（2015）克民二初字第81号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-10-28
案件名称
克拉玛依市永升物业服务有限责任公司诉蔡鲁岩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市克拉玛依区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
克拉玛依市永升物业服务有限责任公司,蔡鲁岩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2015）克民二初字第81号原告：克拉玛依市永升物业服务有限责任公司，地址：克拉玛依市油建南路22-78号。法定代表人：连晓艳，系该公司总经理。组织机构代码证：73836928-5委托代理人：韩艳琴，女，汉族，55岁，系该公司片区经理，住克拉玛依市。委托代理人：邓子时，新疆维道律师事务所律师。被告：蔡鲁岩，男，汉族，45岁，系新疆＊＊公司职工，住新疆克拉玛依市。原告克拉玛依市永升物业服务有限责任公司（以下简称“永升物业公司”）诉被告蔡鲁岩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理，依法由审判员王鸿飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永升物业公司之委托代理人韩艳琴、邓子时、被告蔡鲁岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永升物业公司诉称，2013年3月1日至2013年12月31日期间，原告为被告所有的＊＊花园＊＊幢＊＊＊号房屋提供前期物业服务，该房屋面积175.74平方米，按照物业收费标准1.5元／月·平方米计算，被告应支付物业管理费2636.10元，但经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付物业管理费2636.10元，2014年1月1日至2014年12月31日期间的滞纳金158.16元（按银行同期利率计算），共计2794.26元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告蔡鲁岩辩称，被告与原告从未签订过物业合同，原告对于物业服务的收费标准和服务标准也从未向业主公示过，被告在小区绿化、安全、卫生、停车等管理方面都未达到二类物业服务的标准，故不同意向原告支付物业费，并请求原告向被告退还1000元的装修保证金。经审理查明，2011年3月29日，被告蔡鲁岩与永升房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，双方约定被告购买永升房地产开发有限公司开发的＊＊高层＊＊栋＊＊＊号房屋，房屋建筑面积为175.74平方米，该房屋于2012年年底交付给被告。2013年3月1日，原告与永升房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，该合同约定永升房地产开发有限公司将＊＊花园＊＊栋的前期物业服务委托给原告，前期物业服务费由原告按房屋建筑面积每月每平米1.5元收取。被告认为原告提供的物业服务未达到相应标准而未交纳物业服务费，故原告诉至本院。另查，2013年2月17日，克拉玛依市发展和改革委员会对永升物业公司关于＊＊高层＊＊栋高层前期物业服务收费批复（克发改函（2013）11号）第一条：“＊＊高层＊＊栋高层住宅前期物业综合服务费1.5元／月·平方米（均按产权登记面积）。”上述事实，有原告提供的经当庭质证的营业执照、房产登记信息查询表、商品房买卖合同、前期物业管理委托合同、克发改函（2013）11号文件、新建房（2004）4号文件、催缴物业费通知照片及原告、被告当庭陈述等证据在案予以证实，可以作为定案的依据。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原、被告双方虽然未签订过物业服务合同，但原告与永升房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同对该小区业主具有约束力，故本院认为原、被之间存在物业服务合同关系，对被告认为双方不存在物业服务合同关系的辩解理由不予采信。原告认可＊＊高层＊＊栋的前期物业服务等级为《新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》（新建房（2004）4号）中规定的二档服务，克拉玛依市发展和改革委员会核准前期物业服务收费标准为1.5元／月·平方米，该收费标准不违反《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的规定，原告应当将物业服务的收费标准和服务标准向业主公示，如果原告按照二档服务的标准向业主提供了相应的物业服务，则原告可以按照1.5元／月·平方米向小区的业主收取前期物业服务费用。原告称已将物业服务的收费标准和服务标准向业主公示过，但未提交相应的证据予以证实；原告向法庭提供的报修记录、值班表可以证实原告为被告提供了一定的物业服务；被告辩称在2013年3月1日至2013年12月31日期间，原告所在小区存在绿化滞后、单元门禁未及时启用、对出租户及外来人员管理不到位、楼顶有垃圾堆放等情况，原告在庭审中亦承认存在上述现象，证实原告在前期物业服务中对于小区的绿化、安全、卫生方面并未达到相应的服务标准，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故本院认为原告向被告收取的物业费应当适当减少，结合原告提供前期物业服务的情况，物业费按50%收取较为合适，被告所有的＊＊花园＊＊幢＊＊＊号房房屋的产权登记面积为175.74平方米，自2013年3月1日至2013年12月31日的物业费，按照1.5元／月·平方米的50%计算，原告应当向被告交纳物业费1318.05元。关于滞纳金，2014年7月1日，原告向被告发出催缴物业费通知单，通知被告在2014年7月10日前缴清2013年度的物业费2636.10元，否则将从逾期之日起收取滞纳金，但是被告未缴纳物业费的原因是对原告提供的物业服务有异议，且原告确实存在物业服务不到位的事实，故本院对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于装修保证金，原告承认收取了被告1000元的装修保证金未退还，且未提供被告存在违反装修规定的情形，原告应当向被告退还装修保证金1000元。两项相抵，被告仍应向原告支付318.05元。关于被告辩称的永升房地产开发有限公司对房屋面积计算不实、侵占业主公用部分等问题不属于原、被告之间的物业服务关系，被告可以另行主张，故本院对于被告的上述辩解理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告蔡鲁岩于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依市永升物业服务有限责任公司支付318.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、邮寄送达费32.40元，由原告克拉玛依市永升物业服务有限责任公司负担50元，由被告蔡鲁岩负担6.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 王鸿飞二〇一五年四月十三日书记员 钱 瑶 来自：