（2015）济民四终字第80号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-21
案件名称
吴际学与山东新昕资产管理经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴际学,山东新昕资产管理经营有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第80号上诉人（原审被告）吴际学，男，1973年6月17日出生，汉族，居民，住山东省章丘市。委托代理人石绍娥，女，1973年6月1日出生，汉族，章丘市宏昌丽园小区物业工作人员，住山东省章丘市。委托代理人郑学武，山东济青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）山东新昕资产管理经营有限公司，住所地济南市。法定代表人刘沨，总经理。委托代理人王敏华，山东大明律师事务所律师。委托代理人肖鹏，山东大明律师事务所律师。上诉人吴际学因与被上诉人山东新昕资产管理经营有限公司（以下简称新昕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2014）章民初字第1595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2010年章丘市新华书店（以下简称新华书店）与吴际学签订房屋租赁合同一份，约定新华书店将其建设的位于章丘书城三楼的房屋租赁给吴际学，租赁时间自2010年12月30日起至2013年12月29日止；租金每半年交付一次，年租金第一年15万元，第二年17万元，第三年19万元。新华书店在合同上加盖了单位公章，吴际学在合同上签名。合同签订后，新华书店依约将涉案房屋交付吴际学占有使用，吴际学向新华书店支付了第一年的租金15万元，2012年、2013年租金未支付。现涉案房屋仍由吴际学占有使用。案件审理过程中，吴际学提交了其与新华贸易有限公司签订的房屋租赁合同一份，该合同加盖有章丘市新华贸易有限责任公司公章，法定代表人处署名为闫洪海。经比对，该合同内容与上述新华书店与吴际学签订的合同内容完全一致。吴际学陈述其是先于2010年10月份与新华书店签订的租赁合同，后因其需办理相关证件与新华书店沟通，新华书店讲需要变更合同，其又于2011年与新华贸易有限责任公司签订的租赁合同，新华书店与新华贸易有限责任公司是何关系其不清楚，闫洪海是新华书店的一个经理。2011年12月30日，山东出版集团有限公司作出关于山东新华书店集团有限公司国有资产无偿划转的决定（文号为鲁出发（2012）183号），根据该文件，山东新华书店集团有限公司及下属企业将其所拥有的包括涉案章丘书城房产在内的资产无偿划转至新昕公司名下。原审庭审中，新昕公司认可涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证、房产证等证件。原审法院认为，新昕公司提供的山东省发展和改革委员会关于下达2009年省直单位基本建设项目自筹投资计划（第三批）的通知文件、章丘市规划局关于章丘书城规划选址的初审意见、章丘市委宣传部关于章丘书城建设用地的报告、新华书店与山东大卫国际建筑设计有限公司签订的建设工程设计合同及章丘市人民法院（2013）章民初字第372号、济南市中级人民法院（2013）济民五终字第686号民事判决书等证据能够形成完整的证据链，证实章丘书城为新华书店投资建设。根据山东出版集团有限公司鲁出发（2012）183号文件，章丘书城无偿划转至新昕公司名下，因此新昕公司作为出租人向吴际学主张权利并无不当。吴际学虽曾与新华贸易有限公司签订租赁合同，但根据合同内容及双方庭审陈述，新华贸易有限公司应为新华书店的下属企业，吴际学与新华贸易有限公司签订租赁合同的行为并不影响新昕公司向其主张权利，吴际学关于新昕公司诉讼主体不适格的抗辩主张不能成立。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，章丘书城至今仍未取得建设工程规划许可证，因此新华书店与吴际学签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，新昕公司参照合同约定的租金标准要求吴际学支付房屋占有使用费36万元，并要求吴际学将其占有使用的房屋腾清并交付新昕公司，于法有据，应予支持。因新昕公司对导致房屋租赁合同无效亦存在过错，故新昕公司主张吴际学按照19万元／年标准向其支付合同到期后的房屋占有使用费，原审法院不予支持。因吴际学自合同签订后一直占有使用涉案房产，故其主张新昕公司应返还其已交租金，于法无据，原审法院不予支持，其主张的因合同无效受到的损失，可另行主张权利。