（2015）烟民四终字第461号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-01
案件名称
李知原与烟台龙湖物业服务有限公司物权保护纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李知原,烟台龙湖物业服务有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民四终字第461号上诉人（原审原告）：李知原，学生。委托代理人：向阳，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台龙湖物业服务有限公司，住所地：烟台市牟平区系海街88号。法定代表人：曹筱玲，该公司经理。委托代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人李知原因与被上诉人烟台龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）侵占财产纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）牟民三初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李知原的委托代理人向阳，被上诉人龙湖物业公司的委托代理人黄连慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李知原原审诉称，原告于2011年购买了位于烟台市牟平区葡醍海湾项目B-11-102号商品房，该商品房附带一面积为130平方米的私家庭院，被告系该项目小区的物业服务单位。2014年5月，开发商向原告发出入住通知，要求原告前来办理入住手续。原告按照通知前来办理了入住手续，入住手续是与被告办理的，原告并同时支付了相关物业服务费及庭院养护费。几天之后，原告前来查看自己的房屋，发现自家的庭院面积发生了改变，比原来交付时的面积减少了约有12平方米。原告遂至被告处，要求被告予以解决，恢复原状，但被告不予理睬。请求法院判令被告立即对原告房屋所属的私家庭院恢复原状。原审被告龙湖物业公司辩称，2011年8月6日，原告与烟台龙湖置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约��原告购买烟台龙湖置业有限公司开发的葡醍海湾项目-滨海东路601号B-11-102号住宅一套。同时双方还签订了补充协议，约定原告所购房屋附带可独立使用约118平方米的花园。2014年5月15日，烟台龙湖置业有限公司与原告完成了房屋及花园的交付手续，其中花园实际面积为120平方米。被告从未侵占原告的花园，原告起诉缺乏事实及法律依据，应予驳回。原审法院审理查明，2011年8月6日，原告与烟台龙湖置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买烟台龙湖置业有限公司开发的葡醍海湾项目-滨海东路601号B-11-102号住宅一套，房屋建筑面积为176.06平方米，总价款为3199060元，交房时间为2014年5月31日。同时双方还签订了补充协议，约定原告所购房屋附带可独立使用约118平方米的花园。2014年5月15日，原告与烟台龙湖置业有限公司办理了该房屋的交付手续。当日，原告的委托代理人李孝信与被告签订了一份《私家庭院绿植养护委托协议书》，约定：原告委托被告从2014年6月1日开始对私家庭院（地上）中的标配植物进行日常养护，私家庭院（地上）中实际测量面积为130平方米，收费标准为1.5元／㎡.月。2014年5月15日原告向被告预交2014年6月1日至2015年5月31日一年的庭院养护费2340元和一年的住宅物管费16389.40元。2014年7月8日被告发现原告私家庭院面积按照130平方米收费有误，遂按照实际面积120平方米的计算标准从账面上进行了冲抵，并将多收取的180元作为原告预交款进行了转账。原审庭审中，原告向法院提交照片3张，称其中2张是目前庭院栅栏的现状，是自己拍的，另一张是被告改动栅栏的照片，是被告提供给他们的。被告对此提出异议，称原告提供的照片不能证实拍摄的是原告的庭院，也不能证实拍摄时间，更不能证实被告对��告的庭院进行了挪动，因为涉案房屋交付时，所有的绿植和黄杨木都已经种植好，交付后开发商和物业公司没有进行任何的改动和挪动。被告向法院提交了原告西邻的《商品房买卖合同》和补充协议，称西邻业主的花园合同约定的面积98平方米，与实际面积相符。原告对此提出异议，称该证据不能证明是原告西邻业主的商品房买卖合同，更不能证明被告的主张。经现场勘验，原告庭院的实际面积为120平方米，原、被告对此均无异议。原审法院依据原告提交的商品房买卖合同、补充协议、私家庭院绿植养护委托协议书、购房发票、交费收据、照片、被告提交的商品房买卖合同、补充协议、照片、转账收据、双方当事人陈述笔录等证据确认上述事实。原审法院认为，根据原告与烟台龙湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》约定，原告所购房屋附带可独立使用的花园面积约118平方米。经现场勘验庭院现有面积为120平方米。原、被告签订的《私家庭院绿植养护协议书》是关于原告委托被告对自家庭院（地上）中的标配植物进行日常养护，被告收取费用的约定，并非原告取得庭院使用权的依据。虽然该协议中载明的庭院面积为130平方米，但被告在发现有误后即进行了更正，并将多收取的养护费用180元进行了转账，故原告依据该协议主张其庭院面积为130平方米理由不当，法院不予支持。原告提供的照片没有拍摄时间，不能证明与本案有关联，原告据此主张被告挪动过庭院的栅栏致使庭院面积减少证据不足，法院不予采信。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年12月19日判决：驳回原告李知原的诉讼请求。案件受理费100元，由原告交纳。宣判后，上诉人李知原不服原审判决，向本院提起上诉称，2014年5月15日交付房屋时的花园面积是130平方米，现在的花园面积是120平方米，被上诉人系小区业主私家花园的服务者和维护者，应认定系被上诉人侵占上诉人的花园面积，应判令被上诉人恢复原状。请求查明事实，依法改判。被上诉人龙湖物业公司答辩称，原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。本院审理中，上诉人称交付房屋时未与烟台龙湖置业有限公司对涉案花园的面积进行测量。本院审理查明的其他事实与原审判决查明事实一致。本院认为，根据上诉人与烟台龙湖置业有限公司签订的商品房买卖合同，上诉人所购买的房屋可附带独立使用约118平方米的花园，本院审理中，上诉人自认交付房屋时未与烟台龙湖置业有限公司对涉案花园的面积进行测量，上诉人与被上诉人龙湖物业公司所签订的私家庭院绿植养护委托协议书不能作���上诉人主张花园面积的依据，上诉人主张被上诉人龙湖物业公司侵占其花园面积、并请求恢复原状，证据不足，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不妥，应予维持。上诉人李知原之上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李知原负担。本判决为终审判决。审判长 王天松审判员 刘海波审判员 张莉莉二〇一五年四月十三日书记员 姜永鑫 关注公众号“”