（2015）一中民终字第01548号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-30
案件名称
何守国与北京市石景山区校办资产管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何守国,北京市石景山区校办资产管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01548号上诉人（原审被告、反诉原告）何守国，男，1956年3月4日出生。委托代理人唐飚，北京市博昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市石景山区校办资产管理中心，住所地北京市石景山区西井三区教工楼北侧。法定代表人苏国前，主任。委托代理人李弘晟，北京市方正律师事务所律师。委托代理人李明，男，1962年6月14日出生。上诉人何守国因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京市石景山区校办资产管理中心（以下简称校办资产管理中心）在原审法院诉称：2009年12月10日，校办资产管理中心与何守国签订房屋租赁合同，约定将北京市石景山区黄职分校外50平方米的房屋租与何守国，租期为2010年1月1日至2012年12月30日。合同签订后双方按约定履行了义务。2010年6月18日，校办资产管理中心书面通知何守国合同到期后不再续签，何守国签收了书面通知。租赁合同到期后何守国要求给予时间搬家，校办资产管理中心亦予同意，但何守国至今不将房屋归还。现校办资产管理中心诉至法院，诉讼请求：1、判令何守国立即将北京市石景山区黄职分校外50平方米的门面、自建小吃店（东西长2.69米，南北长4.07米）及自建储藏室（东西长10.86米，南北宽1.2米）腾退给校办资产管理中心；2、诉讼费由何守国承担。何守国在原审法院辩称：不同意校办资产管理中心的诉讼请求。何守国从1993年就租赁了该房屋，在此经营20多年。搬迁必然造成经营损失。何守国在原审法院反诉称：1993年10月至今，何守国先后与北京市楼宇公司、北京市永乐中学和校办资产管理中心签订租赁合同。何守国与校办资产管理中心有房屋租赁关系。何守国承租该房屋用于食品经营。因涉案房屋会被拆迁，何守国承租此房经营20年，曾出资自建房40余平方米，已有稳定客源。若归还房屋，必然给何守国造成自建房屋、门店经营损失等，校办资产管理中心应给予赔偿。故提起反诉。反诉请求：1、判令校办资产管理中心向何守国支付自建房屋损失41255.03元；2、判令校办资产管理中心向何守国支付门店经营损失18744.97元；3、反诉费由校办资产管理中心承担。校办资产管理中心针对何守国的反诉在原审法院辩称：不同意何守国的反诉请求。租赁合同终止之前，校办资产管理中心曾多次通知何守国不再续租，故校办资产管理中心没有过错。根据租赁合同，租赁期届满后，何守国应按原状恢复房屋。租赁合同第五条第三款约定：修建简易房屋需要经过校办资产管理中心同意并办理手续，自建房屋在合同期满后无偿交给校办资产管理中心。因此，何守国所主张的损失是没有事实及法律依据的。再次，租赁房屋不存在拆迁问题。综上，法院应当驳回何守国的反诉请求。原审法院经审理查明：北京市石景山区黄庄职业高中分校（原永乐中学）外50平方米门面的所有权人是北京市石景山区教育委员会。北京市石景山区教育委员会委托校办资产管理中心对外出租、管理该房屋。2009年12月10日，校办资产管理中心（甲方出租方）与何守国（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》。合同载明：”甲方出租的房屋坐落在北京市石景山区黄职分校外，建筑面积50平方米。租赁期限为叁年，从2010年1月1日起至2012年12月30日止。年租金为2万元......乙方根据需要出资在租赁房屋周围新建简易房屋时，事先要经过甲方同意，并办理有关审批手续后方可进行。新建房舍产权属于甲方。在合同期内乙方有使用权，合同期满所建房舍无偿交给甲方”。合同签订后，校办资产管理中心将出租房屋交付给何守国使用。2010年6月17日，校办资产管理中心向何守国发出《关于永乐东小区租赁合同到期不再续租的通知》，其中载明：”石景山区校办资产管理中心决定：自2010年6月17日起不再续签新的租赁合同。合同到期的承租户，请于合同到期后三日内结清水、电费并将屋内清空。合同未到期的承租户，我们将继续履行合同到期。在合同执行过程中，我们将确保承租户合法权益不受伤害。希望各承租户要合理进货，以免到期后受到损失”。2012年12月30日《房屋租赁合同》届满后，校办资产管理中心、何守国未再继续签订房屋租赁合同。何守国继续使用租赁房屋，但未向校办资产管理中心交纳房屋使用费。2013年2月28日，校办资产管理中心向何守国发出《通知》。《通知》载明：”我们同您签订的租赁合同已于2012年12月31日到期，根据我们同您达成的协议。您将在2013年3月31日前，从您租赁的地方搬出”。2013年4月15日，校办资产管理中心再次向何守国发出《通知》。《通知》载明：”我们同您签订的租赁合同已于2012年12月31日到期，考虑到您目前的情况，经请示教委同意，将停租日期延长到2013年6月30日。望您将在2013年6月30日前，从您租赁的地方搬出”。2013年10月15日，校办资产管理中心向何守国、刘彬、贾玉荣等发出《收房通知》。