原审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定判决：一、被告吴际学于判决生效之日起60日内将位于章丘书城三楼的房屋腾清并返还原告山东新昕资产管理经营有限公司。二、被告吴际学于判决生效之日起10日内，给付原告山东新昕资产管理经营有限公司房屋占有使用费36万元。三、驳回原告山东新昕资产管理经营有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，原告山东新昕资产管理经营有限公司承担1436元，被告吴际学承担6464元。上诉人吴际学不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。一、一审判决未查清被上诉人主体是否适格。一审未查清涉案标的物的权利人，未查清山东出版集团有限公司与山东新华书店集团有限公司、山东新华书店集团有限公司与章丘新华书店及新华贸易有限公司分别是什么关系，未查清作出鲁出发（2012）183号的单位是否具有相应权利。二、因被上诉人存在过错致使合同无效，其无权主张占有使用费。根据《合同法》第五十八条规定，因被上诉人的过错致使合同无效，其无权以任何理由主张权利，上诉人可以要求被上诉人返还已经交付的租金，同时还可以要求赔偿损失。三、一审判决适用法律错误。一审判决依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定支持被上诉人的诉讼请求是错误的、不公平的。就本案而言，上诉人投入一百多万是为了搞经营挣钱的，由于被上诉人的过错致使上诉人无法经营，也就是说无法使用，既然没有使用就不应支持占有使用费。请求撤销原判，发回重审或改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人新昕公司答辩称，山东新华书店有限公司隶属于山东出版集团有限公司，被上诉人是山东出版集团有限公司出资设立的全资子公司，章丘新华书店是山东新华书店集团有限公司的下属企业，新华贸易有限公司的情况被上诉人不清楚，该公司与本案无关。本案所涉房屋是章丘新华书店与被上诉人协议无偿划转给被上诉人的，被上诉人主体适格。一审庭审中，被上诉人向法庭提交了山东出版集团有限公司鲁出发（2012）183号文件，根据该文件，山东新华书店有限公司下属企业章丘新华书店与被上诉人签订了无偿划转协议及补充协议，按照上述文件及双方签订的协议书，山东新华书店集团有限公司及下属企业将其拥有的包括涉案章丘书城房产在内的资产无偿划转至被上诉人名下，涉案房产权利义务由被上诉人享有和承担，因此被上诉人作为适格的主体有权要求上诉人腾空房屋并支付占有使用费。关于占有使用费，被上诉人认为涉案房屋在交付上诉人后，由上诉人占有使用，由上诉人实际经营，尽管租赁合同无效，但是按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上诉人作为涉案房屋的占有使用人，应当参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。对于上诉人提出的损失问题，上诉人没有证据证明其存在损失，而且本案所涉房屋租赁合同约定的房屋租赁期限早已到期，按照合同约定上诉人也应当将涉案房屋返还给被上诉人，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人吴际学与新华书店之间的《房屋租赁合同》是范长青代表新华书店签订的。二审中，上诉人吴际学述称涉案房屋是于2010年11、12月份左右向其交付的，新华书店的经理徐国伟让范长青将涉案房屋的钥匙交付给了上诉人吴际学。上诉人吴际学交了2011年上半年的租赁费7万元，徐国伟让给了新华书店的范长青，之后又交了，总共交了15万元的租赁费。以上事实，有二审调查笔录在案佐证。本院认为，新华书店与上诉人吴际学签订《房屋租赁合同》后，新华贸易有限公司虽曾就涉案房屋与上诉人吴际学也签订过租赁合同，但从范长青代表新华书店与上诉人吴际学签订房屋租赁合同，以及新华书店的经理徐国伟让范长青将涉案房屋的钥匙交付给上诉人吴际学、上诉人吴际学交租赁费给范长青的事实来看，涉案房屋的实际出租人为新华书店。新华书店投资建设的涉案房屋划转给被上诉人新昕公司后，被上诉人新昕公司即成为涉案房屋的权利人，原审认定被上诉人新昕公司作为本案原告诉讼主体适格正确。虽然涉案房屋租赁合同无效，基于上诉人吴际学实际占用涉案房屋至今的事实，原审参照合同约定的租金标准判令上诉人吴际学支付房屋占有使用费符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人吴际学负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘彦亭代理审判员 陈李丽代理审判员 宋文华二〇一五年四月十三日书 记 员 杨 燕 关注公众号“”