（2015）浙温商终字第412号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-03
案件名称
金小前与浙江省瓯海经济开发区管理委员会、温州市佳得拍卖有限公司拍卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金小前,浙江省瓯海经济开发区管理委员会,温州市佳得拍卖有限公司
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十条，第十一条，第十三条第一款；《建设工程消防监督管理规定（2012年）》：第十三条，第十四条；《中华人民共和国拍卖法（2004年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温商终字第412号上诉人（原审原告，反诉被告）：金小前。委托代理人：谢剑敏。委托代理人：季昌泽。被上诉人（原审被告，反诉原告）：浙江省瓯海经济开发区管理委员会。法定代表人：季华文。委托代理人：黄锡楚。被上诉人（原审被告）：温州市佳得拍卖有限公司。法定代表人：周海青。委托代理人：张付钢。委托代理人：郑捷峰。上诉人金小前因与被上诉人浙江省瓯海经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、被上诉人温州市佳得拍卖有限公司（以下简称佳得公司）拍卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯商初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日受理后，依法组成由审判员鞠海亭担任审判长，审判员叶希希、代理审判员王怡然参加评议的合议庭对本案进行了审理。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：开发区管委会经温州市瓯海区人民政府同意，于2013年9月6日委托佳得公司对其所有的坐落于瓯海区经济开发区月乐西街100号的房屋租赁权进行公开拍卖。开发区管委会于2010年10月8日、2010年10月25日分别取得房屋土地使用权证和房屋所有权证。2013年9月10日，佳得公司对接受拍卖的坐落在瓯海经济开发区梧田安心公寓1号至5号楼一层店面、部分二层店面及部分二层营业房五年租赁权进行拍卖公告。2013年10月9日，金小前向佳得公司申请竞买，并在竞买申请表的竞买人栏签名捺印，该竞买申请表竞买声明栏加粗加黑的字体载明“经查验拍卖标的的有关资料及现状，已了解标的的瑕疵及质量状况，愿意承担其中应由竞买人承担的全部义务”。同日，金小前与佳得公司签订一份《竞买协议书》，双方就坐落于瓯海经济开发区梧田安心公寓1号楼至5号楼一层店面及部分二层营业房五年租赁权的竞买达成协议，协议约定，出租房屋按现状、现功能进行出租，拍卖人不承担房屋破损、楼裂等保证责任。竞买人也已充分了解该出租物的位置、现状、以及配套设施等任何其他足以影响承租价的情况，任何忽视或者误解拟承租建筑物状况的情况而导致的索赔申请均不被拍卖人及招租人接受。拍卖成交后，金小前需向开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金，如提前退租的，保证金予以没收。拍卖佣金及合理费用按五年租金总额的5%计算，由金小前承担。金小前在承租期间，未经开发区管委会同意，不得转租。金小前应在拍卖成交7天内缴齐第一年的租金，并持《拍卖成交确认书》与开发区管委会签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，逾期者以违约论处，保证金不予退还等。2013年10月15日，金小前与佳得公司签订《拍卖成交确认书》，确认金小前拍得坐落于瓯海经济技术开发区梧田安心公寓一号楼101号（面积1133.17平方米）及二楼（面积154.03平方米）五年租赁权。第一年租金为142万元，第二年租金同第一年，第三年起每年的租金均在前一年租金的基础上逐年递增5%。金小前在10月22日前付清首年租金142万元及一次性支付五年租金总额5%的佣金355000元。