（2015）深中法房终字第546号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 0001-01-01

案件名称

深圳市职工国际旅行社有限公司,马小钊与梁富友,麦丽娟房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马小钊,深圳市职工国际旅行社有限公司,梁富友,麦丽娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十条；《诉讼费用交纳办法》：第八条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事裁定书（2015）深中法房终字第546号上诉人（原审被告）：马小钊，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：深圳市职工国际旅行社有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。法定代表人：张剑，执行（常务）董事。委托代理人：张坤朋，广东金圳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁富友，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托代理人：邓拾兴，广东��业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦丽娟，女，汉族，住所地：深圳市福田区。委托代理人：马小钊，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人马小钊、上诉人深圳市职工国际旅行社有限公司（以下简称职工国旅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：马小钊从1987年开始是职工国旅公司员工，2002年开始马小钊利用由梁富友提供的招待所开展青少年特色旅游活动，对外接待和安置带团老师。2011年8月3日，“梁富友（出租方）”作为甲方，“马小钊（深圳市职工国际旅行社）（承租方）”作为乙方，双方签订《租金偿还协议》，内容：根据2001年7月31日双方所签订的租赁合同，��经甲乙双方一致确认，从2002年5月至2011年12月，乙方共欠军校招待所的租金为1790400元（只缴军校部分租金），现经双方协定，在租赁期内招待所的交通曾因政府修路、招待所的形象对经营的影响及2003年非典、2005年禽流感疫情的影响，甲方同意减免租金190400元，减免后乙方尚欠租金为1600000元，（其中招待所租金2002年5月至2011年12月为1670400元，招待所超出场地2002年5月至2011年12月为120000元，减免190400元，欠款1600000元），双方协议从2012年开始分两年付清，每年1-6月每月付50000元，每年7-12月每月付100000元。备注：甲乙双方从2012年起继续延长租期，还款按此方案进行，如果双方不再延长租期，还款方案再另行协商。协议尾部“甲方”栏由梁富友签名，“乙方”栏由马小钊签名并加盖了“深圳市职工国际旅行社有限公司业务专用章”。协议签订后，马小钊与职工国旅公司至��尚未支付该租金。梁富友于2013年10月25日诉至深圳市罗湖区人民法院。2014年1月10日深圳市罗湖区人民法院以不动产所在地人民法院管辖原则，将涉案移送原审法院审理。另查，2007年4月15日，职工国旅公司进行改制，与马小钊签订《经营目标责任合同书》，约定马小钊担任职工国旅公司青少年部经理，经营范围仅限于在职工国旅公司经营范围内开展招徕旅游团体和接受散客报名等业务；马小钊不得将部门私自转包、分包，不得私刻公章，不得私自接纳未经公司同意的其他人士进行经营活动。同日，马小钊签署《深圳市职工国际旅行社有限公司安全经营承诺书》，承诺自愿承担协议期内由本营业部引起的一切经济及民事法律责任；《深圳市职工国际旅行社有限公司公章发票合同领用承诺书》，承诺部门印章只用于团队报价、确认行程等以部门名义发给其他部门或同��的业务往来函件，绝不用于法律规定只能盖法人行政公章、财务专用章、合同专用章的场合。梁富友向原审法院提交了其于2010年12月31日向案外人宏开公司出具的《租金托收函》及宏开公司有关账户交易明细，拟证明其委托宏开公司收取职工国旅公司交纳的军营及招待所租金。