（2015）沈中民二终字第526号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-04-23

案件名称

上诉人辽宁省标准化研究院与被上诉人沈阳全程德邦物流有限公司三好街分公司、郝涛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

辽宁省标准化研究院,沈阳全程德邦物流有限公司三好街分公司,郝涛

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第526号上诉人（原审原告）：辽宁省标准化研究院，住所地沈阳市和平区永安北路*号。法定代表人：杨明，该院院长。委托代理人：李福军，辽宁华远律师事务所。委托代理人：姚旺，男，1991年6月5日出生，汉族，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：沈阳全程德邦物流有限公司三好街分公司（以下简称德邦物流），住所地沈阳市和平区永安北路8号。负责人：郭金刚，该分公司经理。委托代理人郑光实，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝涛，男，1970年7月11日出生，汉族，无职业，住址辽宁省北镇市廖屯镇。委托代理人：郑光实，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人辽宁省标准化研究院（以下简称“研究院”）与被上诉人沈阳全程德邦物流有限公司三好街分公司（以下简称“德邦物流”）、郝涛房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第1477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年4月10日公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人姚旺、李福军，二被上诉人委托代理人郑光实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告研究院诉称：1、请求法院判决被告返还其无权占有的房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除与被告郝涛签订的两份租赁协议。原审二被告辩称：在租赁期间内二被告之间的租赁合同没有违约或不可抗力的情形出现，郝涛有权继续使用至租赁期届满为止，德邦物流使用本案诉争房屋是基于与被告郝涛签订的租赁合同，并非原告所主张的无权占有房屋，因此我方在与被告郝涛租赁合同的有效期内没有义务腾退房屋。原审法院审理查明：2005年8月3日，原告（甲方）与被告郝涛（乙方）签订协议书一份，约定甲方将新楼三间六个卷帘门租赁给乙方，年租金为3万元，翌年9月1日前交齐下年租金。租期为10年，从2005年9月1日至2015年8月31日止。之后，原告将上述卷帘门交付给被告郝涛使用。在被告郝涛使用上述房屋过程中，又与原告达成了口头租赁租赁储物间的协议，年租金为1万元，但并未签订书面协议。2010年6月8日、2012年5月9日，被告郝涛与沈阳全城德邦物流有限公司签订两份租赁合同，分别将上述房屋中130平方米与180平方米租与沈阳全城德邦物流有限公司，租期分别为2010年6月8日至2013年6月7日、2012年6月1日至2015年5月31日，年租金分别为12万元、25万元。另查明，2011年9月20日，原告为被告德邦分公司出具发票一份，内容为2011年9月1日的房屋租金，金额为4万元。再查明，2013年至2014年度被告郝涛共计向原告支付卷帘门租金2.4万元，储物间租金0.8万元。原审法院认为：原告与被告郝涛、二被告之间签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。现原告诉讼要求解除合同，应当符合法律规定的法定或约定解除的要件。庭审中，原告虽主张被告郝涛在未征得其同意的情况下擅自将房屋转租给被告，但通过原告出具的发票可以得知，被告早在2011年即已知道被告郝涛转租的事宜，但原告并未在其后六个月内提出异议，现原告以此为理由解除租赁协议本院不予支持。关于原告提出的被告郝涛擅自改变房屋结构故应予解除合同的请求，因现无法确认储物间与卷帘门打通系何时发生、何人造成，故本院不予认可。关于被告提出的被告郝涛未足额支付租金故应予解除合同的请求，原告与被告郝涛签订的关于卷帘门的租金为3万元，租期长达10年，且该合同于明年8月底履行期限届满，故仅通过被告郝涛少支付0.6万元不能认定其构成重大违约，且从维护合同稳定性的角度讲，该合同亦不宜解除。而关于储物间的租赁关系，原告与被告郝涛并未签订租赁协议，双方具有的是不定期租赁关系，均享有随时解除的权利，现原告提出解除，且被告郝涛并未足额支付租金，故本院认定双方租赁关系解除，且被告郝涛应当将储物间腾空交还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、解除原告辽宁省标准化研究院与被告郝涛达成的位于沈阳市和平区永安北路八号楼院内食堂储物间的租赁关系；二、被告郝涛于本判决生效之日起将位于沈阳市和平区永安北路八号楼院内食堂储物间完好腾出并交还给原告辽宁省标准化研究院；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告郝涛负担。宣判后，研究院不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销一审判决，支持其原审审诉讼请求。理由：郝涛转租给德邦物流一事，我们是不知情的，我方由于以为德邦物流是郝涛所经营才给郝涛开具载有德邦物流名头的发票，现在郝涛向我方缴纳很低的租金，同时向德邦物流收取高额的转租金，造成国有资产流失，我方怀疑郝涛与我院前任领导存在不正当关系才签订如此低价租金的协议，我院纪检部门要看法院审理的结果来确定是否启动纪委调查程序。二被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、协议书、房屋租赁合同、商铺续租赁合同、辽宁省地方税务统一发票等证据材料，经原审庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人研究院与被上诉人郝涛签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应认真履行该协议。现该协议已经履行多年，上诉人起诉主张解除该份房屋租赁协议，理由是该协议确定的租赁价格过低，郝涛与上诉人前任领导在签订该协议时可能存在违法事宜，但却没有提供证据证明被上诉人郝涛存在上述导致合同解除的情形，故对上诉人该项主张不予支持。关于郝涛转租给德邦物流的租赁协议的效力，根据二被上诉人提供的由上诉人开具的租金发票，该票据上载明了系德邦物流缴纳租金，表明上诉人知道德邦物流公司在使用诉争房屋，上诉人却未提供证据证明开具发票之时上诉人有不同意转租给德邦物流的意思表示，上诉人所称误以为德邦物流系郝涛经营的观点，也缺乏证据支持，所以上诉人不能以不知道郝涛转租给德邦物流为理由要求解除郝涛与德邦物流之间的转租协议，因此转租协议是合法有效的，两份租赁协议均应当继续履行。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人辽宁省标准化研究院承担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　冬代理审判员　　郑竹玉代理审判员　　相　蒙二〇一五年四月十三日书　记　员　　那萌萌本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”