（2014）北民二终字第71号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-04-23

案件名称

上诉人北海鑫岛投资管理有限公司与被上诉人北海珍珠湾海景酒店管理有限公司合同纠纷一案民事判决书

法院

广西壮族自治区北海市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区北海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北海鑫岛投资管理有限公司,北海珍珠湾海景酒店管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十条，第十一条，第七十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书（2014）北民二终字第71号上诉人（一审原告）：北海鑫岛投资管理有限公司，住所地北海市长青路佳利大厦A座401房。法定代表人：苏旭辉，该公司董事长。委托代理人：梁许，广西安信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北海珍珠湾海景酒店管理有限公司，住所地北海市外沙海鲜岛东1栋。法定代表人：徐萍，该公司总经理。委托代理人：杨健，该公司副总经理。上诉人北海鑫岛投资管理有限公司（以下简称鑫岛公司）因与被上诉人北海珍珠湾海景酒店管理有限公司（以下简称珍珠湾公司）合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第663号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人鑫岛公司的委托代理人梁许，被上诉人珍珠湾公司的委托代理人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：北海市珍珠湾酒店原是各业主向北海实业开发公司购买后，与被告、北海实业开发公司签订返租合同，由北海实业开发公司作担保将房屋出租给被告经营产权式酒店，后因各业主与实业公司产生纠纷，被告从2006年4月起委托北海利豪酒店管理有限公司与部分业主另行协商重新签订租赁合同，由业主将房屋直接租赁给被告经营产权式酒店，被告按新的租金标准直接将租金付给各业主。另有部分房屋，被告称联系不上业主，没有签订租赁合同，但被告一直利用该部分房屋统一经营。2011年5月22日至2011年5月29日，原告通过买受分别取得位于北海市海城区外沙岛东3栋珍珠湾大厦2B001、2B022、3B021、3B007、3B002、3A021、4A021、4A030号共8套房屋（其中：2B022、3B002、3A021、4A021、4A030于2011年5月22日取得，2B001房于2011年5月25日取得，3B021、3B007于2011年5月29日取得）。原告取得8套房屋时，其中3套被告与原业主签订有租赁合同且未到期，2套被告与原业主签订租赁合同但已到期，3套没有签订租赁合同。被告与原业主签订的《租赁合同》（格式合同）约定，房屋每月租金根据房型按间支付，甲方（业主）可在乙方（酒店管理方）管理的珍珠湾酒店15间·天／年的免费客房入住权：甲方有权监督乙方执行本合同规定，但不得干涉乙方的经营活动；乙方有权自主决定经营活动，合同期内乙方发生的水电费和物业费由乙方承担，并承担对该物业的装修、设备维护费用；合同期间，甲方不得提前收回该房屋使用权；合同同期满，甲方若再继续出租该房产，在同等条件下，乙方享有优先承租权；如乙方逾期一个月未缴存甲方租金或缴存不足时，甲方有权单方解除合同等。原告取得房屋后，原、被告没有重新签订《房屋租赁合同》，但原告方曾与被告协商过房屋租金问题，原告主张被告按每平方米30元的标准支付每月租金，但被告只同意按现行给予其他业主的统一租金标准给付，由于双方差距太大而没有达成一致意见。至今被告未支付过任何费用给原告，但原告享受了与被告按租赁合同给予其他业主免费房同等的权利。现原告诉至法院，请求：l、被告支付原告房屋所欠租金人民币826980元，利息125676元，合计952656元（从2011年3月1日起暂计至2013年9月1日，之后租金及利息另计，直至被告归还房屋和全部欠款付清为止）；2、责令被告停止利用原告的房屋进行非法牟利，并立即归还原告位于北海市海城区外沙岛东3栋珍珠湾大厦的8套房屋（房号见附件）；3、被告承担本案的诉讼费用。另查明，被告在使用珍珠湾大厦经营酒店的过程中，支付业主租金的标准是普通标间530元／月，商务标间600元／月，经济单间265元／月，普通单间290元／月，复式套房690元／月，商铺l8元／每月·平方米，每个套间每年享有15天的免费房卡。