（2015）鄂襄新民初字第00404号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-10-10

案件名称

唐某某、罗某某诉杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

襄阳高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄新民初字第00404号原告唐某某。原告罗某某。二原告的共同委托代理人刘某某、张某某。被告杨某某。委托代理人陈某某。委托代理人曾某。原告唐某某、罗某某诉被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法由审判员周建军独任审判，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告唐某某及二原告的共同委托代理人刘某某、张某某，被告杨某某的委托代理人陈某某、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某某、罗某某共同诉称，2014年1月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，将位于襄阳市七里河路长春小区2号门面房一楼门面转租给被告从事服装生意，合同租赁期限自2013年12月1日至2014年12月1日止。在本合同签订时，原告也征得房主梁仁义同意。2014年11月1日，合同即将到期，原告向被告以书面形式告知其合同即将期满，不再与其续签合同，双方终止合同关系。2014年12月1日，合同期满后，原告再次通知被告终止双方租赁合同关系，要求被告立即腾空房屋，然而被告至今拒不搬离，导致原告正常经营，扩大规模等无法展开，给原告造成巨大经济损失。后被告提出无理要求，严重扰乱了原告的正常经营活动，侵犯了原告的合法权益。故请求：1.判令原、被告双方终止合同关系，被告立即无条件从租赁房屋中搬离出去。2.被告向原告支付至搬离之日的房屋租赁费、物业管理费及赔偿原告的各种损失25000元。3.判令被告承担本案的一切诉讼费用。庭审中原告将诉讼请求变更为：1.判令被告立即腾退房屋并将房屋交付原告；2.被告从2014年12月2日起按月1666元租金计算房屋占用费至交付之日止；3.支付违约金4000元，损失15000元及物业费（物业费按每月35元从2014年12月2日起计算至交付房屋之日止）；4.被告承担本案的诉讼费用。被告杨某某辩称，原告不是本案诉争的房主，又未经房主授权，原告主体不适格。被告租赁的房屋系从张某某处转租，并交纳有转让费，张某某明确表明到期后可再续租，如果终止本合同的履行，被告损失较大。原告收回房屋的目的系再次转租，而非自用。租赁期间，被告为原告垫付了1500元物业管理费、水电费，应由原告退回。被告请求法院判令原告赔偿其经营损失3万元。原告唐某某、罗某某为支持其主张，向本院提交如下证据：1.梁仁义的房屋产权查询结果单据一份、物业管理部门出具的证明一份。证明租赁房屋的所有权人为房主梁仁义。被告对其真实性不持异议，本院予以采信。2.原、被告双方签订的《房屋出租合同》一份。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限为1年，自2013年12月1日至2014年12月1日止，合同到期后本合同自动终止。被告对该证据的真实性不持异议，本院予以采信。3.唐某某、罗某某与梁仁义之间所签的《房屋租赁协议》一份及原告的结婚证。证明二原告系夫妻关系，租赁合同第4条约定，原告有权转让或转租承租的房屋，原告承租梁仁义房屋的期限为5年自2011年12月31日至2016年12月31日止。该承租期限视为原告有权在承租期限内转租该房屋。被告对该证据的真实性不持异议，本院予以采信。4.王胖子物业公司出具的证明一份。证明房主梁仁义知道并认可原告将该房屋转租给被告使用。被告认为该证据与客观事实不符。对该证据，本院将结合其他证据来综合认定。5.提供“告知通知书”和“邮寄送达通知书”各一份及照片若干张。证明合同期满前后，原告多出要求被告腾退房屋并终止租赁关系，原告已履行了告知义务。被告对原告已通知其腾退房屋并终止租赁关系无异议，但认为照片上的通知未见过。对原告证明已被告通知腾退房屋并终止租赁关系的事实，本院予以采信。6.《营业执照》一份。证明原告从事化妆品经营活动，并领取有营业执照。被告对该证据的真实性不持异议，本院予以采信。被告杨某某为证明其抗辩理由，向本院提交的证据为：1.张某某出具的转让费收据。证明被告承租房屋时支付给张某某3.2万元转让费。原告认为该收据与本案无关，对收据的真实性不予认可，具体收谁的前不清楚。对该证据，本院将结合其他证据来综合认定。2.通知书一份。证明业主向原、被告下达通知书，也证明原告诉称的与事实不符，原告将房屋继续承租给被告。原告对该通知书的真实性、合法性、关联性均不予认可，通知书是向谁发的也不清楚，内容也无关系。对该证据，本院将结合其他证据来综合认定。3.物业费、水电费票据。证明被告交纳一、二楼的物业、水电费1500元，被告要求原告退还1500元。