（2015）泉民初字第4923号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2016-05-30
案件名称
曹玉海与ＸＸ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹玉海,ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第4923号原告曹玉海，xxxxxxxxxx退休职工。委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。委托代理人李政，江苏同瑞律师事务所律师。被告ＸＸ，个体户。委托代理人孙铭，徐州市离退休法院工作者协会法律服务部法律工作者。原告曹玉海诉被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法由代理审判员刘钟薇独任审判，于2015年12月22日、2016年1月11日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告曹玉海及其委托代理人李政，被告ＸＸ及其委托代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹玉海诉称，2014年6月20日，原告曹玉海与被告ＸＸ达成购房意向，曹玉海欲购买ＸＸ开发的位于火花居委会二组的自建房屋，当日，双方签订购房凭证一份，该凭证载明原告购房面积为110平方米，原告向被告预交五万元购房款。该购房凭证签订后，原告向被告预交购房款50000元。后经原告向火花居委会了解，并向徐州市中级人民法院调取判决书发现，被告所出售的房屋系未取得土地使用权证、未取得建筑工程规划许可证、未办理报建手续的“三无工程”，被告也无施工资质，不得向市场出售。另外，涉案房屋建设方是火花居委会，ＸＸ仅是施工方，ＸＸ对涉案房屋也无处置权。在此情况下，原被告双方因被告原因购房行为无法继续履行，同时，被告的行为也给原告造成了重大经济损失。原告发现以上事情后，多次找被告协商退费事宜，被告不退。故原告诉至法院，请求：一、判令被告返还购房款人民币51200元，并赔偿原告经济损失4250元（自2014年6月10日起至2015年11月20日止按同期银行贷款利率计算）；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告ＸＸ辩称，一、原告的诉请及主张部分不符合客观实际，也不符合法律规定。被告ＸＸ不是涉案房屋买卖合同的建设方即出售方，房屋的出售方是火花居委会二组，原告主张返还无效买卖合同的购房款及赔偿损失的请求不应得到法院的支持。被告ＸＸ在涉案房屋的买卖关系中，仅是作为施工方，也就是承建房屋方，ＸＸ包工包料为火花社区服务中心即火花居委会二组建设涉案房屋，并经火花居委会二组的同意代收购房人房屋预售款，用以购买建设材料、租赁设备及支付工人工资；二、被告所承建的涉案房屋，因火花社区服务中心作为建设方也未能办理好规划建设许可证以及征用地许可证，而最终使ＸＸ投入资金施工建成的房屋已被原告按编号所持有，且此房屋被认定为违章建筑，原告因此诉请是被告的行为导致没有取得三样建筑许可证，不符合有关事实及法律规定。火花社区服务中心是建设方，其安排被告预先收取原告的房屋预付款，被告ＸＸ主张待涉案房屋承建所投入的材料费、人工费及设备使用费进行综合性的评估鉴定后，如被告收取原告的购房预付款多余评估结论房屋的成本价，被告退回给原告。如被告ＸＸ收取原告的购房款与评估的该房屋的成本价格相比不足，则不足部分，ＸＸ保留向建设方索要的权利；三、为使法院能依法查清事实公正处理本案，被告申请追加火花居委会二组为共同被告，因其是涉案房屋的建设方，应由火花居委会二组承担原告诉请的相应的责任。综上所述，被告认为原告诉请由ＸＸ承担相应的责任不符合法律规定，请求法院依法判决。原告曹玉海为支持其诉请，提交如下证据：1、2014年6月20日被告ＸＸ签订的购房凭证一份，证明曹玉海于2014年6月20日为购买房屋向ＸＸ交纳了购房款50000元。2、2014年9月23日徐州市中级人民法院作出的（2014）徐民初字第21号民事判决书一份，证明ＸＸ所出售的涉案房屋为法律禁止交易的房屋，并且ＸＸ也不是涉案房屋的开发人员，其只是具体施工人。因此，ＸＸ无权出售涉案房屋，涉案房屋也不能被依法出售，在此情况下原被告双方无法继续履行房屋买卖行为，ＸＸ应当返还财产并赔偿损失。被告ＸＸ质证认为，对证据1、2真实性没有异议。但不能证明原告的证明观点，反而证明了被告在答辩中所提出的观点，被告ＸＸ仅是涉案房屋买卖的施工人，真正的建设方是火花社区服务中心筹建处即火花居委会二组。被告ＸＸ收取原告曹玉海的50000元是在火花居委会二组组长许良安排下暂收原告曹玉海的购房款。