（2015）苏中民终字第00407号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-25
案件名称
沈龙生与倪振家、袁海稳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪振家,沈龙生,袁海稳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00407号上诉人（原审被告）倪振家。委托代理人张振宇。被上诉人（原审原告）沈龙生。委托代理人刘英平，江苏法凯律师事务所律师。原审被告袁海稳。上诉人倪振家因房屋腾退纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2014）太沙民初字第0251民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年3月31日，原审原告沈龙生向孙桥村村委会交纳土地使用保证金100000元。2008年8月12日，孙桥村村委会与原审原告沈龙生达成土地开发租用协议，约定：孙桥村村委会将位于孙桥村6组的10966平方米土地出租给原审原告沈龙生，租赁期限从2008年9月1日至2027年12月31日。2008年8月15日，孙桥村村委会与原审原告沈龙生又达成补充协议，约定：原审原告沈龙生须按孙桥村村委会的要求进行施工，若孙桥村村委会的因素造成原审原告沈龙生停工，孙桥村村委会将负担原审原告沈龙生的经济损失。2008年4月10日，原审原告沈龙生与须国元签订工程承包协议，约定：原审原告沈龙生在孙桥村村委会西侧建造厂房约6720平方米、二层楼房约2784平方米，须国元承包该项建设工程；工程于2008年7月底完工。2008年5月22日，原审原告沈龙生与须国元又签订补充协议，约定：须国元承包的工程属包工包料工程，所有材料款、人工费以及建房过程中的费用均由须国元承担，原审原告沈龙生不负任何责任。须国元承建上述工程后，雇佣倪大男为工地负责人，并向原审被告倪振家购买水泥、黄沙等建材。2009年12月4日，倪大男以须国元代理人的名义与原审被告倪振家签订还款协议书，该协议书载明甲方是倪振家，乙方是须国元，约定：“乙方在建造孙桥村厂房工程中，到甲方处购买水泥及砂石料共欠货款23万元。经甲乙双方协商达成如下协议：1.至2009年11月30日止，乙方欠甲方货款23万元，于2009年12月4日前全部付清；2.乙方为了保证按时付款，乙方将自己建造的第一幢第一间至第十间房产作抵押担保，到时未能按时还款，以上十间房产作23万元抵偿给甲方，此房产如有纠纷由乙方负责，与甲方无关，并由乙方负责办理产权合法手续。”随后，原审被告倪振家占用了孙桥村村委会西侧房屋第一层由东往西第1-7间、第二层由东往西第1-7间，面积合计700平方米。嗣后，原审被告倪振家将第一层由东往西第1-2间交由高建英使用，将第一层由东往西第3-7间交由原审被告袁海稳使用。原审法院于2014年9月12日对苏惠杰进行调查，苏惠杰陈述：其与高建英是夫妻关系；高建英只是借用倪振家的房屋存放一些东西，如果法院判决倪振家腾退房屋的话，高建英会主动搬离自己的物品，故高建英不需要参加诉讼。另查明：2010年9月28日，原审原告沈龙生与苏州肖氏化纤纺织有限公司签订租赁协议，约定：沈龙生将孙桥村村委会西侧9504平方米房屋出租给苏州肖氏化纤纺织有限公司，租赁期限自2010年10月1日至2015年2月20日，租金是85.94元／平方米／年。针对倪大男与原审被告倪振家签订的还款协议书，原审法院于2014年7月7日对倪大男进行了调查，倪大男陈述：沈龙生因在太仓市璜泾镇孙桥村建造厂房需要，将建设工程以包工包料方式发包给须国元，须国元在建房过程中向倪振家购买水泥、石子、黄沙等建筑材料；其给须国元打工，具体负责在工地上收材料，须国元答应按照3000元／月的标准支付其工资；2009年12月4日，须国元结束了承包工程，但尚欠倪振家材料款未付，由于须国元不在工地上，倪振家就不让其走，其遂打电话给须国元说倪振家不让其走，须国元就让其签订那份还款协议书，还说马上就有钱给倪振家；其与倪振家签订还款协议书时，沈龙生不在场，沈龙生当时不知道其与倪振家签订还款协议书，直到2011年7月份才知道；沈龙生与须国元大概已结清工程款。上述事实，由原审原告沈龙生提供的土地使用保证金收据、土地开发租用协议书及补充协议、工程承包协议及补充协议、租赁协议、还款协议书、原审法院的调查笔录、现场勘查笔录以及庭审笔录等证据证实。原审原告沈龙生诉称：2008年8月12日，原审原告与太仓市璜泾镇孙桥村村民委员会（以下简称孙桥村村委会）签订土地开发租赁协议，约定孙桥村村委会将10966平方米土地出租给原审原告，租赁期间自2008年9月1日至2027年12月31日。2008年4月10日，原审原告与须国元签订工程承包协议，约定原审原告将坐落于孙桥村村委会西侧的房屋建造工程发包须国元。2010年9月，须国元承建的房屋竣工并交付原审原告。从竣工交付之日起，原审被告倪振家便无故占用其中的七间房屋（700平方米），并将房屋出租给原审被告袁海稳。原审被告倪振家与袁海稳的占用行为侵害了原审原告的合法权益，并给原审原告造成了重大损失。