（2015）青民一终字第325号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-06-01

案件名称

王可岭、王可光等与青岛山本部品有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王可岭,王可光,王可明,青岛山本部品有限公司

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第325号上诉人（原审原告）王可岭。委托代理人李玉娜，山东华政律师事务所律师。上诉人（原审原告）王可光。委托代理人李玉娜，山东华政律师事务所律师。上诉人（原审原告）王可明。委托代理人李玉娜，山东华政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛山本部品有限公司。法定代表人山本哲也，该公司董事长。委托代理人赵广芳，系该公司经理。上诉人王可岭、王可光、王可明因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1525号民事判决，于2014年11月27日向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年2月10日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王可岭、王可光以及王可明的共同委托代理人李玉娜，被上诉人青岛山本部品有限公司（以下简称山本部品公司）的委托代理人赵广芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王可岭、王可光、王可明在原审中诉称，其于2013年3月4日就购买涉案工业厂房中发现的问题向山本部品公司发出了书面通知，山本部品公司于2013年3月12日作出了书面承诺，现王可岭、王可光、王可明对房屋防水及下水管更新、布管等工程价款超过了双方约定数额的33356元，应由山本部品公司给付。故请求判令：1、山本部品公司给付王可岭、王可光、王可明33356元；2、诉讼费用由山本部品公司承担。山本部品公司辩称，合同签订后，山本部品公司已经依照约定向王可岭、王可光、王可明交付了厂房、设备，交付后的厂房、设备应由王可岭、王可光、王可明自行维修处理，山本部品公司未承诺承担交付后的维修费用，王可岭、王可光、王可明诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回。原审查明，2012年11月30日，王可岭、王可光、王可明（甲方）与山本部品公司（乙方）及刘文海（丙方）签订土地房屋买卖合同，约定甲方购买乙方青房地权市字第200834938号的土地、厂房及设备；价款共计1800万元，本合同签字之日，甲方支付乙方定金100万元，乙方抵押贷款连本带息约1000万元，由甲方出资办理解押，此费用及乙方欠的税款（由甲方垫付给税务机关）为甲方支付的第二笔购房款，办理房地产过户到甲方名下20日内，甲方支付剩余款给乙方；甲方在支付全部款项之日，双方办理房产、设备交接手续，房产、设备交接之前，乙方有义务维护工厂厂房、设备附件的完好，如有损坏照价赔偿，房产、设备交接之前的水电费等及所有的费用由乙方承担；房产在办理甲方名下后，乙方如果继续使用该厂房，双方协商租赁时间、面积、确定租赁费后，另行签订租赁协议，乙方按照协议要求及时向甲方交纳租金。2013年3月4日，王可岭、王可光、王可明向山本部品公司发出《关于支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备余款的通知》（以下简称“通知”）。王可岭、王可光、王可明提交的通知载明：青岛山本部品有限公司，一、因你方在土地、房屋办理过户时，少提供给税务部门真实有效发票29.6658万元，由此给我方造成多缴纳税款13.5万元，此款应在支付余款时扣除；二、你方违约私自于2013年2月28日上午偷拉设备被我方发现，在支付余款时应扣除30万元，作为违约补偿；三、你方在签订土地、房屋买卖合同时，说一定要反租此土地、房屋继续使用生产，且为了反租还立了协议，现在你方一直没有表态反租问题，一直在欺骗我方，给我方造成巨大损失，我方在支付余款中是应扣除50万元作为补偿；四、现在我方土地上有以前他人所建板房几间，我方在支付你方余款前你方必须拆除，房屋防水处理暂扣除52万元，待实结；五、在我方支付你方余款前必须将水、电费缴清，下水道返修费，我方暂扣除30万元，待实结；六、你方于2013年3月6日前将你方对公账号提供给我方，我方将余款汇到你方的对公账号内；以上六项请你方提前处理好，由此造成拖延支付余款的后果，由你方自行负责。山本部品公司提交的通知复印件载明的前三条及第六条之后的内容与王可岭、王可光、王可明提交通知的内容一致，第四、五条内容不一致，该通知复印件第四条为：“现在我方土地上有以前他人所建板房几间，我方在支付你方余款前你方必须拆除，否则从余款中扣除52万元（现正在诉讼中）待拆除后再支付你方”；第五条为：“在我方支付你方余款前必须将水、电费等其它所欠费用缴纳齐全，否则我方从应支付余款中扣除30万元，待缴纳齐全后我方再支付你方。”