被告ＸＸ为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：1、火花居委会二组于2011年11月21日、12月25日、2012年3月12日会议记录三份，2011年11月25日火花居委会二组申请报告一份，证明火花居委会二组数次集体研究在火花居委会二组开发征用的大洼河塌陷八亩土地上建设二组居民住房，也就是包括该涉案房屋在内的火花居委会公寓，此火花居委会二组征用地建设由ＸＸ带领施工队具体承建施工。2、火花居委会二组收取村民住房认购报名费表一份、火花居委会二组与被告ＸＸ签订的工程施工合同一份、火花公寓定点图一份、施工工地照片12张，证明为购买房屋的火花居委会二组的村民预交给火花居委会二组认购房屋报名费，ＸＸ和火花居委会二组签订的合同明确约定火花居委会二组是房屋的建设方及出售方，ＸＸ仅是火花居委会二组聘用的施工方，ＸＸ带领施工队就1、2、5、6号楼施工至一层。3、（2014）徐民初字第21号民事判决书一份、2013年5月6日火花办事处选址报告一份，证明在建火花公寓时，ＸＸ所施工建设的火花公寓是违章建筑，并在火花办事处和泉山区多个部门的干涉下于2012年2月施工并又于2012年4月停工，至今没有建房。火花居委会二组组长许良将申请报告交给ＸＸ，告知ＸＸ原开发的八亩地由村二组继续建房，要求ＸＸ给予承建，到年底火花居委会二组决定成立火花社区服务中心筹建处，要建设包括原告在内的涉案房屋。4、2014年6月19日火花居委会二组村民代表会议记录一份、社区动迁前期工作调查表一份、2014年6月21日收条两份，证明火花居委会二组集体研究决定在2011年开发的土地上建房，出售给包括涉案房屋的原告，房屋价格1800元/平方米；同时证明不愿意购买重新建设房屋的村民要求ＸＸ先借给火花居委会二组4万元，由火花居委会二组退给原报名现又不愿意购房的村民，火花居委会二组愿意购房的村民，限时间到ＸＸ处签订房屋买卖合同，并将房款交付给施工队ＸＸ，且火花居委会二组又将涉案的房屋楼号、层次进行了编号。5、房屋买卖合同一份，证明火花社区服务中心是作为房屋出售方，ＸＸ仅作为建设房屋的施工方代替火花居委会二组也就是火花社区服务中心筹建处先收取房款这一事实。6、证人李某的证人证言，主要内容为ＸＸ与火花居委会二组姓许的队长签订了盖房的合同，我去追问要钱时说工地没钱，让ＸＸ代售房子来抵工程款，在2014年的时候，我见过二组大队长许良将火花社区服务中心筹建处的章交给ＸＸ，具体签订房屋买卖合同或认购交款时的细节我不知道，我在门口听见火花居委会二组的大队长和ＸＸ协商，说现在没有钱给ＸＸ，让ＸＸ卖房子抵工程款，其他没有亲眼看到。7、证人崔某的证人证言，主要内容为：在2013年至2014年期间，当时火花大队叫许良的通过朋友找到我来设计楼房，我设计了四栋楼，许良没有规划手续，这种设计相当于干私活。我不知道许良与被告之间有什么关系，我只是设计房屋，我设计的这个房子是本案被告ＸＸ施工，ＸＸ是施工现场的负责人，我不知道四栋房屋的投资主体是谁，我认为我设计的四栋房子的建设方是火花大队，我不清楚我所设计的房屋最后是如何销售的，我不知道火花社区服务中心筹建处是谁筹建的，2014年春节后，在工地二楼一起吃饭，我找许良要设计费，他没有钱，许良给ＸＸ说让ＸＸ先卖房子，看怎么给我设计费和欠ＸＸ的钱，当时许良给ＸＸ一个椭圆的章。8、证人杨某的证人证言，主要内容为：2013年年底左右ＸＸ打电话找我让我给他负责管理工地用料，工地在火花居委会，负责人是ＸＸ，我不清楚工地的投资人是谁，我在工地前后有二十多天，我只负责工地的材料买卖，需要料时我在工地，具体我不清楚盖几个楼，我只负责钢筋混凝土的材料。2014年初停工了，ＸＸ和我一起找许良要材料款，时间太长总体记不清楚，那天在二楼一起吃饭，我帮ＸＸ佘了一部分材料款，许良没有给钱，当时许良让ＸＸ卖房子，并给了ＸＸ一个章。被告曹玉海质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，被告提交的证据均为复印件，不符合民事诉讼法书证应提交原件的要求，同时根据该书面内容是关于村委会讨论用地建房一事，该建房行为并未办理相关土地使用权证、建设规划许可证，也未办理报建手续，因此本身属于违法行为。另本案系原告与被告ＸＸ之间的房屋买卖合同关系产生的纠纷，同火花居委会委会无关，涉案合同由原告与被告ＸＸ所签，购房款也是直接交给被告ＸＸ本人。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，认购报名费表仅是普通的WORD文档，上面没有任何当事人和单位的签字或盖章；工程施工合同及房屋定点图照片能够证明ＸＸ仅是涉案房屋的施工方，也得到了本案双方当事人的一致认可，在此情况下，ＸＸ对于该房屋并没有处置权，因此其无权与原告签订购房合同，也无权收取原告的购房款。对证据3中级人民法院判决书真实性无异议，该判决书能够证明涉案房屋是法律禁止上市交易的三无房屋，同时该三无房屋的建设方为火花居委会委会，并且被告ＸＸ主张工程为违章建筑及材料款的这一情况已经由中级人民法院作出全面审理，且判决生效，根据民事诉讼法一事不再审原则，该事不应作为本庭审理范围，本案法律关系只限于ＸＸ与原告之间的房屋买卖合同关系，因此该证据达不到被告的证明目的。