（2015）大民一终字第466号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-24
案件名称
大连宏港房地产开发有限公司与大连都乐都酒店有限公司排除妨害纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连都乐都酒店有限公司,大连宏港房地产开发有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）大民一终字第466号上诉人（原审被告）：大连都乐都酒店有限公司，住所地大连经济技术开发区双D港双D一街13号。法定代表人：战厚臣，董事长。委托代理人：刁百林，男，1954年1月23日生，汉族，无职业。委托代理人：马金华，辽宁华府律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连宏港房地产开发有限公司，住所地大连保税区黄海西四路215号宜华大厦1408。法定代表人：都本礼，董事长。委托代理人：孙爱萍，辽宁竞业律师事务所律师。原审原告大连宏港房地产开发有限公司与原审被告大连都乐都酒店有限公司排除妨害纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月10日作出（2013）开民初字第1824号民事判决，大连都乐都酒店有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人大连都乐都酒店有限公司的委托代理人马金华、被上诉人大连宏港房地产开发有限公司的委托代理人孙爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连宏港房地产开发有限公司一审诉称：2007年7月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以每平方米2380元的价格将位于大连经济技术开发区双D港双D1街13号、建筑面积为19188.08平方米的地上五层、地下一层大部分房屋出售给被告，被告以自上而下分层买受房屋产权，每支付完全层房款，原告即可为被告办理交款部分的房层产权。原告将未交款的房屋定额租赁给被告经营，被告按每平方米每年228元的价格向原告支付租金。合同签订后，被告并未按合同约定向原告支付相关款项，原、被告于2009年5月16日解除双方签订的《房屋买卖合同》；（2010）开民初字第179号、第190号民事调解书也认可了双方于2009年5月16日解除该房屋买卖合同的情形。合同解除后，被告并没有将案涉房屋腾空还给原告，一直占用至今，导致原告无法使用及出售该房产，侵犯了原告的合法财产权。原告多次与被告协商将房屋内的设施及物品搬出，要求被告将房产返还给原告，被告一直以各种理由推托，故诉至法院，请求判令被告立即腾空并交还位于大连经济技术开发区双D港双D1街13号的房屋，案件受理费由被告承担。被告大连都乐都酒店有限公司一审辩称：原、被告双方并没有在2009年5月16日解除合同，原、被告在2010年的调解书主要明确的是给付对方的违约金和利息，没有明确提到解除合同的问题，我作为当时案件的代理人也没有权利认可是否解除合同。此外，被告在案涉楼房中整体投资达2800万元，如果腾空，需要双方算账，之后再决定是否腾空。一审法院审理查明：2007年7月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定，原告以每平方米2380元的价格将自有的位于大连经济技术开发区双D港双D1街13号的宏港商贸中心，建筑面积为19188.08平方米的地上五层、地下一层大部分房屋产权出售给被告，此价格3年内不变，3年以后，每延迟一年，按房屋单价递增5%计算；同时双方约定，被告可以自上而下分层买受房屋产权，每支付完全层房款，原告即可为被告办理交款部分的房层产权；双方买卖房屋产权如全部或部分不能成交，房屋产权仍属原告，原告将未交款的房屋定额租赁给被告经营，被告按每平方米每年228元的价格向原告支付租金，即形成被告向原告租赁经营形式；被告如当年不能按期缴纳租金需承担9.6%的违约金；如两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权，对于被告的投入，双方可共同聘请中介机构评估核实，作价抵作租赁金。