（2015）舒民二初字第46号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-06-20

案件名称

刘淑华与刘国栋租赁合同纠纷一审民事裁定书

法院

舒兰市人民法院

所属地区

舒兰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘淑华,刘国栋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百二十六条，第八条第一款

全文

吉林省舒兰市人民法院民事判决书（2015）舒民二初字第46号原告：刘淑华，女，1956年11月19日生，汉族，无职业，住舒兰市。委托代理人：王强（系原告女婿），男，1982年9月6日生，汉族，无职业，住舒兰市。委托代理人：王政杰，男，吉林王胜东律师事务所律师。被告：刘国栋，男，1967年10月7日生，汉族，个体工商户，住舒兰市。委托代理人：武景理，男，舒兰市中心法律服务所法律工作者。原告刘淑华诉被告刘国栋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，依法由代理审判员谷俐利适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑华委托代理人王强、王政杰，被告刘国栋委托代理人武景理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月1日原被告签订《场地租赁协议》将原果品农贸公司院内以北水泥栅栏以东场地租给被告使用，租期三年（2009年8月1日至2012年8月1日止），每年租赁费3000元，到2012年8月1日被告继续使用该场地，但一再推拖迟迟不交付租赁费，现原告要求被告给付2012年8月至2015年租赁费9000元及未及时给付给原告造成的利息损失起诉来院。被告辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，无权向被告主张权利。原告购买的原舒兰市果品农贸公司院内场地，属于国有划拨土地，该土地使用权转让时应该取得有批准权的人民政府审批准予转让，并办理土地使用权出让手续，才取得对该土地的合法使用权。根据《房地产管理法》第38条、第40条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第11条规定，原告与舒兰市果品农贸公司签订的“院内场地出售”未经人民政府审批，也未办理土地使用证，属于无效合同。由此看出原告没有合法取得对诉争土地的使用证。二、被告没有与原告签订过《场地租赁协议》，被告只是与王晓棠签订过《场地租赁协议》，当时签订时被告不了解具体情况，并且已经支付王晓棠三年的租赁费9000元，租期三年已经履行完毕。现原告既然不是合法的土地使用权人，被告也没有义务向原告支付土地租赁费，原告也无权将该土地进行出租获利。三、本案不是“房屋租赁合同”纠纷，而是场地使用权争议。综上，被告认为原告告诉无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告告诉。本案争议的焦点是：1、原告是否具备本案的诉讼主体资格；2、原告以原、被告之间存在租赁合同关系向被告主张给付租赁费及利息损失是否有事实和法律依据。针对本案争议的焦点问题，原告举出了如下证据：1、舒兰市伟业化工涂料厂的个体户机读档案一份，证明被告的主体资格；2、原告与舒兰市果品农贸公司签订的资产出售合同（原件经当庭核对无异，将原件退还给原告，复印件存卷）及收据（复印件）一份，证明1、原告的主体资格；2、原告于2005年有偿取得舒兰市果品农贸公司老果窖、新果窖、院内场地等房地产，土地面积为5517平方米。向舒兰市供销联社交纳了32万元；3、原、被告场地租赁协议（原件经当庭核对无异，将原件退还给原告，复印件存卷）一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，每年3000元；4、2005年8月31日的舒兰市供销合作社的批复及果品农贸公司平面图（原件经当庭核对无异，将原件退还给原告，复印件存卷）各一份，证明农贸果品公司与原告签订的资产出售经过了政府相关部门批复，并附有相关的平面图；5、舒兰市供销合作社通用票据两枚（原件经当庭核对无异，将原件退还给原告，复印件存卷），证明原告方已按资产出售合同履行完全部价款义务。该笔款项由刘淑华交给果品农贸公司，果品农贸公司又将该笔款项交给舒兰市供销合作社。经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议；对证据2有异议，从资产出售合同中能够体现是将原果品农贸公司院内场地的使用权一并转让给刘淑华，该转让行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，因此，这个场地转让应属于无效。另外，刘淑华于2011年5月17日已经与舒兰市城建投资有限公司签订了对其购买的舒兰果品农贸公司的建筑面积进行征用的协议书，刘淑华已经将该资产处理给舒兰市城建投资有限公司，所以，刘淑华丧失了该资产的使用权和所有权。对证据2中的收据不清楚，不予质证；对证据3真实性有异议，我当事人说没有与刘淑华签订过场地租赁协议。场地租赁期限已经履行完毕。现在，被告所使用的场地不是原告合法取得使用权的场地，因此，被告也无义务向原告支付场地租赁费；对证据4中的批复真实性无异议，对证明问题有异议，因为舒兰市供销合作联社不具备对国有资产处置的批复权，该联社也不具备对国有划拨土地使用权的批复权。因此，此批复不具备任何法律效力。对证据中的平面图真实性及证明问题均无异议；对证据5真实性无异议，但是通过收据不能证明原告方已经对所诉争的土地取得了使用权。