金小前缴清拍卖成交款后，在5日内凭此拍卖成交确认书及缴款收据向开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金，同时与开发区管委会签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，金小前已充分了解拍卖标的全部情况并签署《竞买协议书》，承认且愿意遵守《中华人民共和国拍卖法》和国家有关法律和行政法规之规定条款等。2013年10月20日，金小前以温州市景宁商会投资有限公司为出租方，将所拍得的部分租赁房租赁给苏新柱、陈春红等人，并收取租金等。2013年10月22日，金小前向佳得公司交纳首年租金142万元，佣金355000元（其中包括金小前已交的10万元保证金），佳得公司向金小前交接租赁物，佳得公司将该首年租金142万元转交开发区管委会。金小前交纳首年租金和佣金后，没有按约定向开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金及签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，没有向消防部门申报建筑工程内部装修消防设计审核。诉讼中，金小前明确表示不再向开发区管委会交纳履约保证及签订租赁协议。2014年6月10日，开发区管委会对涉案的租赁物向温州市公安消防局瓯海区分局进行建设工程竣工验收消防备案并取得备案凭证。涉案租赁物如需开设商业场所，可申报建筑工程内部装修的消防设计审核。金小前于2014年5月13日向原审法院提起诉讼称：2013年9月10日，佳得公司接受开发区管委会委托，发出《梧田安心公寓营业房租赁拍卖公告》，金小前报名，并缴纳了保证金10万元，参与了于2013年10月15日由佳得公司举办的拍卖会的竞拍活动，结果金小前中标。同日，金小前与佳得公司签订了《拍卖成交确认书》，并支付开发区管委会第一年租金142万元。后经知情人透露金小前所拍得的坐落于瓯海经济技术开发区梧田安心公寓一号楼101号（面积1133.17平方米）及二楼（面积154.03平方米）五年租赁权的所谓营业房，缺乏消防设施，竣工后未按规定进行消防申报及验收，存在严重的消防安全隐患。若投入营业，不仅违法，无法通过消防检查，而且对金小前及他人的人身、财产安全构成严重威胁。为此，金小前要求开发区管委会、佳得公司提供消防竣工验收批文未果，又去消防部门查询，才获知上述所谓营业房确实未按规定进行竣工消防验收。金小前知道受开发区管委会、佳得公司的共同欺诈而上当受骗后，多次协商，要求退还已支付款项并赔偿损失，开发区管委会与佳得公司却态度强硬，毫无协商诚意，致使上述所谓的营业房空置至今，造成金小前直接经济损失（已支付款项共计1775000元及利息约30万元、将分期支付租金6120377.5元及利息）、间接经济损失（预期的营业收入约1000万元、储备人员工资、储备物资费用等）以及精神损失等二千万以上巨大经济损失。金小前认为开发区管委会、佳得公司所拍卖的是不合格的商品营业房租赁权，未经过消防设计审核和消防验收，构成欺诈行为，因此，应依法变更或者撤销《拍卖成交确认书》，并根据《消费者权益保护法》规定赔偿金小前损失。现请求法院判令：一、开发区管委会退还金小前142万元；二、佳得公司退还拍卖佣金355000元；三、开发区管委会、佳得公司共同增加赔偿金小前损失426万元；四、本案诉讼费由开发区管委会、佳得公司承担。开发区管委会一审期间答辩称：一、金小前在签订《竞买申请书》和《竞买协议书》时已查验涉案标的物相关资料和现状，对涉案标的物的情况充分了解。二、涉案标的在拍卖前已正常投入使用，符合租赁条件，且金小前在拍卖成交后已将标的物投入使用。金小前没有证据证明涉案标的物因消防等原因而影响其正常使用。三、涉案标的物已于2014年6月10日通过建设工程竣工验收消防备案。四、金小前在拍卖成交后即将房屋转租，是一种盈利行为。金小前主张的损失没有事实和法律依据。五、涉案标的系经营性用房，并非用于生活消费，故该案不适用《消费者权益保护法》，不存在双倍、三倍赔偿的问题。开发区管委会一审期间提起反诉称：开发区管委会系梧田安心公寓1-5号楼一层店面及二层营业房的出租人，金小前系承租人。2013年9月10日，开发区管委会委托佳得公司发出公告，将上述标的租赁权进行拍卖。金小前于2013年10月9日提交竞买申请，并于当日与佳得公司签订了《竞买协议书》。