2013年3月5日，山本部品公司向王可岭、王可光、王可明发出《对﹤关于支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备余款的通知﹥的回复函》，载明：王可岭、王可光、王可明，你方寄送的《关于支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备余款的通知》，我公司已收悉，现就你方提出的问题回复如下：一、关于你方提出多缴纳税款13.5万的问题，我方在你方提供真实缴税发票后按照实际缴税数额从总价款中扣减，你方无权单方直接扣除；二、关于你方提出我方偷拉设备一事，请提供事实证据，我方前几日运输塑料筐子用于胶州拉线，塑料筐子属于部材，亦非双方签订合同之时设备清单约定的设备。另根据合同约定，只有你方付清全部款项时，双方才办理房产、设备交接手续，现在你方在未付清全部款项的情况下霸占房产、设备，已经构成违约，我方要求你方立即撤出，并保留追究你方违约责任和请求财产损害赔偿的权利；三、关于你方提出的续租厂房事宜，双方之前并未约定，即便我方继续使用该厂房，应另行签订租赁协议，你方单方扣款于法无据；四、关于简易板房的问题，双方在当初签订购房合同时约定未详尽，你方无权单方扣款，应在协商一致的基础上解决，你方提出由你方与承包方交涉的问题，需征得承包方（债权人）的同意；五、关于你方提出的我方应在支付余款前缴纳水电费问题，我方将遵照供电局收费时间及时缴纳，你方无权直接扣款；六、关于你方未支付余款数额的确定问题，我方要求你方在3月7日前提供单据发票，经我方核实后从合同总价款中核减，否则我方拒绝与你方办理房产、设备交接手续，并保留追究你方违约责任的权利；七、你方须在3月8日前将经我方认可的剩余款项划至如下账户，户名、账户号、开户行均未填写（具体账户在金额确定后另行通知）；我方在土地房屋买卖合同书签订后，一直按期、如约、诚信履行合同，临近余款支付期限，你方以种种不合法、不合约理由刁难，已经严重违背诚实守信原则，我方将保留对合同的司法解除权。2013年3月12日，山本部品公司向王可岭、王可光、王可明出具《关于王可岭、王可光、王可明支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备物料等余款的付款协议》（以下简称“付款协议”）：一、我方关于你方支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备、物料等余款的通知已经收到，我方同意承担按通知中的第一条、第二条、第三条内容中，由你方扣除93.5万元整，作为给你方的违约补偿，通知中的第四条、第五条内容中，我方同意你方扣除82万元，待按通知中第四条、第五条以及其他后续不可预见的费用障碍消除后，有你方支付我方，如果一旦再有其它费用，你方可以从82万元中直接扣除；二、我方在你方的余款399.3万元，请分别汇入我方提供的如下账号：赵志松、莱西农行黄海路支行、622××917、280万元；张婷、正阳路招商银行、6226××391、119.3万元；三、你方将余款399.3万元付清后，我方将车间、办公楼钥匙及公司所有设备、物料和办公楼内所有办公设施、用品全部交付你方归你方所有，我方无条件撤出，你方和我方土地、房屋、设备买卖合同随之终止。2013年2月16日，双方当事人办理了涉案厂房的过户手续。在此之前，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明已经支付山本部品公司转让款11083546.21元，同年3月7日付款1100000，3月12日付款68450元，3月13日付款3993000元。2013年4月5日，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明与青岛腾达建材经营部签订管道安装工程合同，约定由该经营部为涉案厂房及院内全部重新安装自来水主管道及消防管道，工程总造价301500元。2013年7月10日，青岛腾达建材经营部给王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明出具了301500元的收据。2013年4月5日，青岛通达空分气体有限公司（王可岭、王可光、王可明）与河南省项城市防水防腐工程公司签订屋面工程防水合同，约定由该公司为涉案厂房进行屋顶防水施工，工程总价款305040元（不含防水卷材费）。2013年7月18日，河南省项城市防水防腐工程公司给青岛通达空分气体有限公司出具共计330816元的收据。2013年4月15日、7月17日，青岛大洋灯塔防水有限公司给青岛通达空分气体有限公司出具共计231040元的防水卷材发票。原审认为，王可岭、王可光、王可明与山本部品公司签订的土地房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。山本部品公司提交的赵广芳与王可明的录音，王可明虽否认系其录音，但经原审释明后仍未提出鉴定申请，根据证据规则，其应承担不利的后果，故原审对该录音的真实性予以采信。本案争议焦点问题在于：一、王可岭、王可光、王可明2013年3月4日出具通知的内容应以哪个为准；二、山本部品公司应否承担涉案厂房的屋顶防水、下水道改造费用。