该费用经原、被告协商一致，截止到2014年9月10日，被告交纳的物业费共计700元，双方各承担一半为350元，原告同意350元物业费从被告应付给原告的房屋占用费中扣除。4.账单。证明被告还有4万多元货物未买出去。原告认为该证据与本案没有关联性，对其真实性也不予认可，被告的经营行为应由其自行承担，与原告无关。对该证据，本院将结合其他证据来综合认定。经审理查明，2011年12月31日，梁仁义与罗某某签订《房屋租赁协议》一份，梁仁义将其所有位于襄阳市七里河路长春小区2号门面房屋出租给罗某某从事化妆品经营。合同第4条约定，罗某某承租梁仁义房屋的期限为5年自2011年12月31日至2016年12月31日止，其间，罗某某有权转让或转租承租的房屋。2014年1月1日，原、被告双方签订《房屋出租合同》一份，合同主要载明：罗某某（甲方）将位于襄阳市七里河路长春小区2号门面房一楼门面转租给被告杨某某（乙方）从事服装生意，合同租赁期限为一年自2013年12月1日至2014年12月1日止；租金二万元并在2014年1月1日前一次性付清，保证金1000元（保证金在合同期满或终止合同无违约条件下返还给乙方）；乙方不得以任何形式转租给第三方，租赁期间，市七里河路2号门面房乙方使用的水电及物业服务、门前三包、卫生费等全由乙方承担；租赁期间，乙方不得损坏和改变房屋的墙体和门墙结构，重大装修需征得甲方同意，如合同到期乙方退房则装饰费用由乙方自行承担并恢复原有结构；租期未满前乙方不能中途退房，甲方在租赁期内不得提高房租。如双方任何一方违约，乙方或甲方有权要求对方赔付年租金总计20%。合同签订后，被告向原告支付租金一年租金2万元及保证金1000元。2014年11月1日，合同即将到期，原告告知被告合同即将期满，不再与其续签合同，要求终止合同关系，被告腾退房屋。2014年12月1日，合同期满后，原告再次要求被告腾退房屋未果，引发诉讼。另查明，原告唐某某、罗某某系夫妻关系，原告将一楼房屋出租给被告经营服装，二楼二原告共同经营化妆品生意。截止到2014年9月10日，被告交纳的一、二楼物业管理费用共计700元，双方均同意各承担一半为350元，原告同意从被告应付给本人的房屋占用费中扣减350元物业费。按照原、被告租赁合同的约定，年租金2万元，每月平均为1666元。合同届满后，被告占用租赁房屋至今，原告以每月1666元从2014年12月2日要求被告支付房屋占用费的计算标准及期限，符合规定。原告主张的物业管理费未提交交款凭证，原告也认可该物业费其尚未交纳。另，庭审中，被告当庭提起反诉，要求原告赔偿其经营损失3万元，但被告未在本院规定的期限内交纳反诉费，对被告的反诉请求，本院不予审理，被告可另行提起诉讼。被告交纳的保证金1000元，庭审中，原告不同意退还，也不同意扣减，在被告未提起反诉的情形下，本院在本案中不作处理。上述事实有《房屋出租合同》、房屋查询资料、物业费收据、《营业执照》、当事人陈述、庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋出租合同，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，应受国家法律保护。房屋租期满后，被告应当返还租赁房屋，被告未返还房屋，属违约行为，应承担违约责任。被告在返还房屋的同时应一并支付原告从房屋租赁期满次日即2014年12月2日起至房屋实际腾退之日止按1666元／月（房屋年租金2万元除12个月）计算的房屋占用费，本院予以支持。诉讼中，原告同意其应承担的350元物业费冲抵2014年12月2日以后的房屋占用费，故该350元物业管理费应从被告付给原告房屋占用费中扣减。原、被告签订的租赁合同期满后合同自行终止，之后双方又未续签合同，原告要求被告腾退并交付房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。《房屋出租合同》第六条规定，租期未满前乙方不能中途退房，甲方在租赁期内不得提高房租。如双方任何一方违约，乙方或甲方有权要求对方赔付年租金总计20%违约金。依据该条款规定，原告未增加房租，被告中途也未退房，原告据此规定要求被告支付4000元违约金的主张，本院不予支持。原告主张的损失15000元，因原告未提供证据证实，且被告已承担了房屋占用费，原告损失已得到弥补，故对原告的该项请求，本院不予支持。原告主张的物业管理费用，现截止目前原告并未实际交纳，故本院不予支持。被告辩称原告主体不适格，张某某收取被告转让费到期后可再续租，合同应继续履行的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨某某于本判决生效之日起十日内将其所租赁的襄阳市七里河路长春小区2号门面房一楼门面腾退并交付给原告唐某某、罗某某，并向原告唐某某、罗某某支付从2014年12月2日起按每月1666元计算至腾退并交付房屋之日止的房屋占用费；原告承担的物业管理费350元从上述款项中扣减。二、驳回原告唐某某、罗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员周建军二〇一五年四月十三日书记员刘胜豪 来自