现请求判令：（1）原审被告倪振家、袁海稳将太仓市璜泾镇孙桥村村民委员会西侧房屋第一层由东往西第1-7间、第二层由东往西第1-7间腾退给原审原告沈龙生；（2）原审被告倪振家赔偿原审原告沈龙生房屋占有使用费210553元（按照85.94元／平方米、房屋面积700平方米，从2010年9月1日计算至2013年5月1日）。原审法院认为：原审原告沈龙生提供的土地开发租用协议、工程承包协议以及倪大男的陈述相互印证，形成了完整的证据链条，足以证明涉案房屋是原审原告沈龙生所建。原审原告沈龙生建造的房屋虽未经行政许可，但其对所建房屋享有占有利益，故原审被告袁海稳应将孙桥村村委会西侧房屋第一层由东往西第3-7间腾退给原审原告沈龙生，原审被告倪振家应将孙桥村村委会西侧房屋第一层由东往西第1-2间、第二层由东往西第1-7间腾退给原审原告沈龙生。原审被告倪振家占用涉案房屋的行为侵犯了原审原告沈龙生的合法权益，理应赔偿原审原告沈龙生的经济损失。由于原审被告倪振家占用原审原告沈龙生的房屋面积是700平方米，而苏州肖氏化纤纺织有限公司承担的房屋使用费标准是85.94元／平方米／年，故原审法院确定原审被告倪振家支付原审原告沈龙生2010年9月1日至2013年5月1日的房屋占有使用费160621.86元（85.94元／平方米／年×700平方米×2.67年）。经原审法院传票传唤，原审被告袁海稳无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证、抗辩权，理应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告袁海稳在判决生效后三十日内将太仓市璜泾镇孙桥村村民委员会西侧房屋第一层由东往西第3-7间腾退给原审原告沈龙生；二、原审被告倪振家在判决生效后三十日内将太仓市璜泾镇孙桥村村民委员会西侧房屋第一层由东往西第1-2间、第二层由东往西第1-7间腾退给原审原告沈龙生；三、原审被告倪振家在判决生效后三十日内支付原审原告沈龙生房屋占有使用费160621.86元；四、驳回原审原告沈龙生的其他诉讼请求。案件受理费4538元，由原审原告沈龙生负担1057元，原审被告袁海稳负担40元，原审被告倪振家负担3441元。此款原审原告沈龙生已预交，原审法院不再退还，原审被告倪振家、袁海稳在判决生效后三十日内将应负担部分支付原审原告沈龙生。上诉人倪振家不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为土地开发租用协议、工程承包协议以及倪大男的陈述形成了完整的证据链，从而认定涉案房屋所有权属于认定事实错误。1、上述三项证据只能证明被上诉人租赁了太仓市璜泾镇孙桥村10966平方米土地，在该土地上建造了9504平方米的房屋，根本无法证明涉案房屋系被上诉人所建造，而且存在相反证据还款协议书，证明涉案房屋是须国元建造，须国元因建造而取得物权，且涉案房屋已经抵偿并交付给上诉人。租赁协议证明被上诉人所建的9504平方米的房屋已经租赁给苏州肖氏化纤纺织有限公司。2、涉案房屋是须国元所建造，依据物权法的规定，须国元因建造行为取得房屋所有权，不论须国元抵偿给上诉人的行为是否有效，被上诉人均无权要求上诉人腾退房屋。二、原审法院确定房屋占有使用费的标准缺乏事实和法律依据。1、涉案房屋系无证房，又是须国元拖欠材料费抵偿给上诉人，上诉人接受抵偿并没有过错，况且没有全部使用涉案房屋，故上诉人不需要支付占有使用费，被上诉人应该向须国元主张损失。2、原审法院依据被上诉人承租给案外人纺织公司85.94元／平方米／年的价格计算房屋占有使用费没有任何法律依据，应该通过公平合理的程序确定。3、涉案房屋系违章建筑，因此产生的收益属于违法所得，被上诉人违法所得不应该得到支持。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人沈龙生二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请驳回上诉请求，维持原审判决。原审被告袁海稳二审未发表意见。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据沈龙生与孙桥村村委会签订的土地开发租用协议、沈龙生与须国元签订的工程承包协议、倪大男与倪振家签订的还款协议，可以证实涉案房屋为须国元为沈龙生所建造。上诉人倪振家认为须国元建造了涉案房屋，即享有涉案房屋物权，没有法律依据，本院不予采信。倪大男以须国元代理人的名义与倪振家签订的还款协议中以涉案房屋作抵押担保约定不能按时还款以房抵偿违反法律规定而无效。倪振家占用涉案房屋属于无权占有，侵犯了沈龙生的合法权益，应承担返还房屋并支付使用费的民事责任。倪振家将涉案房屋部分出租给袁海稳亦属无效，袁海稳亦应承担将使用的房屋返还给沈龙生的民事责任。原审法院根据苏州肖氏化纤纺织有限公司使用的同类型房屋的租金标准，确定倪振家向沈龙生支付的房屋使用费标准尚属合理，本院予以确认。涉案房屋性质属于行政部门处理范围，并不影响上诉人无权占用涉案房屋应承担的民事责任。综上所述，上诉人倪振家的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4538元，由上诉人倪振家负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年四月十三日书 记 员 闻 艺 来源：