（2015）青民一终字第429号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-29
案件名称
姜振兰与青岛百仕置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜振兰,青岛百仕置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第429号上诉人（原审原告）姜振兰。委托代理人徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛百仕置业有限公司。法定代表人张仕彬，董事长。委托代理人陈阳，青岛百仕置业有限公司职工。委托代理人于燕燕，青岛百仕置业有限公司职工。上诉人姜振兰因与被上诉人青岛百仕置业有限公司（以下简称百仕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员陈明明、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年3月24日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人姜振兰的委托代理人徐迎伏，被上诉人百仕公司的委托代理人陈阳、于燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜振兰在一审中诉称，百仕公司与姜振兰签订《青岛市商品房预售合同》，约定姜振兰购买百仕公司开发的位于青岛市崂山区深圳路166号百仕凯旋城×号楼×户房屋，百仕公司于2010年7月1日交付房屋，延期交房违约金以姜振兰支付价款的日万分之一计算。姜振兰依约向百仕公司支付了购房款，但百仕公司直到2011年5月21日才交付房屋。姜振兰接收房屋后，已多次要求百仕公司依约支付违约金，百仕公司无理拒付。故诉请法院判决：1、百仕公司支付姜振兰违约金29096.93元；2、案件受理费、保全费等诉讼费用由百仕公司承担。百仕公司在一审中辩称：第一，百仕公司与姜振兰于2009年12月16日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定的交房日期为2010年7月1日，百仕公司未在2010年7月1日交付房屋。从2010年7月2日起，姜振兰应当知道自己的合法权利受到侵害，诉讼时效应当从该日起算。截止姜振兰起诉之日，其诉讼请求已经超过2年的诉讼时效。第二，姜振兰在履行合同期间，在合同约定不允许自行封闭阳台的情况下私自封闭阳台，空调未安装在开发商预留的空调机位，违反主合同附件五关于房屋使用承诺的约定，给百仕公司造成一定的经济损失和名誉损害。为此，百仕公司请求法庭依法追究姜振兰的违约责任，判令姜振兰将房屋恢复原状。第三，姜振兰购买百仕公司开发、建设的位于青岛市崂山区深圳路166号百仕凯旋城4-1-601房屋，期间由于冬天天气寒冷，温度持续低于五度，导致百仕公司延期交付房屋。百仕公司对于姜振兰起诉逾期违约的事实和违约金计算标准没有异议，但对姜振兰主张的违约天数及违约金数额有异议。根据百仕公司计算，违约天数为311天，违约金数额为27，758元。根据青岛市建筑工程管理局青建管质字（2010）2号文件的规定，外墙外保温工程温度低于五度或风力大于五级的情况下严禁施工。百仕公司于2010年2月向姜振兰发出延期交房通知，告知其由于气候等不可抗力因素导致涉案房屋无法按合同约定的期限交房。鉴于姜振兰并未对延期交房通知的内容提出异议，应视为姜振兰同意延期2个月交房。原审法院查明，姜振兰与百仕公司于2009年12月16日签订《商品房预售合同》，约定姜振兰购买由百仕公司开发的青岛市崂山区深圳路166号百仕凯旋城×号楼×户，总价款为892，544元。合同第十一条交付期限约定，百仕公司应当于2010年7月1日前将房屋交付给姜振兰，除不可抗力外。合同第十二条约定，百仕公司如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付姜振兰，应当向姜振兰支付违约金，违约金按姜振兰已支付房价款的日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，姜振兰已经履行付款义务。2011年5月17日，百仕公司通知姜振兰房屋将于2011年5月21日正式交付。姜振兰于2011年5月22日接收房屋。原审认为，姜振兰与百仕公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。合同约定百仕公司应于2010年7月1日前交付房屋，但百仕公司直至2011年5月17日才通知姜振兰将于2011年5月21日交付房屋。百仕公司逾期交房构成违约，应按合同约定支付违约金。但，自百仕公司确定于2011年5月21日向姜振兰交付房屋时，百仕公司之违约行为终止，诉讼时效应自该日起算。姜振兰于2014年3月24日起诉至法院，已超出法律规定的2年诉讼时效。故，姜振兰丧失胜诉权，对其诉讼请求不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回姜振兰的诉讼请求。案件受理费527元，保全费320元，共计847元，由姜振兰承担。宣判后，姜振兰不服，上诉至本院。上诉人姜振兰上诉称：1、涉案房屋所在小区至今未完成综合验收，不符合交房条件，原审法院将百仕公司通知收房的时间2011年5月21日认定为正式交房时间是错误的；2、因涉案房屋一直不符合交房条件，故不存在姜振兰关于延期交房违约金的请求已经超过2年诉讼时效的问题。综上，原审判决认定事实错误，请求依法改判支持姜振兰的诉讼请求，一、二审诉讼费由百仕公司承担。被上诉人百仕公司辩称：1、姜振兰在上诉状中承认涉案房屋已经交付并实际入住，且百仕公司持有涉案房屋的单体验收证书。姜振兰主张的质量问题属于瑕疵，是建筑业的通病，并不影响居住，也不是阻碍房屋交付的条件。2、在相关法律规定和基本建设程序中，并没有区别单体验收和综合验收，故通常状况下可以进行单体验收。综合验收是对小区进行的辅助验收，并不影响业主居住。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，姜振兰与百仕公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，百仕公司应于2010年7月1日前交付房屋，但其直至2011年5月17日才通知姜振兰将于2011年5月21日交付房屋，构成违约，应按合同约定支付违约金。但姜振兰于2014年3月24日起诉至法院要求百仕公司支付违约金，显然已经超过法律规定的2年诉讼时效。姜振兰以涉案房屋所在小区尚未完成综合验收为由，主张百仕公司尚未正式交房，并据此主张其诉讼请求并未超过2年诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人姜正兰的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费527元，由上诉人姜振兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢雄心代理审判员 陈明明代理审判员 迟金铜二〇一五年四月十三日书 记 员 王 繁书 记 员 于国英 百度搜索“”