该协议第二条第三项明确约定：“拍卖成交后，承租人需向出租人开发区管委会交纳3个月租金作为履行保证金，如提前退租的，保证金予以没收”。2013年10月15日，金小前与佳得公司签订了《拍卖成交确认书》。其中明确约定标的物的租金为142万元／年，买受人在缴清拍卖成交款后，在5日内凭此拍卖成交确认书及缴款收据向出租人交纳3个月的租金作为履约保证金，同时与出租方签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》。但是，金小前不仅未交纳保证金，也没有与开发区管委会签订上述协议。现请求法院依法判令：一、金小前立即交纳履约保证金355000元，并支付逾期付款利息，自2013年10月21日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止；二、金小前立即签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》；三、诉讼费用由金小前承担。针对开发区管委会的反诉金小前答辩称：反诉于法无据，应予驳回；本案系消费者维权案件，并非合同纠纷。开发区管委会是在非法经营，在未取得房屋所有权证时已将涉案标的物出租。涉案标的物表面上证件齐全，但实际上是违章建筑，不可能通过消防验收。涉案标的土地使用权的性质是划拨，也违反了土地管理法的相关规定。佳得公司一审期间答辩称：金小前的诉讼请求不明确，缺乏合同法依据。金小前称拍卖成交确认书应变更或撤销，该项实际上应是诉讼请求。金小前应对拍卖成交确认书的性质进行确认，现有诉讼请求的前提都是要对拍卖成交确认书的性质进行确认，否则是缺乏依据，应予驳回。拍卖标的物的土地证书和房产证书手续齐全，办理产权证之前的手续不是拍卖公司的审查范围，该标的物不是在建工程，是已取得土地证和房产证的标的物。拍卖公司也已明确告知金小前，佳得公司履行了审查和告知义务，符合法律规定，不存在损害金小前利益的行为。金小前起诉称开发区管委会、佳得公司共同赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回金小前的诉讼请求。原审法院认为：开发区管委会经温州市瓯海区人民政府同意，对其所有的坐落于瓯海区经济开发区月乐西街100号的房屋租赁权委托佳得公司进行公开拍卖，佳得公司按拍卖法有关规定对涉案房屋租赁权进行拍卖公告并进行公开拍卖，程序合法有效。金小前参与竞买并与佳得公司签订《竞买协议书》，《竞买协议书》已明确涉案房屋的现状及竞买人已充分了解租赁物任何其他足以影响承租价的情况。金小前竞买成功后，已缴纳首年租金142万元及佣金355000元，取得5年租赁权。根据《拍卖成交确认书》约定，金小前应在缴清拍卖成交款后5日内凭《拍卖成交确认书》及缴款收据向开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金，同时与开发区管委会签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，但金小前没有在约定的时间向开发区管委会交纳履约保证金也未签订租赁协议，而是直接将拍卖所得的部分租赁物转租他人并收取租金，已存在违约。金小前认为租赁物未取得建设工程竣工验收消防备案合格凭证，开发区管委会及佳得公司存在共同欺诈行为，要求其返还租金、佣金并赔偿损失。由于涉案房屋已取得房屋土地使用权证和房屋所有权证，房屋租赁权系公开拍卖进行，相关内容金小前均已清楚，在拍卖时涉案租赁物未完成建设工程竣工验收消防备案，现已取得建设工程竣工验收消防备案凭证。该备案登记手续的办理，并不影响金小前对租赁物的使用。涉案租赁物如需开设商业场所，可申报建筑工程内部装修的消防设计审核。金小前没有向消防部门申报建筑工程内部装修设计审核，没有证据证明其因未取得建设工程竣工验收消防备案影响租赁使用并造成损失。本案系拍卖租赁权而发生的纠纷，不属于消费者权益保护法调整的范畴。经该院释明，金小前仍认为本案系消费者因消费产生纠纷，应适用消费者权益保护法。金小前的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。《拍卖成交确认书》上虽明确金小前应在缴纳首期租金及佣金后5日内向开发区管委会缴纳履约保证金并签订租赁协议，但该履约保证金系对所签订租赁协议约定的权利义务履行的保证，而签订租赁协议的行为系双方自愿协商的行为，不得强制履行。