（2015）深南法民三初字第177号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-06-29

案件名称

金雷洪与余晓媛房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书

法院

深圳市南山区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

当事人

金某,余某,深圳市世华房地产投资顾问有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款

全文

{C}广东省深圳市南山区人民法院民事判决��（2015）深南法民三初字第177号原告金某（反诉被告，以下统称原告），男，朝鲜族。委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，广东中安律师事务所实习律师。被告余某（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。委托代理人郭咏泉，广东广和律师事务所律师。委托代理人许凤宁，广东广和律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人吴某。委托代理人肖某，男，汉族。委托代理人李某，女，汉族。原告金某诉被告余某、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理，被告余某在法定期限内提起反诉，本院予以受理后，本院依法适用简易程序于2015年4月9日公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人文华兵、被告的委托代理人许凤宁以及第三人的委托代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告余某为深圳市南山区某物业的产权人(份额为100%)。2014年10月7日，经第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间撮合，被告(卖方)和原告(买方)签订了《房地产买卖合同》，合同约定：原告向被告购买上述物业，转让成交价750000元（人民币，下同）；定金为第一部分楼款，支付方式为买方在签署本合同时向卖方支付定金l0000元；第二部分楼款为740000元，付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起35日(含当日)内付清首期房款约230000元(不含已付定金)；卖方的房地产产权现状为该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获��赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日(含当日)内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还对税费承担、交楼日期等事项做了明确具体的约定。签订合同当日，原告依约向被告支付了定金10000元，该款托管在第三人处。2014年10月9日，被告出具了公证的《委托书》，原告为其支付了公证费380元。2014年11月11日，原告、被告和中国建设银行深圳南山支行三方共同签署了《房屋交易资金监托管协议》，约定就涉案物业买卖监管首期款200000元，后原告向监管账户转入了200000元2014年12月11日，中国建设银行深圳南山某行出具了《二手楼购房贷款承诺书》，承诺就涉案房屋买卖向原告��放540000元的贷款。贷款过程中，原告支付了房产评估费1000元。被告未依照合同第四条的约定“虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日(含当日)内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方”，即被告未于2014年12月6日(含当日)注销涉案房屋抵押登记，却于2014年12月10日向原告和第三人发函，单方书面通知确认“合同正式终止”和“终止交易”。原告认为，被告末依约履行合同主要义务，且在己方不履行合同的情况下单方要求终止合同终止交易，已经构成单方根本违约。依据合同第十六条的约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金150000元，另被告应一并向原告退回定金10000元及相应利息，同时应支付原告已付的公证费和评估费。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即向原告支付相当于房屋转让成交价(750000元)20%的违约金150000元；2、被告立即向原告返还定金10000元(该款可由第三人直接向原告返还)，以及该款按中国人民银行同期贷款利率从2014年12月11日起计至判决书确定付款之日止的利息(暂计至起诉日为100元)；3、被告向原告补偿已支付的公证费380元、评估费1000元；4、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。