（2015）沪一中民二（民）终字第194号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-27
案件名称
陈裕明等诉沈雅香房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈裕明,陈霞琴,沈雅香,付芬芬,上海开赢房地产经纪事务所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第194号上诉人（原审原告）陈裕明。上诉人（原审原告）陈霞琴。委托代理人夏燕峰，上海博拓律师事务所律师。委托代理人顾正俊，上海博拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）沈雅香。委托代理人倪卓伟，上海市中信正义律师事务所律师。原审第三人付芬芬。原审第三人上海开赢房地产经纪事务所上诉人陈裕明、陈霞琴因与被上诉人沈雅香、原审第三人付芬芬、上海开赢房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：本市松江区＊＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊＊室房屋登记的产权人为陈霞琴及案外人陈＊＊＊＊。2013年7月7日，经第三人上海开赢房地产经纪事务所居间，陈裕明同时代理陈霞琴与沈雅香签订房屋租赁合同，约定陈裕明、陈霞琴将上述房屋出租给沈雅香使用；租赁期限自2013年9月1日至2018年8月30日；前两年每月租金为人民币（下同）1，200元；押金为1，200元；沈雅香不得转租；如任何一方未按合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方按月租金两倍承担违约金。合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，陈裕明、陈霞琴按约向沈雅香交付了房屋，沈雅香亦向陈裕明、陈霞琴交付了押金1，200元。之后，沈雅香对房屋进行了装修。2014年2月，沈雅香委托上海开赢房地产经纪事务所将上述房屋转租给付芬芬。2014年7月29日，陈裕明认为沈雅香擅自转租而起诉至法院。2014年8月，付芬芬搬离了涉案房屋，陈裕明、陈霞琴将此房屋予以收回。另查明，沈雅香已经将租金支付至2014年11月底。陈裕明、陈霞琴于2014年7月29日诉诸原审法院，请求判令：解除陈裕明、陈霞琴与沈雅香签订的租赁合同；沈雅香及付芬芬搬离系争房屋，沈雅香将房屋返还陈裕明、陈霞琴；沈雅香支付违约金2，400元（按月租金2倍计算）。原审认为：陈裕明、陈霞琴与沈雅香签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据本案查明的事实，沈雅香曾有擅自转租的违约行为，但是在陈裕明、陈霞琴提出异议后，沈雅香将房屋予以收回，纠正了自己的违约行为。而且陈裕明、陈霞琴诉讼之前并未按照合同约定向沈雅香进行过书面催告要求改正，陈裕明、陈霞琴现在要求解除合同不符合合同关于合同解除的特别约定。综合考量沈雅香的违约行为的过错程度、各方合同目的的实现情况以及维护租赁市场交易秩序等因素，法院认为双方之间的租赁合同不宜解除。陈裕明、陈霞琴本案所提的诉讼请求，法院难以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二〇一四年十一月二十四日判决：驳回陈裕明、陈霞琴的诉讼请求。一审案件受理费210元，减半收取105元，由陈裕明、陈霞琴负担（已付）。判决后，陈裕明、陈霞琴不服，上诉称，被上诉人沈雅香在承租上诉人房屋期间违背约定擅自将房屋转租于原审第三人付芬芬，其得知后屡次与沈雅香沟通并通知解约，但后者未理睬。同时，其本案起诉亦可视为解约通知，原审判决违反法律规定，应予纠正，故上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人沈雅香辩称，不同意上诉请求，请求维持原审判决。原审第三人付芬芬、上海开赢房地产经纪事务所未发表意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈裕明、陈霞琴与被上诉人沈雅香签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属合法有效。有效合同依法约束双方全面履行。本案一、二审争议的焦点均在承租人沈雅香履约行为是否构成违约，从而使出租人陈裕明、陈霞琴依法享有约定的解约权等。根据查明事实，沈雅香确有转租行为，但在出租人提出异议后，沈雅香已将房屋收回，纠正了该等违约行为。根据现有事实和证据，应该认为，被上诉人该等行为属即时、短期悖离租约性质，不论出租人是否口头通知，沈雅香已实际改正，本案租约之履行已回归约定之权利、义务范畴，出租人合同项下的利益、履行目的并未出现实质性损害，不能认为被上诉人的行为构成实质性违约。需要指出的是，在现实社会生活中，民事主体因诉讼而接受司法程序评价的法律关系在约束强度上与（未诉讼的）普通社会关系宏观上并无本质区别，但在数量上前者远逊后者。以绝对、严苛的标准要求法律关系的当事人在任何时空范围限于特定法律关系项下而不考虑实际生活中数量庞大的其它社会关系，既不现实，也并不符合民法诚实信用及公平原则。应该认为，法律关系的当事人应对对方当事人及相对履行行为有正当范围内的容忍义务。本案中，被上诉人作为承租人及时改正了违约现象，在现有证据条件下，应认为未超逾上诉人容忍义务范畴，将之课责实质性违约责任进而适用违约金、解约，缺乏正当性及法律依据，上诉人相关主张缺乏法律依据，本院难予支持。原审法院在查明事实清楚、判决正确，本院应予维持。上诉人陈裕明、陈霞琴的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币210元，由上诉人陈裕明、陈霞琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 蒋辉霞代理审判员 许 京二〇一五年四月十三日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：