现金小前明确表示不交纳履约保证金也不签订租赁协议，已构成违约，开发区管委会可按相关法律规定主张权利。开发区管委会要求金小前缴纳履约保证金及支付逾期付款利息并签订租赁协议书，经该院释明，开发区管委会仍坚持其诉讼请求，故该院对开发区管委会的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回金小前的诉讼请求；二、驳回开发区管委会的诉讼请求。案件本诉受理费54045元，由金小前负担。反诉受理费3312.5元，由开发区管委会负担。宣判后，上诉人金小前不服原审判决向本院提起上诉，称：一、开发区管委会及佳得公司没有告知金小前涉案房屋的真实情况。本案所涉房产为“公寓”，但开发区管委会与佳得公司却以“营业房”的性质公告拍卖，构成欺诈。退一步讲，即便涉案房屋系“营业房”，金小前承租房屋的目的是将房屋进行商用，因此要求房屋两证齐全并经消防验收。而涉案房屋在拍卖时是未经消防验收的，不符合合同的终极目的，开发区管委会及佳得公司却未向金小前释明。二、《竞买申请书》、《竞买协议书》的相关条款属于格式条款，开发区管委会、佳得公司没有对此进行解释说明，因此造成的后果应当由开发区管委会及佳得公司承担。三、金小前与开发区管委会之间的租赁合同关系业已成立，因涉案房屋在拍卖时未进行消防验收，导致金小前的正常经营活动严重受阻，金小前有权因此拒付保证金，原审判决将诉讼过程中取得的消防备案作为认定房屋能够正常使用的依据是错误的。此外，金小前也不存在擅自转租的行为。请求撤销原审判决第一项，依法发回重审或者改判支持金小前的诉讼请求；本案诉讼费用由开发区管委会及佳得公司负担。被上诉人开发区管委会答辩称：一、根据温州市瓯海区发展计划局《关于下达瓯海经济开发区“安心工程”基建项目计划的通知》，【温瓯计（2002）27号文件】，“安心工程”包括配套营业用房5892平方米，涉案租赁物系“安心公寓”工程配套营业用房的一部分，开发区管委会并不存在欺诈行为，且金小前在参加竞买时已审查了相关文件并查看了现场，对涉案租赁物的营业房性质并无异议。二、租赁物拥有合法产权，系合法建筑，依法可租赁使用，消防法虽对建设工程消防验收或备案做了规定，但并不导致本案拍卖合同及租赁合同无效。况且，开发区管委会在一审诉讼中已完成涉案租赁物的消防备案工作，金小前也并无证据证明租赁物的消防备案问题有影响到租赁物的使用，从而导致合同无法履行。三、金小前在竞买申请表及竞买协议书上确认已了解租赁物的现状、瑕疵及配套设施等情况，开发区管委会并无隐瞒或欺诈。而且金小前作为经营者对承租后具体用于何种商业用途以及内部装修事宜均属由其自主决定，其在了解租赁物现状后并无提出任何异议或要求，故可认定其对租赁物的适租状态予以确认。四、金小前在一审中已承认转租事实，且金小前并未依约缴纳履约保证金以及与开发区管委会签订书面租赁协议，故原审判决认定其违约事实清楚。五、金小前在原审中并无诉请确认合同无效、主张撤销或解除合同，故其要求返还租金并主张赔偿损失的请求于法无据。而且，金小前现虽然已经明确主张解除合同，不再承租，但至今未腾空租赁物且拒绝与开发区管委会办理移交手续，置开发区管委会的书面函告不顾，导致开发区管委会无法再次对租赁权进行拍卖，故金小前非但无权要求退还租金，而且还应该支付实际占用租赁物期间的租金，并赔偿经济损失。对此，开发区管委会将依法另行追诉。综上，原判认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，金小前的上诉事由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人佳得公司答辩称：一、原判认定佳得公司对涉案房屋租赁权拍卖的程序合法有效是正确的，金小前诉称的欺诈没有事实和法律依据。佳得公司接受委托之后，核实了涉案房屋的土地使用权证及房屋使用权证，消防验收备案系办理产权证前的手续，不属于佳得公司应当审查的范围。佳得公司也以足够醒目的方式提示金小前了解房屋任何足以影响承租价的情况，履行了告知说明义务。二、金小前在租赁期间获得了收益，实现了合同目的，并未遭受损失，故其要求返还租金和佣金的请求无事实和法律依据。