被告辩称：1、双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方在买卖合同补充约定的买方无法在银行贷款房价70%，合同无效，因为双方都不是专业人士，结合双方磋商过程，该条款只是设定买方单方义务，后来双方办理资金监管手续，及合同目的等原因，该条款应该理解为约定了卖方单方解除权条件，2014年10月10日前，买方并未向卖方确认其是否能够获得银行相当于房价总额70%的贷款，卖方单方解除条件成就，根据卖方通过手机短信、书面文件方式，通知买方解除合同，是其行使解除权的行为，且该通知已经送达买方；2、关于被告是否存在违约在先问题，在合同签订之日后第三日即2014年10月9日，卖方已经公证授权第三人指定的融资担保公司进行赎楼、过户，担保公司迟迟未赎楼，给被告答复是原告可能存在社保不连续、不具备购房资格及相关资料未签字等理由，要求原告先提供银行贷款承诺函，并告知承诺函下来以后，赎楼手续迅速，在被告与第三人、担保公司沟通中，被告知二手楼交易担保公司赎楼常规做法，即因原告原因，担保公司迟迟未能赎楼，由于在担保公司告知被告其可能不能继续履行合同情况下，且原告要求被告自行赎楼，不符合常理要求；3、从签订购房合同到办理首期款监管到被告最终发出解除通知时间为2个月，对于被告来说，其签订合同在于将房产过户后收到房款，因原告原因导致合同迟迟不能履行直到最后不履行的情况，导致被告损失，要求没收定金符合合同、法律规定；4、原告在合同履行过程中，并未支付实际任何成本，包括所谓定金托管等款项均可以恢复，且被告认为该合同无法继续履行的过错在原告，其要求被告支付购房总额20%违约金无法律、事实依据，且该违约金过高，相反，被告在合同履行过程中承担租金损失、房价波动风险，因此，即使存在原告所主张的被告存在过错，应承担责任，该违约金不符合公平原则。第三人辩称：1、我方对原告的起诉事实无异议，被告以贷款时间过长为由，拒绝履行赎楼义务，要求终止交易，违反合同约定；2、我方托管定金10000元，根据法院判决处理。被告反诉称，被告与原告于2014年10月7日在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间撮合下签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市南山区某号房产转让给原告，转让成交价为750000元。双方同时补充约定，买方不能在银行贷款房价的70%，此合同双方承认无效，此款3日内确认。原告于签订合同当日支付了10000元作为定金，并托管于第三人处。2014年10月9日，被告按照合同约定出具公证委托书，委托第三人指定的深圳市万通融资担保有限公司(以下简称“担保公司”)办理赎楼、过户等手续。原告迟迟无法确定其贷款金额，2014年11月11日，原、被告方办理首期款的监管手续，监管资金200000元。直至双方办理完上述监管手续，原告仍无法确定其贷款金额。与此同时，担保公司以原告贷款存在问题而导致其办理房屋赎楼手续拖延。被告多次与原告及第三人沟通，均未能得到明确的回复。被告在无可奈何之下，于2014年12月10日通过手机短信��书面文件等方式向原告发出解除合同的通知，要求终止合同并要求原告支付定金10000元作为违约金。原告不予理会，直至被告收到法院的应诉通知。综上所述，双方合同中约定，原告应向被告确定其贷款金额，原告一直拖延向被告确定其能否在银行贷款及贷款金额事宜，导致自2014年10月7日签订合同至2014年12月10日解除合同，期间长达两个月都没有完成该交易，致使被告遭受一定的损失，为避免损失的扩大，维护自己的合法权益，被告解除合同的行为符合常理，也符合市场交易的规则。为维护自身合法权益，被告反诉原告，请求法院判令：1、确认原、被告于2014年10月7日签订《房地产买卖合同》已经解除，原告应向被告支付定金l0000元作为违约金，第三人予以协助；2、原告承担本案全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称：1、《房地产买卖合同》第二十条备注条款��定本意为保证买方可以取得房价七成的银行按揭贷款，因为原告之前在深圳购买房产于2012年8月14日出售，在2014年9月30日国家出台新的房贷政策，即原告之前有购房记录并有按揭贷款的，只要还清按揭贷款，再次购房时，实行首套房贷政策，2014年10月7日，买卖双方签订合同时，该政策尚未具体实际落地实施，故合同做出了相应约定；2、签署合同后三日内，双方确认了买方可以按照首套房贷政策取得贷款，故2014年11月11日原、被告双方亲自办理了首期款资金监管手续，且银行也于2014年12月11日出具购房贷款承诺书；3、被告称买方没有购房资格因社保不连续，我方可以提交参保证明反驳；4、被告赎楼情况与原告的按揭贷款手续在合同履行上无关联，依据合同第四条约定，即使卖方委托担保公司融资赎楼，若无法取得赎楼贷款，卖方应自行赎楼；5、本案合同未能顺利履行在于被告未赎楼，且书面通知终止交易，构成根本违约，买卖合同对双方违约责任的约定是同等的，公平合理的，鉴于近期深圳房价快速上涨，我方要求被告按照合同第十六条承担根本违约责任，有事实法律依据。第三人针对被告的反诉辩称，与本诉答辩意见一致。经审理查明，位于深圳市南山区某房（以下简称涉案房屋）的产权于2010年1月4日登记在被告余某名下，产权为100%，房产证号为40004325**，建筑面积34.38平方米，登记价210406元。