（2015）浙温民终字第406号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

缪仁宇、杨萍萍与温州泰源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

缪仁宇,杨萍萍,温州泰源房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2015）浙温民终字第406号上诉人（原审原告）：缪仁宇。上诉人（原审原告）：杨萍萍。上列两上诉人的委托代理人：赵丽华，浙江天卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州泰源房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市瓯海景山振瓯路联众华庭东幢2206室。法定代表人：詹晖，该公司董事长。委托代理人：叶智焕，浙江震瓯律师事务所律师。委托代理人：潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人缪仁宇、杨萍萍因与被上诉人温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2014）温苍民初字第1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人缪仁宇、杨萍萍的委托代理人赵丽华、被上诉人泰源公司的委托代理人叶智焕、潘巨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2007年1月31日，经苍南县人民政府苍政发（2005）67号文件同意，苍南县国土资源局在苍南县招投标中心对龙港镇通港路b地块进行公开挂牌，泰源公司参与竞买并取得该地块的开发使用权。上述地块坐落于通港路以北、龙虹路以西至规划用地红线、蔡家街以南。2007年10月24日，泰源公司取得涉案b地块的建设用地规划许可证。2008年3月21日，泰源公司取得建设工程规划许可证。2009年1月14日，泰源公司取得建筑工程施工许可证，开始施工。2010年2月1日，泰源公司取得泰源锦园商品房预售证。2011年11月15日，泰源公司取得泰源锦园（二期）商品房预售证。2013年1月6日，泰源公司取得泰源锦园（三期）商品房预售证。2010年2月9日，缪仁宇、杨萍萍与泰源公司签订了一份商品房买卖合同，约定向泰源公司购买其开发的坐落于苍南县龙港镇泰源锦园第11幢402室商品房。合同第三条约定了该商品房的土地使用权年限、设计用途及建筑面积等。第五条约定了该商品房的单价及总房价款。第七条约定了付款方式及期限。第八条约定了买受人逾期付款的违约责任。第九条约定：出卖人应当在2013年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律的规定采取某项行政措施及其他政府部门的原因；3、施工中遇到重大的技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出具的书面证明为依据。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任，即除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。此外合同还对产权登记等事项进行了约定。合同签订后，缪仁宇、杨萍萍向泰源公司支付了全部购房款。因涉案b地块在招标之前办理土地征用时，龙港镇洪宫村及有关部门在未经李家垟村村民委员会同意的情况下征用了该地块红线范围内属于李家垟村所有的耕地3.063亩、池塘1.1065亩、红线外通港路道路面积2.226亩、日照间距影响4.32亩，合计10.7155亩。经龙港镇人民政府主持调解，泰源公司与李家垟村村民委员会于2011年8月7日达成补偿协议，由泰源公司于30日内一次性补偿李家垟村村民委员会32000000元（其中李家垟村民李绍定等10户房屋拆迁处理问题除外）。同年8月16日，泰源公司将该款打入李家垟村村民委会帐户。2013年6月22日，因业主与泰源公司发生纠纷，经龙港镇等相关部门负责人、业主代表及泰源公司多方进行协调，达成了小区品质优化协议。2014年3月27日，因涉案b地块上李家垟村10间民房拆迁问题，经龙港镇人民政府等部门与泰源公司及李家垟村村民委员会协调，由泰源公司一次性补偿李家垟村村民委员会7000000元。同年4月1日，泰源公司分三次将上述款项打入龙港镇人民调解委员会指定帐户。2014年4月2日，因误征李家垟村土地问题，泰源公司再次向李家垟村村民委员会支付补偿款6000000元。2014年5月9日，李家垟村村民李绍定等10间房屋拆除完毕，泰源公司同时启动消防通道竣工验收工作。2014年6月17日，泰源公司与李绍定等10户房主签订拆除补偿协议书，由泰源公司向该10户房主另行支付每间房屋一次性补偿款200000元，共计2000000元。2013年3月20日，苍南县国土资源局与泰源公司泰源公司签订国有建设用地土地使用权出让合同补充协议一份，约定双方原签订的苍土合字（2007）111号协议书原定的用地项目因其他原因造成无法按原合同约定的时间动工建设，经苍南县国土资源局同意给予该用地项目延期建设，将泰源公司原定于2011年10月6日完成项目竣工验收延迟至2014年3月19日。