（2015）穗中法民五终字第1027号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-21
案件名称
广州市越秀区第一土地房屋管理所与钟建文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟建文,广州市越秀区第一土地房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1027号上诉人（原审被告）：钟建文，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：曾健庆。委托代理人：徐虹，联系地址。上诉人钟建文因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称“越秀房管一所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年10月12日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（甲方，以下简称“越秀房管二所”）与钟建文（乙方）签订《广州市直管房屋（住宅）租赁合同》，合同约定甲方同意将坐落在越秀区朝天路70号301房出租给乙方作住宅用途，使用面积16.65平方米，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为59元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。另据2013年12月27日广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的越国房字（2013）30号关于调整房管所和物业公司管理区域的通知记载，北京街、光塔街和洪桥街辖内直管房管理工作自2014年1月1日起由越秀房管一所办理房屋租赁手续、房屋修缮保修手续等管理工作。现涉讼房屋属于越秀房管一所管辖内的直管房屋范围，该房由钟建文使用，越秀房管一所按合同约定收取租金至2014年9月。2014年5月14日，越秀房管一所向钟建文发出关于收回房屋的通知，要求钟建文于2014年5月23日前，将朝天路70号301房屋交回给越秀房管一所，并办理退租手续，未果。2014年8月26日，越秀房管一所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方之间的租赁关系，钟建文将广州市朝天路普宁里70号301房腾空交还越秀房管一所；2、钟建文支付2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费（参照广州市房屋租金参考价的标准，每月按35元／平方米）。另查，据房产登记号2009登记字1xxx33号记载，房产地址越秀区六榕路61号902房；建筑面积202.6351平方米；产权人钟建文；占有部分共有；所有权来历购买。原审法院认为，广州市越秀区朝天路70号301房是越秀房管一所管辖的产业，钟建文与越秀房管二所就涉讼房屋签订的合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。越秀房管一所与越秀房管二所同是广州市国土资源和房屋管理局越秀分局的下属部门，合同的出租方原为越秀房管二所，但现由越秀房管一所管理涉讼房屋，依法承受上述合同中越秀房管二所的权利义务。故对钟建文关于越秀房管一所无权处分涉讼房屋的抗辩，原审法院不予采纳。合同约定的租赁期已届满，双方没有重新续签合同，作为承租人的钟建文仍继续使用，出租方越秀房管一所没有提出异议，并收取钟建文的租金至2014年9月止，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同。上述合同明确约定，承租人即钟建文如有自有产权房屋的，应将涉讼房屋交回越秀房管一所，经查钟建文现在本市已另有房屋，故越秀房管一所要求钟建文交回承租房的请求合法合理，原审法院予以支持。在双方的租赁合同关系解除前，钟建文向越秀房管一所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照合同约定标准计算。解除后，越秀房管一所要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，原审法院亦予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，于2014年11月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，越秀房管一所与钟建文就广州市越秀区朝天路70号301房的租赁合同予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，钟建文户迁出广州市越秀区朝天路70号301房，将房屋腾空交还给越秀房管一所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，钟建文将从2014年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月59元计）支付给越秀房管一所；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计），由钟建文逐月支付给越秀房管一所；四、驳回越秀房管一所的其他诉讼请求。钟建文如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由钟建文负担。判后，钟建文不服原审判决，上诉至本院称：一、自有产权和共有产权是两种不同性质的房产所有权形式，且我方共有的房产属于银行按揭贷款期间，不应认定我自有产权房屋，不符合租赁合同约定的解除条件。二、我共有产权的房屋是银行抵押贷款房并已租赁给他人商业使用，属于租赁或商业性质的房屋并非自身居住的住房，我交还唯一居住房屋将会无家可归。三、越秀房管一所不是房屋产权所有人也没有代管权和代理权，对经租房屋并无物权关系，将房屋腾空交还越秀房管一所不是经租房屋产权所有人的真实意思，其请求应予驳回。四、我对涉案房屋的使用权属于房改政策历史遗留问题，是属于附着相应价值财产权的房屋使用权，应按房改政策许可我购买自住房屋，如收回使用权应予补偿。综上，我上诉请求撤销原审判决第一项、第二项。越秀房管一所答辩称：不同意钟建文的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。钟建文与钟建伟协议约定所购买的房产共有，我方不认可他们双方自己的协议。各方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：原审认定《广州市直管房屋（住宅）租赁合同》合法有效，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。合同中明确约定，承租人获得自有产权房屋的，需将涉案房屋交还给被上诉人，根据现有证据，钟建文已另自有房产，其以自有房屋产权属于自己和弟弟共有，且现已租赁给他人使用为由，不承认自有产权房屋的上诉理由不成立，本院不予采纳。虽然与钟建文签订房屋租赁合同的是越秀房管二所，但越秀房管二所与越秀房管一所同属于广州市国土资源和房屋管理局越秀分局的下属部门，现涉案房屋由越秀房管一所管理，越秀房管一所即依法承接越秀房管二所的权利义务，据此，钟建文认为越秀房管一所对涉案房屋无处分权的上诉理由不成立，本院不予认可。钟建文上诉主张涉案房屋属于房改政策历史遗留问题，并要求越秀房管一所给予收回房屋使用权的补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人钟建文的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人钟建文负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年四月十三日书 记 员 党春婷 关注微信公众号“”