2014年10月7日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：卖方将涉案房屋以750000元的价格转让给买方；定金为第一部分房款，支付方式为买方同意在签署本合同时向卖方支付定金10000元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为740000元，银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定的银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作；买方需办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；买方应于签署本合同之日起35日（含当日）内付清首期房款约230000元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工��日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；涉案房屋处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留3000元作为交房保证金；相关税费全部由买方承担；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之��十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；备注条款：经买卖双方友好协商，买方不能在银行贷款房价的70%，此合同双方承认无效；此款3日内确认；另此房内家私电器包括有旧冰箱一部、旧洗衣机一台、燃气具一套、热水器一台，以及其他条款和内容。2014年10月7日，原告支付购房定金10000元，该定金现托管于第三人处。2014年10月9日，被告办理赎楼公证委托书。2014年11月11日，原、被告共同办理200000元的首期房款银行资金监管。2014年12月10日，被告向原告发出函件一份，称原告未按照合同约定的时间办理相关手续，已构成违约，合同正式终止，要求原告支付10000元的违约金并将相关资料退还被告。2014年12月11日，中国建设银行股份有限公司深圳南山支行向被告出具《二手楼购房贷款承诺书》。原告提交��《深圳市社会保险参保证明》和房屋产权信息查询单，拟证明其有购房资格。被告和第三人均予以认可。庭审中，原告和第三人均称合同中的备注条款是为了保护买方利益，确保买方从银行能贷到购房款总额的70%，如买方不能贷到70%的款，则买方可以解除合同。另庭审中，原告要求被告承担违约责任，被告反诉要求原告承担定金责任。另查，被告于2015年2月10日签收本案的相关应诉材料。以上事实，有《房地产买卖合同》、房产信息查询单、公证书、收款收据、公证书、函件、《二手楼购房贷款承诺书》、《深圳市社会保险参保证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案的争议焦点是在合同履行过程中，何方违约。本院认为，根据《房地产买卖合同》的约定，原告应付首期款约为230000元，且该款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款。后原告同被告一同办理了200000元的首期房款监管。根据《房地产买卖合同》备注条款的约定结合庭审各方当事人的陈述，可以认定如果在买方无法从银行贷到购房款总额的70%即525000元，则买方即原告可以解除合同，根据原告提交的《二手楼购房贷款承诺书》显示银行同意发放540000元的贷款，故原告支付200000元的首期房款符合合同约定。而本案被告未在合同约定的时间内完成赎楼义务，已构成根本违约，且还向原告发出解除合同通知。综上，原告为守约方，享有合同单方解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主��解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告未提交证据证明其已通知被告解除合同，本院确认以被告收到原告的起诉状副本之日即2015年2月10日为合同解除之日。被告为违约方，应承担相应的违约责任，被告不仅继续占有原告支付的10000元定金无合法依据，且无权要求没收原告定金。故对于原告要求被告返还其已支付的10000元定金，本院予以支持，此款现托管于第三人处，由第三人径行返还原告，故被告要求没收定金的反诉请求本院不予支持。因被告申请对违约金数额进行调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应付违约金数额予以调整，从而确定被告向原告支付50000元的违约金。原告诉请的定金利息，无合同依据，本院不予支持。根据合同��定买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，原告诉请赔付的公证费380元和评估费1000元系合同履行过程原告应自行支付的费用，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。综上，依照《》第、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）第二十九条，《》第第一款之规定，判决如下:一、确认原告金某与被告余某双方于2014年10月7日签订的《房地产买卖合同》于2015年2月10日解除；二、被告余某应于本判决生效之日起十日内支付原告金某违约金50000元；三、被告余某应于本判决生效之日起十日内返还原告金某已支付的定金10000元（此��现托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，由第三人径行返还原告）；四、驳回原告金某的其他诉讼请求；五、驳回被告余某的全部反诉请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费1765元，由原告负担1218元，被告负担547元，反诉案件受理费12.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　　刘湘二〇一五年四月十三日书记员　　沈蕊关注微信公众号“”