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据与本案无关。对证据5不持异议，并且被告本人也向法庭明确其只是涉案房屋的承建方，也就是其无权出售该房屋。对证据6的真实性、合法性均持异议，证人的身份是ＸＸ工地上的安检员，鉴于这一关系，其证明效力就与其他无利害关系的证人证言的证明效力要低。同时，其所谓的火花社区服务中心筹建处的公章是由火花居委会二组组长许良交给ＸＸ，但其又声称没有亲眼看到，且该证言没有其他有利证据加以佐证，因此原告不予认可。对证据7的真实性、合法性、关联性均持异议，证人向法庭表示其设计的房屋是没有任何手续的，因此依法不具有设计资格，同时证人与被告ＸＸ系朋友关系，对证人证言的证明效力持有异议，另本案是原告与被告ＸＸ之间的房屋买卖合同关系，与涉案房屋如何设计无关。对证据8的真实性有异议，在法庭反复向证人询问，当时许良是如何向ＸＸ说的，证人明确回答记不清了，但在ＸＸ使用诱导性的语言向证人发问的情况下，证人才做了上述证词，同时本案是原告与被告ＸＸ之间的房屋买卖合同关系，证人证言与本案无关。经审理查明，2014年6月20日，被告ＸＸ向原告曹玉海出具购房凭证一份，主要内容为：曹玉海购房约110平方米，预交50000元购房款，剩余房款待确认权属后，当时付清购房余款，签订购房大合同。在购房凭证下方“收款人”处有ＸＸ的签字并加盖手印。同日，被告ＸＸ收取原告曹玉海购房款50000元。原告自认其购买的房屋为位于本市泉山区火花居委会二组的自建住宅楼13-49-204室。另查明，涉案房屋的建设工程未取得土地使用权证、建筑工程规划许可证、未办理报建手续。原、被告双方均认可涉案房屋已经交付给原告。ＸＸ与徐州市泉山区火花街道火花社区居民委员会建设施工合同纠纷一案已经徐州市中级人民法院立案受理，并于2014年9月23日作出（2014）徐民初字第21号民事判决书，判决：一、被告徐州市泉山区火花街道火花社区居民委员会在本判决生效后10日内支付原告ＸＸ涉案工程款1453199.43元；二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。该民事判决书现已生效。本院认为，原、被告双方虽未签订房屋买卖合同，但构成事实上的房屋买卖关系。本案涉案房屋的建设工程系未取得土地使用权证、未取得建筑工程规划许可证、未办理报建手续的“三无工程”，即该涉案房屋系违章建筑，故原、被告双方的房屋买卖关系无效，基于无效的房屋买卖关系取得的财产，应当予以返还。被告ＸＸ辩称其是涉案房屋的施工方不是出售方，其系受火花居委会二组委托代收原告购房款，应由火花居委会二组承担相应责任，但庭审中被告ＸＸ自认在收取原告购房款时并未告知原告收取购房款抵工程款一事。且被告ＸＸ所举证据无法证明其收取原告购房款并出具购房凭证的行为系受火花居委会委托的代理行为，被告ＸＸ亦认可收到原告50000元购房款，故被告ＸＸ应当返还原告曹玉海购房款50000元。关于原告曹玉海主张另向被告ＸＸ交纳了1200元的宅基地票由被告ＸＸ兑换为现金抵用购房款，因原告没有相关证据予以证明，故本院对该1200元的主张不予支持。关于原告主张被告赔偿原告自2014年6月10日起至2015年11月20日止按同期银行贷款利率计算的利息，因原告的购房款系2014年6月20日交付于被告，故利息的起算时间应为2014年6月20日，原告主张利息为4250元，该利息系原告交给被告的购房款产生的孳息，原告的主张不违反法律规定，本院予以确认。关于位于本市泉山区火花居委会二组的自建住宅楼13-49-204室，原、被告双方均认可该房屋已交付给原告，基于合同无效的法律后果，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故原告应将涉案房屋返还给被告。关于被告ＸＸ陈述其系涉案房屋的施工方，收取购房人的购房款系经火花居委会二组的同意用以购买建设材料、租赁设备及支付工人工资等，若被告ＸＸ有证据予以证实，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告ＸＸ返还原告曹玉海购房款50000元并支付2014年6月20日至2015年11月20日的利息4250元。二、本判决生效后十日内，原告曹玉海向被告ＸＸ返还位于徐州市泉山区火花居委会二组的自建住宅楼xx-xx-xxx室。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，保全费560元，合计1750元，由被告ＸＸ负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 关 林代理审判员 刘钟薇人民陪审员 拾玉玲二〇一五年四月十三日书 记 员 李 曼 更多数据：搜索“”来源：