诉讼中，原告申请对被告在案涉大楼中被告投资所形成的添附物进行评估，被告申请对案涉大楼的整体进行评估。本院依法提请大连市中级人民法院司法技术处对原、被告双方的申请遴选鉴定机构，对于原告的申请，选定大连博兴工程咨询有限公司进行鉴定，2014年6月15日，该公司出具工程造价鉴定报告称：“已完无争议部分（地下室一层至地上四层）工程鉴定值为人民币11038913元；已完有争议部分（地上五层）工程鉴定值为人民币1241903元；鉴定合计为人民币12280817元”，对该鉴定结论原、被告双方均无异议；对于被告的申请，选定大连胜华房地产土地评估有限公司进行鉴定，2014年8月20日，该公司出具退函称：“我机构已于2014年7月9日派评估师去鉴定地点，完成现场勘查，但由于无法联系到被告方，评估费未缴纳，同时鉴定时限30个工作日已经到期，我公司申请退回。”原告主张应以大连博兴工程咨询有限公司工程造价鉴定报告为依据对被告投资形成的添附物的现价值进行评估，被告不同意，经本院释明，原告坚持申请鉴定，本院依法提请大连市中级人民法院司法技术处对原告的申请遴选鉴定机构，选定辽宁胜华资产评估有限责任公司进行鉴定，2014年11月10日，该公司出具评估报告书称：本次评估确定的资产价值为4563536元。另查，2010年1月4日，本案原、被告作为同样的原、被告因房屋租赁合同纠纷在本院进行诉讼，本院分别以（2010）开民初字第179号民事调解书、（2010）开民初字第190号民事调解书调解结案，该两份民事调解书已于2010年6月9日向原、被告双方送达。在两份调解书中均载明双方2007年7月5日签订《房屋买卖合同》的内容，并载明，案涉合同签订后，被告并未按照合同约定向原告支付相关款项，经原、被告双方协商一致，于2009年5月16日解除双方于2007年7月5日签订的《房屋买卖合同》。诉讼中，原告陈述截止到2009年5月16日，被告欠原告租赁金10402697.80元未缴纳，被告对此予以认可。再查，案涉房屋现由被告占有控制，其1至5楼的物品由被告购置并实际控制，案涉房屋因被告拖欠原告租金尚有案件未执行完毕。一审法院认为：原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告并未按照约定向原告支付相关购房款，被告也未能按照合同约定取得案涉房屋产权；被告占有控制案涉房屋后，虽对案涉房屋进行投资添附，但并不能因其对案涉房屋进行过投资添附而当然取得案涉房屋的所有权或永久使用权；按照合同约定，被告未取得案涉房屋的产权，双方形成租赁关系即被告向原告租赁经营形式，被告应按照合同约定向原告缴纳租赁金以取得案涉房屋使用权；合同约定，如被告两年不能按期足额支付租赁金，原告可以收回房屋使用权，被告必须保证完好无损的向原告交出实物及其使用权，截止到2009年5月16日，被告欠原告租赁金10402697.80元，据此原告有权按照合同约定收回案涉房屋使用权，被告无权对案涉房屋继续进行占有控制，故原告要求被告对案涉房屋进行腾退的诉讼请求，一审法院予以支持，根据本案实际情况，一审法院确定被告在判决生效之日起六十日内腾退案涉房屋。关于被告陈述其曾对案涉房屋进行投资，需要与原告算账后才能决定是否腾退的抗辩主张，一审法院认为，原、被告之间的债权债务关系与本案属不同的法律关系，本案中不宜一并处理，被告可另行依法主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百三十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：于本判决生效之日起六十日内被告大连都乐都酒店有限公司向原告大连宏港房地产开发有限公司腾退位于大连经济技术开发区双D港双D1街13号的房屋。案件受理费200元，鉴定费343200元，合计343400元，由原告大连宏港房地产开发有限公司承担171700元，被告大连都乐都酒店有限公司承担171700元。