2013年9月21日，原告自行委托广西中德勤资产评估事务所有限公司对涉案房屋进行资产评估，评估出2010年4月30日至2013年4月30日期间的租金标准为每月每平方米70元。一审法院认为：涉案房屋所在珍珠湾大厦原是开发商以产权式酒店模式将酒店房间分割出售给各业主，由各业主委托被告统一进行酒店经营，故本案虽名为租赁，但其实质为委托经营管理关系。鉴于产权式酒店是由全体业主分别委托经营商进行酒店统一经营，涉及到众多业主的利益。从维护大多数业主利益考虑，任何个别业主在处分房屋时，都不应影响该产权式酒店的经营管理。故在委托经营管理期间，即使个别业主与被告签订的租赁合同期满，业主都不宜随意要求被告退还房屋。原告通过从原业主手中买受取得涉案的8套房屋，无论被告是否与原业主签订有租赁合同抑或原租赁合同是否到期，都不存在被告利用原告房屋进行非法牟利的事实。因此，原告主张被告停止利用原告的房屋进行非法牟利，并立即归还原告位于北海市海城区外沙岛东3栋珍珠湾大厦的8套房屋的诉讼请求，不予支持。由于原、被告之间是委托经营管理关系，被告支付给原告的应为处理委托事务取得的财产即经营收益，而非租金。本案中，作为珍珠湾产权式酒店经营者的被告，其采取按统一的标准支付固定收益给各业主，若对收益进行调整将涉及全体业主的利益。因此，不宜对个别业主的收益进行调整。故原告主张被告按其评估的价格支付租金没有事实和法律依据。被告应按现行统一给付业主的固定收益标准（其中3B021号房为265元／月，3B002、2B001、3B0007号房为530元／月，4A030、3A021、2B022、4A021号房为600元／月）支付给原告从其取得房屋之日起（其中：2B022、3B002、3A021、4A021、4A030房从2011年5月22日起，2B001房从2011年5月25日起，3B021、3B007从2011年5月29日起）至2014年6月30日止共158473元的经营收益为宜（以后另计）。如业主对被告支付的固定收益有异议，可通过业主委员会或业主大会表决形成决议，由业主委员会代表全体业主利益与酒店经营商进行协商调整业主应取得的收益或更换酒店经营商。由于原告取得涉案房屋后，双方对给付的收益标准未能达成一致意见而造成原告未能取得收益，并不是被告拖欠不付，且庭审中被告亦表示一直都愿意按现行标准给付原告，故原告以其自行评估的标准请求被告支付经营收益及利息，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、被告珍珠湾公司须支付给原告胡慕清2011年9月1日至2014年6月30日的经营收益264860元，以后另计；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5958元，由被告负担5273元，原告负担685元。上诉人鑫岛公司上诉请求：1、撤销北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第663号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实错误。一、一审判决认定：北海市珍珠湾酒店原是各业主向北海实业开发公司购买后，与被告、北海实业开发公司签订返租合同，由北海实业开发公司作担保将房屋出租给被告经营产权式酒店，后因各业主与实业公司产生纠纷，被告从2006年4月起委托北海利豪酒店管理有限公司与部分业主另行协商重新签订租赁合同，由业主将房屋直接租赁给被告经营产权式酒店，被告按新的租金标准直接将租金付给各业主。原告取得8套房屋时，其中3套被告与原业主签订有租赁合同且未到期，2套被告与原业主签订租赁合同但已到期，3套没有签订租赁合同。在原告取得房屋后，原、被告亦没有重新签订《房屋租赁合同》，但原告方曾与被告协商过房屋租金问题，原告主张被告按每平方米30元的标准支付每月租金，但被告只同意按现行给予其他业主的统一租金标准纪给付，由于双方差距太大而没有达成一致意见。综上，以下事实可以认定：1、涉案的8套房屋为上诉人所有。2、被上诉人在使用上诉人的房屋进行经营盈利。3、上诉人曾向被上诉人提出租金方案，被上诉人至今未支付过任何费用给上诉人。但一审判决认为：“涉案房屋所在的珍珠湾大厦原是开发商以产权式酒店模式将酒店房产分割出售给各业主，由各业主委托被告统一进行酒店经营，故本案虽名为租赁，但其实质为委托经营管理关系。”对比一审判决前后所述，一审法院在事实确认部分认为上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，但是在焦点认定部分又认定双方为委托管理关系。