本院认为，原告提供的证据1、4、5客观、真实与本案有关联，故本院对原告提供的证据予以确认和采信；证据2中资产出售合同，被告对真实性没有异议，本院对此份合同的真实性予以采信；证据3，被告虽然对其真实性有异议，但未申请对笔迹进行鉴定亦未提出反驳证据，故本院对该证据的真实性予以确认。针对本案争议的焦点问题，被告向本院提供如下证据：1、2011年5月17日原告与舒兰市城建投资有限公司签订的征用协议书（复印件）一份，证明原告的场地及建筑物已经被告舒兰市城建投资有限公司征用，丧失了场地及建筑物的所有权和使用权；2、购房协议书一份，证明2004年2月23日被告刘国栋从舒兰市新元建筑公司购得位于果菜公司院内的4、5、6、7门，面积490平方米；3、购买楼房和锅炉房协议书一份，证明在2008年1月6日，被告刘国栋从舒兰市新元建筑安装有限责任公司处购买舒兰市果菜批发市场综合楼22、23、24门及锅炉房整体出让给被告刘国栋。经质证，原告对被告所举的证据1真实性无异议，对证明问题有异议，原告方举的证据2体现原告方取得的有新果窖、老果窖等相关地产，面积为5517平方米，被告举的协议书中体现处分给舒兰市城建投资有限公司的是原果品农贸公司系老果窖，面积为1778.86平方米，现在已经归政府使用。被告占有的场地并非在该面积（老果窖）内。证明不了被告的主张；对证据2、3真实性有异议，需要被告提供原件进行核实。刘国栋购买的是门市房，与本案不具有关联性。本院认为，被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以采信；证据2、3与本案无关，本院不予采信。根据原告的告诉、被告的答辩及本院采信的证据，本院确认本案事实如下：2005年8月31日，舒兰市供销合作社批复果品农贸公司，同意以32万元出售资产，出售资金由市社财务科收取。2005年9月2日，舒兰市果品农贸公司与原告签订《资产出售合同》，约定：舒兰市果品农贸公司将院内老果窖（建筑面积1356平方米左右）、新果窖（新果窖560平方米）进门往北7个库房，办公室、门卫室（建筑面积101平方米）、院内场地（东西25米，南北140米左右至南大墙）出售给原告，出售价32万元。当日，原告交纳了该笔资产售出款。2009年8月1日，原、被告双方签订《场地租赁协议》，约定：原告将原果品农贸公司院内以北水泥栅栏以东场地租给被告使用，租期三年，即从2009年8月1日至2012年8月1日止，每年3000元，共计9000元整，自签订之日起被告一次性付清租金。被告已按协议约定一次性支付了9000元租金。自2012年8月2日至今，被告没有再与原告签订租赁协议也未向原告支付任何费用，现该场地仍由被告使用。原告要求被告给付2012年8月至2015年租赁费9000元及未及时给付给原告造成的利息损失起诉来院。另查明：舒兰市城建投资有限公司与原告签订的协议书中涉及的区域不包含本案诉争的场地。本院认为，原告提供的2009年8月1日的《场地租赁协议》，被告虽抗辩称没有与原告签订过该协议，只是与王晓棠签订过，但被告在庭审中未提供出其与王晓棠签订的《场地租赁协议》，且被告未在规定时间内向本院申请对原告提供的《场地租赁协议》进行笔迹鉴定，故本院对原告提供的该份协议真实性予以确认，对被告的该项抗辩理由不予采纳。2009年8月1日原、被告签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，且双方对各自的合同义务均已履行完毕。该协议到期后，被告仍占用该协议中约定的场地。被告抗辩称原告购买的原舒兰市果品农贸公司院内场地属国有划拨土地，原告未按规定办理土地使用权出让手续，因此原告没有合法取得对诉争土地的使用权，原告无权向被告主张权利。但原告即使未按照有关行政法规要求办理报批，违反的仅仅是国家行政机关对某类合同的管理性规定而非禁止此类合同行为，所以原、被告签订的《场地租赁协议》合法有效，被告应当按照合同约定履行合同义务，被告的该项抗辩理由本院不予采纳。被告抗辩称本案不是“房屋租赁合同”而是场地使用权争议，本院认为该案的立案案由虽为“房屋租赁合同”，但实际是因场地租赁发生的纠纷，且原、被告之间有租赁协议，故本案仍为租赁合同纠纷而非被告主张的场地使用权纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此原告要求被告以《场地租赁协议》中约定的租金即每年3000元给付所拖欠租赁费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因《场地租赁协议》未明确约定支付租金的期限，依据合同法该条规定，被告应当在每届满一年时支付租金，故原告要求被告给付2012年8月至2014年8月租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因被告逾期未支付租金给原告造成的利息损失，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告刘国栋给付原告刘淑华2012年8月2日至2014年8月1日租金6000元；二、被告刘国栋赔偿原告刘淑华逾期付款利息损失（自2012年8月2日起2013年8月1日止以3000元为本金，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2013年8月2日起至本院指定给付之日止以6000元为本金，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告其他的诉讼请求。诉讼费50元，由被告刘国栋负担。上述款项于本判决发生法律效力后立即付清。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员　　谷俐利二〇一五年四月十三日书　记　员　　鞠秀丽百度搜索“”