对此，原审认为，一、虽然山本部品公司提交的王可岭、王可光、王可明出具的通知不是原件，但结合其于2013年3月5日向王可岭、王可光、王可明出具的回复函的内容来看，山本部品公司开始对王可岭、王可光、王可明的六项通知内容均不同意，每一项均涉及一个问题，且回复函和通知的每一项也是相互对应的；二、王可岭、王可光、王可明庭审中提交通知的第四项、第五项内容均为两个问题，而且前后语句不连贯，有悖常理，赵广芳与王可明的录音内容上也没有涉及到“房屋防水”、“下水道返修费”问题；三、涉案买卖合同没有约定山本部品公司应负责房屋防水、下水道返修，且通常情况下房屋交付后对房屋进行必要的修缮或改造，是买受人的义务，在没有合同明确约定的情况下要求出卖人承担该费用于法无据。综上，原审对山本部品公司提交的通知的内容予以采信，结合山本部品公司出具的付款协议，山本部品公司并没有同意承担涉案厂房防水处理、下水道返修费，故王可岭、王可光、王可明要求山本部品公司给付33356元，无事实和法律依据，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王可岭、王可光、王可明的诉讼请求。案件受理费634元，由王可岭、王可光、王可明负担。宣判后，王可岭、王可光、王可明不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。双方土地房屋买卖合同第五条约定：“房产、设备交接前，乙方有义务维护工厂厂房、设备附件的完好，如有损坏照价赔偿。房产、设备交接前的水电费等及所有费用由乙方承担。”即在厂房、设备交接前，山本部品公司有义务保证其完好并能够正常使用。但双方于2013年2月16日办理了涉案厂房的过户手续后，王可岭、王可光、王可明发现山本部品公司交付的厂房房屋漏水严重，厂房及院内自来水管道漏水严重，消防管道也无法正常使用。为使厂房及设备正常使用，王可岭、王可光、王可明口头通知山本部品公司后，对厂房进行防水施工并对院内自来水管道及消防管道进行重新安装，相关费用依法应由山本部品公司承担。山本部品公司于2013年3月12日向王可岭、王可光、王可明出具付款协议，明确同意王可岭、王可光、王可明扣除82万元。据此可见，山本部品公司违约是客观存在的，否则其不可能出具付款协议。原审置上述事实于不顾，否认王可岭、王可光、王可明所提供证据原件的真实性，认定了山本部品公司提供的证据复印件，并迳行认定“涉案买卖合同没有约定山本部品公司应负责房屋防水、下水道返修，且通常情况下房屋交付后对房屋进行必要的修缮或改造，是买受人的义务”，与客观事实严重不符，明显错误。二、原审认定事实错误导致适用法律错误。原审既已认定山本部品公司向王可岭、王可光、王可明出具的付款协议真实合法有效，对双方均具有约束力，但又判决驳回王可岭、王可光、王可明要求山本部品公司支付33356元厂房防水处理、下水道返修费的请求，明显适用法律错误。上述付款协议合法有效，意味着双方土地房屋买卖合同及该付款协议已经履行完毕，理论上只存在山本部品公司违约的可能性，原审却作出了相反的判决，适用法律明显错误。故请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人山本部品公司答辩称：王可岭、王可光、王可明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，山本部品公司与王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明双方在案外人刘文海协助下于2012年11月30日签订的土地房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法有效，对买卖双方均具有法律约束力，系双方行使权利、履行义务的依据。在涉案厂房办理过户手续并交付后，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明诉请山本部品公司承担涉案房屋防水及下水管道更新等工程费用，因无合同依据，且山本部品公司出具的付款协议也未对此作出承诺，山本部品公司在诉讼中又对此不予认可，故原审判决驳回王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明的诉讼请求并无不当。虽然王可岭、王可光、王可明在原审中提交的“通知”系原件，但无证据证明其于2013年3月4日向山本部品公司发出通知的内容与该“通知”原件一致，且该“通知”部分内容与山本部品公司对其通知的回复函所载内容以及双方通话录音内容不符，故原审对此不予采纳也无不当。王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明上诉称山本部品公司应支付其33356元的厂房防水及下水道返修费，因无合同及法律依据，本院不予采纳。综上，王可岭、王可光、王可明的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634元，由上诉人王可岭、王可光、王可明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　明代理审判员　　安太欣代理审判员　　马　喆二〇一五年四月十三日书　记　员　　王　晶书　记　员　　吴苗苗微信公众号“”