由此可见，一审法院的认定与其确认的法律事实是互相矛盾的。上诉人与被上诉人从来不存在托管关系，被上诉人也没有提供相关的证据予以证明。一审判决书表明被上诉人亦承认双方是租赁关系。一审法院在没有任何依据的情况下认定上诉人与被上诉人为委托经营管理关系，属于事实认定错误，应当予以纠正。二、上诉人通过买受的方式取得该8套房屋时，其中3套被上诉人与原业主签订有租赁合同且未到期，2套被上诉人与原业主签订租赁合同但已到期，3套没有签订租赁合同。按照买卖不破租赁，其中3套被上诉人与原业主签订有租赁合同且未到期，上诉人对这3套房在合同未到期前按照先前的租赁合同履行没有异议，但是另外5套，上诉人有权对租金问题与被上诉人重新协商。在上诉人取得房屋后，上诉人、被上诉人亦没有重新签订《房屋租赁合同》，但被上诉人仍在使用上诉人的房屋。为此，上诉人已经向被上诉人提出了租赁方案，被上诉人一开始并未明确表示不同意上诉人的租金方案，却继续使上诉人的房屋，即默认了上诉人的租金方案，上诉人有权要求其按照该方案支付租金。一审法院在判决书中表述：由于原、被告之间是委托经营管理关系，被告支付给原告的应为委托事务取得的财产即经营收益，而非租金。本案中，作为珍珠湾产权式酒店经营者的被告，其采取按统一的标准支付固定收益给业主，若对收益进行调整将涉及全体业主的利益。因此，不宜对个别业主的收益进行调整。一审法院的认定没有事实及法律依据，其偏袒被上诉人的做法，无疑是对上诉人合法权益的侵犯。三、一审法院无视北海实业开发公司已经濒临破产这一事实，酒店房屋业主与被上诉人之间根本不存在托管经营合同关系。其次，既然是支付经营收益，那么，被上诉人的经营收益应当经第三方审计、评估，不能由被上诉人一家说了算。再次，上诉人合法享有本案所涉的房屋无可争辩的产权，被上诉人在没有得到上诉人同意的情况下，非法侵占上诉人财产，理应得到法律制裁。综上所述，上诉人认为一审法院审理此案时认定事实不清，判决明显不公。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人珍珠湾公司答辩认为，原判正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提交如下证据：1、企业变更查询单。证明变更前后为同一企业，变更前为珍珠湾酒店，变更后为珍珠湾海景酒店。2、电脑咨询单。证明珍珠湾海景酒店经营范围。3、（2007）海民初字第340号、（2007）海民初字第1333号、（2006）海民初字第658号、（2006）海民初字第680号民事判决书。证明4B023、4B008号房2005年每月租金为1152.17元；酒店托管协议期限为2005年12月30日起三年。4、（2008）银民初字第334号民事判决书。证明同一大厦业主与本案同一被告法院确认为房屋租赁合同关系。5、北海市城市建设档案馆文件。证明珍珠湾建设用地使用性质为商业、居住综合用地。6、业主公约。证明业主权利、义务可全权处理，无须发展商或其他业主同意。7、工商电脑咨询单。证明杨健、徐萍为北海利豪酒店管理有限公司股东。8、商品房买卖合同。证明用地性质为住宅。9、租赁合同。证明买卖不破租赁，根据租赁合同约定，只要被上诉人拖欠租金一个月，合同中的出租人可以解除合同并收回房屋。被上诉人质证认为，上诉人属于逾期举证，上诉人必须在举证期限内举证才是有效举证。对变更查询单没有意见，对电脑咨询单中的变更时间是2011年1月30日。关于海城区法院的民事判决书都是2006年、2007年，与本案无关。国有土地证书记载是商业用地，但珍珠湾酒店用地目前由于客观原因未办理任何手续，所以从法律上来讲并未取得合法权益。《项目设计通知书》中，对1997年的《项目设计通知书》没有异议，但2001年的批复已经是外沙海鲜岛的批复，2003年已按酒店进行申报，已经驳回了上诉人的请求。《业主公约》与上诉人没有关系，上诉人非第一手业主，也没有签订业主公约，因此该份证据与本案无关。租赁合同是返租合同，与本案也无关。本案中上诉人取得该房屋是通过买受，所以到目前为止，被上诉人和上诉人之间没有法律关系。本院认为，由于上诉人提交的证据已经超过了本院指定的举证期限，而又不能对其逾期举证作合理说明。上述证据不能达到证明目的，故本院对上诉人提交的上述证据作为认定本案事实的参考证据使用。被上诉人没有新证据提交。二审查明的事实与一审法院查明的法律事实相同。本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人请求被上诉人停止利用上诉人的房屋进行非法牟利，并立即归还涉案的8套房产是否具有事实和法律依据。二、被上诉人应按什么标准支付租金给上诉人。