《收房通知》载明：”你们承租的房屋已于2012年12月31日到期，本应按时还房屋，但因你们提出需要一些时间处理库存货物，我中心本着友好协商解决的态度，同意给你们一定的时间无偿使用房屋处理库存货物，但已逾期很长时间，仍不见你们有所行动。现我中心郑重通知：请你们在2013年10月31日前务必腾空所使用的房屋，结清一切费用。并于2013年11月1日按时交房”。另查明：1993年11月，何守国在租赁房屋周围搭建了自建房，其中包括小吃店（东西长2.69米，南北宽4.07米）及储藏室（东西长10.86米，南北宽1.2米）。庭审中，何守国申请法院对自建房的价值进行鉴定。价格评估报告载明：北京市石景山区黄职分校自建房屋的1993年11月的市场价值为17371.04元；北京市石景山区黄职分校自建房屋的评估时点（2014年7月18日）的市场价值为41255.03元。经询问，校办资产管理中心不同意利用此处自建房。上述事实有《房屋租赁合同》、《通知》、当事人陈述、国有土地使用权证书、《价格评估报告》等证据在案佐证。原审法院经审理认为：校办资产管理中心与何守国所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。2012年12月31日，该租房协议所约定的租期届满后，校办资产管理中心、何守国未再达成租赁协议，校办资产管理中心亦未向何守国收取房屋使用费，双方之间的房屋租赁合同关系已经终止，但何守国未能及时返还并继续占用租赁物。故何守国应当将北京市石景山区黄庄职业高中分校（原永乐中学）外50平方米门面房、自建小吃店（东西长2.69米，南北宽4.07米）及自建储藏室（东西长10.86米，南北宽1.2米）腾退给校办资产管理中心。关于何守国提出校办资产管理中心应向其支付自建房屋损失41255.03元的反诉请求，因何守国在1993年租赁涉案房屋初期已经建了房屋，虽未曾得到出租人的明确允许，但在此后多年出租人也未对自建房提出异议，现校办资产管理中心要求腾退自建房，应当补偿何守国自建房损失。经鉴定，自建房当年的修建价值为一万七千三百七十一元，校办资产管理中心也不同意利用自建房。法院以何守国的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，确定校办资产管理中心应当支付何守国自建房屋损失一万一千元；关于何守国提出校办资产管理中心应向其支付门店经营损失18744.97元的反诉请求，因《房屋租赁合同》已明确约定合同到期日为2012年12月31日，校办资产管理中心也于2010年6月17日书面告知何守国租赁合同到期后将不再续租，故何守国应当提前做租赁合同到期后的腾房准备。且何守国针对该反诉请求未提供证据予以证实，故法院对何守国的该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条之规定，判决：一、何守国于本判决生效后十五日内将北京市石景山区黄职分校外50平方米的门面、自建小吃店（东西长2.69米，南北宽4.07米）及自建储藏室（东西长10.86米，南北宽1.2米）腾退给北京市石景山区校办资产管理中心；二、北京市石景山区校办资产管理中心于本判决生效后十五日内向何守国支付自建房屋损失一万一千元；三、驳回何守国其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。何守国不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决第二项，改判由被上诉人向上诉人支付自建房屋损失41255.03元、门店经营损失18744.94元；2、一、二审诉讼费和鉴定费由被上诉人负担。事实与理由：1、原审判决确定被上诉人应支付上诉人自建房损失11000元，明显偏低，应当以现在市场价值来计算，不能以1993年建房价值为依据。2、原审判决租赁合同已到期，且被上诉人不再续租为由，不予支持上诉人的经营损失，上诉人认为不合理。被上诉人不再续租的根本原因是房屋将被拆迁发，上诉人有权获得经营损失补偿。校办资产管理中心服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：校办资产管理中心与何守国的租赁合同期限已届满，双方未再续签合同，何守国应当将诉争房屋腾退并交还校办资产管理中心。一审法院依据合同约定、双方过错以及综合何守国的损失，酌定由校办资产管理中心给付何守国11000元并无不妥，本院予以确认。何守国主张以房屋现行市场评估价值赔偿，于法无据，本院不予支持。何守国的租赁合同期限已满，依照法律规定其应当腾退交还房屋，故即使诉争房屋存在拆迁情形，亦与何守国无关，何守国以此主张校办资产管理中心赔偿其经营损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费七十元，由何守国负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千三百元，由何守国负担五百三十五元（已交纳）；由北京市石景山区校办资产管理中心负担五百三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费用五千元，由何守国负担一千五百元（已交纳）；由北京市石景山区校办资产管理中心负担三千五百元（何守国已预交，北京市石景山区校办资产管理中心负担于本判决生效后七日内给付何守国）。二审案件受理费一千三百元，由何守国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 徐 冰代理审判员 夏根辉二〇一五年四月十三日书 记 员 舒 妍 关注微信公众号“”