（2014）张商初字第562号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-11-26

案件名称

姜玉坤与王智广、张文礼租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淄博市张店区人民法院

所属地区

淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2014）张商初字第562号原告：姜玉坤，姜玉坤眼镜公司总经理。委托代理人：徐国强。被告：王智广。被告：张文礼，男，1981年8月13日出生，汉族，身份证号3703031981********，住淄博市张店区九级塔花苑**号楼*单元*层*户。委托代理人：朱建民，淄博开发新时代法律服务所法律工作者。原告姜玉坤诉被告王智广、被告张文礼租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜玉坤及其委托代理人徐国强、被告王智广、被告张文礼的委托代理人朱建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜玉坤诉称，被告王智广于2012年8月5日与姜玉坤签订为期三年的租房合同（位于淄博市张店区新世界商业街中段B8段南起8号），约定房租支付日期为2013年6月1日支付半年租金，2013年12月1日支付后半年租金，合计人民币101850元，被告王智广均未按约定支付，并于2013年12月23日以担保人张文礼房产证（坐落于淄博市张店区九级塔花苑56号楼4单元2层西户）作质押，保证于2014年1月18日前归还所欠租金。后两被告均未如期支付。诉讼期间，原告称为被告王智广代缴了2014年4月和5月的电费，被告王智广未撤出房屋亦未明确表示是否续租，故原告增加诉讼请求，综上，原告姜玉坤请求法院依法判令：1、两被告向原告姜玉坤支付所欠房屋租金共计人民币101850元，按当前银行贷款利率向原告支付欠款利息至还清本息之日；2、被告王智广向原告姜玉坤支付自2014年7月1日至2014年12月31日房屋租金共计人民币53471.25元；3、被告王智广向原告姜玉坤返还垫付2014年4月至5月期间电费人民币2809.95元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告王智广辩称，原告所诉属实；但所欠101850元的房租我已经偿还了20000元，通过银行转给了原告公司一个姓刘的人名下；根据租赁合同，房租约定数额每年递增，步行街修路影响了店面的经营，我曾与原告口头约定，免除修路期间的租赁费用，故我方认为应当扣除7个月的租赁费；2014年4月21日，原告已将我店门给封了，此后我方不应再缴纳租赁费；原告所诉水电费情况属实。被告张文礼辩称，我方不清楚被告王智广欠原告房租的具体数额，原告诉请我方偿还租金没有事实和法律依据，我方不予认可；2013年12月23日只是用我方的房产证作为质押，担保内容保证书上有详细记载，原告与被告王智广约定还清房租时间，我方只是作为一个担保人，并不负责偿还租金的问题。原告自2014年4月已将店铺收回，再收取期间的租赁费及电费不符合常理，且步行街改造期间的租金应当扣除。经审理查明，2012年8月5日，原告姜玉坤与被告王智广签订房屋租赁合同，约定由被告王智广承租原告姜玉坤位于淄博市张店区新世界商业街中段B8段南起8号、面积为280平方米的房屋用于经营西餐厅；租赁期限为三年，租期自2012年7月1日至2015年6月30日止；租金交付办法为“先交后用”，第一年承租费用为97000元，第二年起每年房费递增5%（第二年101850元，第三年106942.50元），房费每半年交一次，需提前一个月交付。合同对双方权利义务作出约定：在被告王智广无正当理由迟延交付或拒不支付租金时，原告有权在合理期限内交付租金并可要求被告承担相应的迟延交付责任。被告王智广拒不在合理期限内交付租金，原告有权解除合同。被告必须按约定及时交付租金，并自行缴纳水电费用。另外双方对违约责任作出约定，即被告王智广不能按时交付租金，原告有权按照拖欠金额的5%收取滞纳金；非因被告王智广违约原告不得擅自解除合同，否则原告应退还合同未履行部分已收取的全部租金；因被告王智广违约解除合同，原告有权要求被告王智广付清合同未履行部分的租金。被告王智广交付第一年租金后，原告按照约定交付房屋。后被告王智广未按照合同约定向原告预交第二年租金。2013年12月23日，被告王智广向原告出具保证书，载明：“保证房租101850元整于2014年1月18日前归还，以房产证作质押。到期如若不结清，房东可以收回店铺，店铺内所有装修、设备王智广无权带走。”被告王智广在欠款人一栏签字按手印，被告张文礼向原告交付其房产证，并在担保人一栏签字按手印。另，保证书中记载：“注：因王智广无房产证，特以担保人房产证作质押。”上述事实由原告提供、经被告质证认可的房屋租赁合同、保证书及当事人陈述在卷佐证，足以认定。另查明，2014年4月，因被告王智广欠付租金，原告将涉案店铺收回，截至彼时，按照双方约定，实际发生租金期间为2013年7月1日至2013年3月31日共计9个月，实际产生租金数额为人民币76387.50元。又查明，原告收回店铺后，店内设备产生电费共计2809.95元。原被告对此项事实均予以认可，并有原告提供的缴付电费发票予以佐证，本院予以确认。被告王智广称曾与原告约定在步行街修路期间免除租赁费，并称曾向原告偿付过租金20000元，但均未提供证据证据予以证实，原告对此亦不予认可，故对被告王智广抗辩主张事实本院不予确认。本院认为，原告姜玉坤与被告王智广签订的房屋租赁合同合法有效，被告王智广租用原告的房屋，应依照合同约定支付租金，逾期还应当支付欠款利息。针对原、被告双方对于欠付租金本金的争议，本院认为，原告姜玉坤与被告王智广签订的房屋租赁合同约定：“因乙方（被告王智广）违约解除合同，甲方（原告）有权要求乙方付清合同未履行部分的租金。”此条款前部根据断句方式的不同，可以被分别理解为：“乙方违约并解除合同”及“乙方违约致甲方解除合同”两种情况，根据一般证据规则及公平原则，对此歧义应当做出有利于被告王智广的理解，即在被告违约但解除合同的行为是由原告实施的情况下，被告王智广仅应对其使用房产期间欠付的租金76387.50及按照银行同期贷款年利率6%计算的利息负有支付义务，原告的诉求中要求被告王智广支付实际发生的租金本息的诉求成立，本院予以支持，但其另外要求被告支付房屋被收回后的租金本息及水电费的诉求无法律依据，本院不予支持，采纳被告的相关答辩意见。被告张文礼为被告王智广做债的担保，且对保证方式没有约定，构成连带责任保证，其所提供的房产手续质押虽因不动产依法不能质押而没有法律意义，但其本人对债的保证仍然有效，应在保证债务数额范围内，对被告王智广实际所付租金之债承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向被告王智广追偿，其关于不应承担支付责任的答辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王智广于本判决生效后十日内支付原告姜玉坤房屋租金人民币76387.50并按照年利率6%支付自2014年1月18日起至实际付清之日止的欠款利息。被告张文礼对被告王智广的上述债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向被告王智广追偿。二、驳回原告姜玉坤的其他诉讼请求。案件受理费3317元，由原告姜玉坤负担1714元，由被告王智广、被告张文礼负担1603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审　判　长　张　　聘审　判　员　闫 仲 民人民陪审员　刘　　宇二〇一五年四月十三日书　记　员　张美芳1 来源：百度搜索“”