涉案房屋在拍卖时未取得消防备案并不影响使用，而金小前也没有证据证明其曾经向消防部门申报内部装修消防设计审批事项。二审期间，被上诉人开发区管委会在本院询问期间提交了温州市瓯海区发展计划局《关于下达瓯海经济开发区“安心工程”基建项目计划的通知》，证明“安心工程”包括部分配套营业用房，并非纯属公寓住宅用途。上诉人金小前质证认为，该证据不属于二审新证据，且房屋性质应当以房产证上记载为准，开发区管委会提交的该份文件无法证明涉案房屋为营业房。被上诉人佳得公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该证据对一审认定的事实及案件实体处理无实质性影响，故不作为新证据采信。上诉人金小前、被上诉人佳得公司二审期间未提交新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：开发区管委会委托佳得公司拍卖涉案房屋租赁权，金小前中标后，签订了《拍卖成交确认书》，开发区管委会、佳得公司与金小前形成的系拍卖合同关系。金小前在中标之后，虽然未与开发区管委会签订书面的租赁合同，其在中标之后缴纳了第一年的租金142万，开发区管委员也交付租赁房屋，双方当事人已经履行了租赁合同关系的中承租人与出租人的基本义务，双方之间形成事实上的租赁合同关系。金小前在诉讼过程中明确表示不再租赁涉案房屋，开发区管委会在一审反诉请求法院判令金小前签订租赁合同的诉请被驳回后也未提起上诉，故双方当事人对不再租赁涉案房屋并无异议，双方之间的租赁合同关系实际上已经解除。本案二审的争议焦点在于开发区管委会及佳得公司在拍卖过程中有无欺诈行为。金小前上诉称涉案房屋并非营业房，且未经消防验收备案，开发区管委会与佳得公司在拍卖时未就此问题进行说明，构成欺诈。本院认为，开发区管委会提供的证据可以证明涉案房屋系营业房，房屋的名称是否为“公寓”，土地使用权性质是否为“划拨”，均不影响房屋的营业用房性质，金小前主张涉案房屋并非营业性用房的理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十三条之规定，我国的建设工程消防竣工验收备案实行的是双轨制，只有国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，需要进行消防验收，而其他建设工程，建设单位在工程验收后仅需要进行消防备案。从《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条，以及温州市公安消防局瓯海区分局建设工程竣工验收消防备案凭证的内容来看，涉案工程在不改变原有设计及用途的情况下，仅需要进行消防备案，并非必须经过消防验收，且金小前在二审中也明确涉案房屋在消防备案之后就可以进行装修设计审批，故金小前上诉称涉案租赁房屋必须经过消防验收与法律及相关部门规章不符，也与他自己在二审中的陈述不一致，本院不予支持。涉案房屋系通过公开拍卖的方式进行出租，竞拍人人数众多，开发区管委会作为出租人、佳得公司作为拍卖人不可能详尽了解每一个竞拍人竞拍房屋租赁权的用途，其在拍卖规则、竞买协议书、竞买申请表中也多次声明竞买人应当对拍卖标的的有关资料、现状、瑕疵及质量情况进行了解，也明确出租房屋按现状、现功能进行出租，但金小前在诉讼中自称承租房屋是为了开设茶室，这与房屋的现状、现功能不符，但金小前在参与竞拍时也未及时向开发区管委会及佳得公司披露竞拍用途，没有充分了解涉案房屋的相关材料及开设茶室所需办理的审批手续，反而是自以为涉案房屋有经消防备案而没有要求开发区管委会及佳得公司出示相关材料，金小前现在起诉要求由开发区管委会及佳得公司对此承担违约责任，与《中华人民共和国拍卖法》第六十一条及《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定不符。且金小前也没有证据证明其有向消防部门申请装修消防设计审批或涉案房屋在拍卖时未经消防备案有影响到租赁物的使用，或金小前因此遭受到损失，故一审法院未支持金小前的诉讼请求并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20775元，由上诉人金小前负担。本判决为终审判决。审 判 长 鞠海亭审 判 员 叶希希代理审判员 王怡然二〇一五年四月十三日代书 记员 张 璇 微信公众号“”