2013年3月29日，泰源公司更换了国有土地使用证。2014年6月10日，涉案商品房建设工程竣工并开始进行竣工验收，泰源公司同时向缪仁宇、杨萍萍邮寄入伙通知书通知其于2014年6月16日至18日办理交房手续。在涉案房屋竣工前，其配套的电力、自来水、给排水、智能化等工程已经竣工并验收合格。2014年6月16日，缪仁宇、杨萍萍向泰源公司签收了交房流转单，接收了涉案商品房。7月22日涉案房屋通过了建设、施工、监理、设计、勘察单位联合验收；7月23日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程验收备案。原判认为，缪仁宇、杨萍萍与泰源公司就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。缪仁宇、杨萍萍已履行其付款义务，泰源公司亦应按合同履行其交房义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、泰源公司逾期交付房屋是否具有免责理由；二、泰源公司如具备延期交房的法定事由，可免责的期限。关于焦点一，该院认为，通过上述事实的认定，涉案商品房在2013年5月31日前尚未具备合同约定的交房条件，泰源公司延期交房明显，是否违约关键在于泰源公司有无顺延交房的免责条件。泰源公司主张的免责理由有三个：一为龙港镇人民政府误将李家垟村土地当作洪宫村土地征用；二为业主闹事；三为台风天气影响。针对泰源公司主张的第一个免责理由，该院认为，从双方当事人提供的证据材料及当庭陈述，可以认定泰源公司在取得涉案b地块房地产开发项目时，确实存在政府部门将龙港镇李家垟村土地作为洪宫村土地进行征用和未及时将李家垟村李绍定等10户村民房屋拆迁安置的事实，上述行为并非泰源公司主观过错，属于政府部门行政行为不到位所致，故泰源公司以此抗辩延期交房的条件可以成立；针对泰源公司主张的第二个免责理由，该院认为，泰源公司主张业主闹事造成工程延期，该事由不符合双方合同第九条约定的免责情形，且泰源公司也未提供充分证据证实存在业主闹事并导致工程延期的事实，泰源公司以此主张顺延交房的免责条件，于法无据，不予支持；针对泰源公司主张的第三个免责理由，该院认为，法律上所称的不可抗力应指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。该县地处沿海，属台风多发地段。台风是该县一种常见的自然灾害，相关部门在台风到来前均会提前发出预警，在非超级台风的情况下，一般性台风对施工的影响在确定交房期限时应当已经预见并予以考虑。因此，泰源公司以台风事由进行免责抗辩，同样缺乏法律依据，不予支持。关于焦点二，该院认为，双方合同约定的交房时间为2013年5月31日前，泰源公司虽于2014年6月10日将涉案商品房建设工程竣工并开始进行竣工验收，但涉案房屋直至2014年7月23日才在苍南县规划建设局完成工程验收备案，方具备合同约定的交房条件。故泰源公司在涉案房屋具备交付条件前，即2014年6月10日通知缪仁宇、杨萍萍接收房屋的行为，应属无效。缪仁宇、杨萍萍虽于2014年6月16日实际接收了涉案商品房，但涉案房屋于2014年7月23日方具备合同约定交付条件，故该时间可认定为泰源公司向缪仁宇、杨萍萍完全交付房屋的日期。涉案b地块由于政府部门行政不到位的原因导致李家垟村李绍定等10户村民的房屋于2014年5月9日才得以拆除完毕，该日期已超出合同约定交付房屋期限近一年之久。在这种情况下，泰源公司应综合考虑缪仁宇、杨萍萍等购房户的利益及实际延期的事实，及时有效启动各项建设工程竣工验收事宜，但泰源公司直至2014年7月23日才完成涉案商品房开发工程的验收备案登记，存在懈怠行为，故该院结合案件事实酌情给予泰源公司30日的合理时间作为涉案商品房开发工程竣工验收的缓冲期间，泰源公司合理顺延交房的最后期限可认定为2014年6月9日。据此，泰源公司承担逾期交付房屋的违约责任应自2014年6月9日起算至7月30日止，为44天。泰源公司逾期不超过60日，按双方合同约定，泰源公司应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。综上，缪仁宇、杨萍萍主张泰源公司逾期交房，并依此要求泰源公司承担赔偿损失的违约责任，合理、合法，应予支持。但缪仁宇、杨萍萍主张的违约损失之计算期限过长，应依法予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、泰源公司于本判决生效之日起十日内支付缪仁宇、杨萍萍逾期交房违约金6252元（以总房价款1420825元，按日万分之一计算44日）；二、驳回缪仁宇、杨萍萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2715元，减半收取1357.50元，由缪仁宇、杨萍萍负担1287元，泰源公司负担70.50元。上诉人缪仁宇、杨萍萍诉称：1、被上诉人早在2009年3月之前就已经发现误征土地的情况，而涉案楼盘于2010年2月1日才取得商品房预售许可证，并于当月开始预售。可见，被上诉人在商品房预售之前就已明知涉案土地存在问题，仍与上诉人签订合同，并承诺于2013年5月31日前交付房屋。