本院认为，一、上诉人通过与原业主签订合同的方式支付对价取得涉案的8套房产权利，原业主尚未取得涉案房产的房产所有权证，上诉人至今尚不能将涉案房产进行交易备案。根据原房产业主与房产开发商北海实业开发公司签订的房产买卖合同，已明确该房产为珍珠湾大厦整体中的一部分，涉案房产仍然属于售后返租、酒店式管理，房产性质仍停留在初始产权交易状态。故上诉人取得的房屋的权利是有限制的，只能依据原房产业主与房产开发商北海实业开发公司签订的房产买卖合同的约定，享受合同权利和承担合同义务。二、被上诉人为酒店经营管理人，在上诉人买受该房产前后至今一直统一经营管理该酒店，按统一标准向珍珠湾大厦各业主支付租金和给予合同约定的其他权利。被上诉人愿意按其他业主的租金标准计付租金给上诉人，但上诉人认为租金过低不予接受，双方就此问题一直没有达成统一意见，故至今被上诉人没有支付过租金给上诉人。三、作为产权式酒店的业主之一，其与酒店经营管理人间发生的纠纷，实质上为业主行使建筑物区分所有权所引起的纠纷。上诉人对8套房产的专有部分享有专有权，可依据《中华人民共和国物权法》第七十条及第十一条的相关规定行使占有、使用、收益、处分的权利，但《中华人民共和国物权法》第七十一条同样对业主区分所有权的行使进行了限制，即“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益”。上诉人不能违反原8套房产业主与房产开发商北海实业开发公司关于售后返租的约定，即珍珠湾大厦必须作为酒店统一经营管理，各业主不得独立使用并处置该房产，否则必然会影响珍珠湾大厦产生的共同收益，从而影响其他大多数业主的权益。本案中，因涉案房产属不可分割的房产，如果部分业主收回产权独立行使专有权时，必然造成对其它大多数业主利益的损害，故依法应对业主的权利进行一定的限制，以保证交易安全、保障经济发展、维护大多数业主利益。综上，上诉人认为被上诉人利用上诉人的房产进行非法牟利，从而请求被上诉人立即归还涉案的8套房产没有事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。一审驳回上诉人该项诉讼请求是正确的，应予以维持。关于租金如何计算的问题。本院认为，首先，涉案房产不是完整产权的房产，珍珠湾大厦作为一个整体，租金标准以及酒店经营商的选择均应由珍珠湾大厦的业主们共同确定，不能由个别业主自主确定，更不应由法院裁判直接调整租金。第二，上诉人虽然对租金计算标准有异议，但其已经接受了除收取租金外的其他服务，故其实际已承认被上诉人为酒店经营商。现上诉人主张应按市场评估价确定房租，被上诉人则认为，其依据与部分业主包括本案的原部分业主签订的合同标准计付租金，且其他业主已按原合同标准领取租金。综上，对于产权式酒店，酒店经营商对业主租金应采取同一标准，因租金的调整涉及全体业主的利益，如业主对租金问题有异议，可行使区分所有权中的成员权，通过业主委员会或业主大会表决形成决议，由业主委员会代表全体业主与酒店经营商进行协商调整租金，如对酒店经营商的经营不满意，甚至可以通过决议更换酒店经营商，以实现对自己合法权益的保障。因此，上诉人不满意目前的租金标准，要求按自行评估的价格进行调整没有事实和法律依据。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。但在判决主文第一项表述“被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司须支付给原告鑫岛公司从原告取得房屋之日起至2014年6月30日的经营收益158473元，以后另计”中的“以后另计”内容不明确，此后的租金应按此标准支付至上诉人与被上诉人达成新的协议为止，故该表述本院予以变更。上诉人鑫岛公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第662号民事判决第二项；二、变更北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第662号民事判决第一项为：北海珍珠湾海景酒店管理有限公司支付从鑫岛公司取得涉案8套房产权利之日起至2014年6月30日的租金158473元给鑫岛公司，此后租金按现行统一给付业主的固定收益标准支付至双方达成新的协议为止。本案一审受理费6292元，按一审判决执行；二审案件受理费6292元，由上诉人鑫岛公司负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长　　黄向雄审判员　　王　华审判员　　陈邕凌二〇一五年四月十三日书记员　　沈晓璐附：本判决书引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来源：