大连都乐都酒店有限公司的上诉理由及请求是：首先，一审法院案由确定错误、立案程序违法、诉讼费收取错误。被上诉人起诉请求腾退房屋，案由应确定为返还原物纠纷。一审在审理过程中，根据被上诉人的申请对案涉大楼整体装修及室内设施进行了评估，结论为12280817元，双方对此均无异议，加上案涉房屋的价值，总标的已达4700万元，一审法院已没有管辖权，上诉人已向一审法院递交了管辖权异议，但一审法院拒不移送并强行作出判决，违反了民诉法的规定。一审法院应按返还原物的价值收取案件受理费，但只是按件收取200元的诉讼费也违反法律规定。其次，一审判决认定事实错误。一审查明事实部分认定双方于2009年5月16日解除案涉房屋的买卖合同是没有任何证据的，双方的合同至今没有解除，并且案涉房屋的装修和设施与房屋买卖有直接关联性，正是因为存在房屋的买卖，才有了房屋的装修和设施的添附，所以，房屋买卖合同不解除，就谈不上排除妨害和腾退房屋。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，将案件移送有管辖权的大连市中级人民法院审理，或判决驳回被上诉人的诉讼请求。大连宏港房地产开发有限公司二审答辩认为：一审法院的案件受理符合法律规定，诉讼费收取是由法院依据法律规定进行确定的，不属于上诉请求内容。关于案涉房屋买卖合同的解除，已经由一审法院生效的法律文书进行了确认，所以，一审法院在认定买卖合同解除后上诉人应立即腾退房屋，所依据的事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人大连都乐都酒店有限公司与被上诉人大连宏港房地产开发有限公司就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，合同对房屋的单价约定为三年内（截至2010年3月末）固定价和三年后浮动价（每年递增5%），上诉人按层付清房款后方可办理交款部分的房屋产权，在上诉人未付房款的情况下，房屋所有权仍归被上诉人，双方间形成的是租赁关系，故双方间签订的是含有租赁条款内容的买卖合同，双方没有对买卖合同的解除条件作出明确约定。本案中，被上诉人起诉上诉人腾退房屋的主要依据是双方于2009年5月16日协议解除了《房屋买卖合同》，但上诉人对此并不认可，称双方的买卖合同并未解除，故本案的焦点问题是双方间的《房屋买卖合同》是否已经解除。对此，被上诉人主张的解除合同事实涉及到一审法院此前审理的（2010）开民初字第179号、（2010）开民初字第190号两个房屋租赁合同纠纷案件调解书中载明的“经原、被告双方协商一致，于2009年5月16日解除双方签订的《房屋买卖合同》”这一事实，经审查本案一审卷宗中存卷的前述两案的“法庭审理笔录”，没有上诉人对被上诉人主张的“经原、被告双方协商一致，于2009年5月16日解除双方签订的《房屋买卖合同》”这一事实予以认可的记载。一审法院在本案庭审中，被上诉人第一次提出的诉讼请求中有“一、请求法院确认原被告双方解除合同有效”的诉请，鉴于上诉人不认可2009年5月16日解除合同，在第二次庭审中，被上诉人又提出“主张以被告未按期支付租金严重违反合同约定，确认原告单方依法解除双方于2007年7月5日所签订的房屋买卖合同有效”的诉请，但一审法院在判决中，并没有对被上诉人的这一诉请及依据的事实进行评判，而是以“原告有权按照合同约定收回案涉房屋使用权，被告无权对案涉房屋继续进行占有控制”为由支持了被上诉人要求上诉人对案涉房屋进行腾退的诉讼请求，在没有认定《房屋买卖合同》解除并对上诉人辩称的装修等添附投入进行处理的情况下判决腾退房屋，显然不当。另外，被上诉人的诉讼请求是要求上诉人腾退案涉房屋，一审将案由确定为“排除妨害纠纷”错误。综上，一审判决认定基本事实不清，证据不足。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第1824号民事判决；二、发回大连经济技术开发区人民法院重审。二审案件受理费200元（由上诉人大连都乐都酒店有限公司预交），予以退回。审 判 长 杨学超代理审判员 司玉峰代理审判员 金 艳二〇一五年四月十三日书 记 员 徐蕴清 微信公众号“”