原判对该节事实未予查清。2、误征土地是否属于行政行为不到位应通过行政复议或行政诉讼程序来确认，不应在本案民事诉讼中予以确认，原判对此进行认定，属于越权审查。且即便政府部门在征收土地过程中存在问题，也并不必然导致开发商逾期交房的后果。3、合同法第一百一十七条所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案被上诉人在与上诉人签订合同时，就已预见问题，也可以由政府出面解决问题，被上诉人不具有法定的免责事由。4、双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律的规定采取某项行政措施及其他政府部门的原因，出卖人可据实予以延期。但由于被上诉人明知土地存在问题，仍隐瞒欺骗上诉人及其他业主，套用政府原因来免除自己的责任，该条款无效。退一步说，即便该条款有效，也应从合同履行的角度出发，作出对上诉人有利的解释，即如果是在合同签订之后，履行过程中新出现的政府原因导致合同履行出现困难的，被上诉人才可主张免责，而本案根本没有出现新的问题，被上诉人不具有约定的免责事由。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人泰源公司辩称：1、被上诉人直到2010年12月16日在施工过程中，李家垟村村民来主张权利时，才发现误征土地的情况。上诉人所称的根据《关于龙港镇通港路b地块误征李家垟村土地的调解报告》可以证实被上诉人于2009年3月前就已经发现误征土地情况的主张，是错误的。2、原判审查土地误征问题正确。房屋交付时间比原计划推迟，并不都会构成逾期交房，并不都要由出卖人承担法律责任，主要应分析双方事先是否有约定免责条款。本案双方在《商品房买卖合同》第九条第二款已明确约定了可据实延期交房的事由，该款约定系加下划线部分，为示范文本的当事人协商填写的内容，意思表示真实，内容并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的条款，原判对合同的约定及合同履行情况予以审查完全正确。3、温州中院在审判实践中认为，人民政府或受其委托的组织所做出的具体行政行为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利，如果当事人没有过错的，一般可视为不可抗力事项。本案逾期交房是政府误征土地及拆迁未及时完成原因所致，被上诉人可据此免责。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人没有提供新的证据材料。上诉人提供了温州港耀天然气有限公司于2014年12月30日出具的通知，用以证明直到2014年12月30日，涉案小区尚未正式通气，被上诉人交付的房屋不具备商品房正常使用的基本条件的约定。被上诉人质证认为上述证据不属于新证据，且已超过举证期限，亦不能证明待证事实。本院认为，上诉人在一审中的诉讼请求为支付逾期交房违约金至2014年7月30日，此后涉案小区是否已开通天然气，不影响本案的处理结果，故本院对上诉人提供的该份证据不予采纳。经审理，本院对原判认定的事实予以确认。上诉人缪仁宇、杨萍萍主张被上诉人泰源公司于2009年3月已发现土地误征的事实，但未能提供相应的证据，被上诉人在原审中提供《关于龙港镇通港路b地块误征李家垟村土地的调解报告》亦不能证明上诉人的上述主张，故对其主张本院不予支持。本院认为：上诉人缪仁宇、杨萍萍与被上诉人泰源公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行合同义务。根据合同约定，被上诉人应于2013年5月31日前将符合条件的商品房交付给上诉人。由于涉案建设工程直到2014年7月22日才通过五方单位联合验收，并于次日完成工程验收备案，故被上诉人在此前通知交付房屋的行为无效。原判据此将2014年7月23日认定为涉案房屋的交付日期并无不当。本案二审争议的焦点为被上诉人逾期交房的行为是否具有免责事由及免责的期限如何确定。根据本案查明的事实，被上诉人在取得涉案b地块进行房地产开发建设时，因政府部门误征龙港镇李家垟村集体土地，被上诉人多次与该村村民协商解决征地遗留问题，从而导致建设工期受到严重影响，李家垟村李绍定等10房村民的房屋直至2014年5月才拆除完毕，被上诉人因此才得以于2014年6月开始进行工程竣工验收。由于上述影响工程工期的行为系因政府部门误征土地的原因所致，并非被上诉人主观过错，属于双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中约定的“其他政府部门的原因”的情形，被上诉人因此可予部分免责。原判根据本案的实际情况，认定被上诉人应承担2014年6月9日至7月23日期间的逾期交房违约责任，并无明显不当，本院予以确认。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2574元，由缪仁宇、杨萍萍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张苗苗审　判　员　　蔡蓓蓓代理审判员　　曾　慧二〇一五年四月十三日代书　记员　　陈黛锦微信公众号“”