负担。上诉理由为：1、王泉丽擅自将房屋换锁并以办理暂住证名义收费，妨碍刘佳正常使用租赁房屋，违约在先；2、《退房协议》是在王泉丽的胁迫之下签订的，不是刘佳的真实意思表示；3、《退房协议》中所涉及的床垫费、空调费应包括在租金内，不应当再次扣除，且王泉丽无理由扣留押金。王泉丽对此答辩称：同意原审判决，不同意刘佳的上诉请求。退房协议没有胁迫，我也没有向刘佳主张年租金5%的费用办理暂住证。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：刘佳与王泉丽于2012年8月19日签订的《退房协议》系双方关于解除《房屋租赁合同》的后续事宜所达成的合意，该协议属合法有效，双方均应依约履行。刘佳虽主张《退房协议》系在王泉丽的胁迫下签订，并非其真实意思表示，但其就此并未能提供充分证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。因《退房协议》中对于押金处理、剩余租金以及床垫费、空调费等费用的结算有明确约定，故应当按照约定履行。刘佳上诉主张返还押金1400元、退还1个月22天的房租2380元无约定及法定理由，本院不予支持。在《退房协议》约定的房屋使用期间双方发生争议，但王泉丽并无导致刘佳无法使用诉争房屋的根本违约行为，故刘佳主张违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由王泉丽负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由刘佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 夏根辉代理审判员 徐 冰二〇一五年四月十三日书 记 员 叶康喜 来源：百度“”