职工国旅公司则向原审法院提交了记账凭证、付款申请表、银行电子回单，拟证明马小钊是以团款的名义申请向宏开公司付款，职工国旅公司只是依据其与马小钊签订的《经营目标责任合同书》进行代收代付，但职工国旅公司在一审庭审中确认其与宏开公司没有旅游团业务往来。又查，职工国旅公司申请对上述《租金偿还协议》上加盖的“深圳市职工国际旅行社有限公司业务专用章”的真伪进行鉴定，原审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行司法鉴定，但一审庭审中，马小钊确认《租金偿还协议》上加盖的“深圳市职工国际旅行社有限公司业务专用章”与另案《租金及工程超建款偿还协议》加盖公章属同一枚公章，且另案已对加盖的“深圳市职工国际旅行社有限公司业务专用章”有鉴定结果，即“深圳市职工国际旅行社有限公司业务专用章”印某与样本印某不是出自同一枚印章，马小钊确认该鉴定结果，同时职工国旅公司撤回该鉴定申请。再查，深圳市深东源实业有限公司于2001年7月11日注册成立，2001年12月12日更名为深圳市茶之源实业有限公司，2010年1月18日更名为深圳市宇宏力电力设备有限公司，梁富友为该公司法定代表人。2014年11月12日深圳市宇宏力电力设备有限公司出具《声明书》，称对梁富友所签的与本案的有关合同、协议均予以认可，对梁富友以个人名义主张相关权利不持异议。梁富友提供了一份由原深圳市深东源实业有限公司（现更名为深圳市宇宏力电力设备有限公司，梁富友为法定代表人）与黄埔青少年军校深圳分校于2001年7月3日签订的《合同书》，显示约定深圳市深东源实业有限公司投资并提供深圳市龙岗区坪地街道鹤鸣公园内（军营背后）场地，按黄埔青少年军校深圳分校要求建设，完工合格后租给黄埔青少年军校深圳分校使用开展广大青少年的国防军事和爱国主义教育活动，租期10年。梁富友向原审法院提供一份2001年8月1日梁富友与深圳市龙岗区坪地镇六联村罗屋经济合作社签订《租地协议》，约定深圳市龙岗区坪地镇六联村罗屋经济合作社提供汇源工业区约12500平方米山地给梁富友办黄埔青少年深圳分校之用。再查，一审庭审中，马小钊同意如涉案租金具备付款条件，根据与职工国旅公司签订《经营目标责任合同书》，自愿承担涉案的债务清偿责任，但与麦丽娟无关；梁富友认��应由马小钊、职工国旅公司共同承担，麦丽娟对马小钊债务承担连带清偿责任。梁富友诉讼请求：1、马小钊、职工国旅公司支付招待所房屋租金160万元及利息（按同期同类银行贷款基准利率计算，从梁富友起诉之日起计至马小钊、职工国旅公司付清租金之日止）；2、本案诉讼费用由马小钊、职工国旅公司承担。案件审理过程中，梁富友向原审法院申请追加麦丽娟为本案共同被告，并增加一项诉讼请求，麦丽娟对马小钊所欠上述租金及利息承担连带清偿责任。原审法院认为：马小钊是职工国旅公司职工，负责青少年特色旅游项目，2007年职工国旅公司改制后，职工国旅公司虽然与马小钊签订《经营目标责任合同书》，约定由马小钊担任青少年部经理，经营范围仅限于在职工国旅公司经营范围内开展招徕旅游团体和接受散客报名等业务，不得将部门私自转包、分包，不得私刻公章，不得私自接纳未经公司统一的其他人士进行经营活动，并承诺自愿承担协议期内由本营业部引起的一切经济及民事法律责任，但该约定属于马小钊、职工国旅公司之间内部约定，对外不能对抗第三人，马小钊开展青少年特色旅游项目所产生有关债权债务由职工国旅公司承担，马小钊是履行职工国旅公司职务行为。在合同履行过程中，职工国旅公司一直向梁富友委托的宏开公司付款，虽然职工国旅公司在其自行制作的相关凭证中将其列为“团款”，但其与宏开公司并无旅游团业务往来，职工国旅公司向梁富友支付“团款”实际就是支付租金行为，且马小钊作为职工国旅公司的青少年部经理，对外开展业务并向职工国旅公司申请对外付款，职工国旅公司理应行使监督管理职责，职工国旅公司称对梁富友与马小钊的租赁关系不知情，与常理不符，原审法��不予采信。马小钊利用未经备案登记业务专用章以职工国旅公司名义与梁富友签订《租金偿还协议》行为，构成了表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，因此职工国旅公司应对涉案债务承担清偿责任。马小钊根据与职工国旅公司签订的《经营目标责任合同书》，自愿承担上述债务清偿责任，原审法院予以照准。梁富友、马小钊之间虽曾约定双方合作，但梁富友按马小钊的要求投资建设了招待所，招待所建成后，租用给职工国旅公司开展青少年特色旅游项目业务，双方虽然没有签订正式房屋租赁合同，但双方形成的是事实租赁关系，职工国旅公司应向梁富友支付使用招待所的对价。梁富友与职工国旅公司于2011年8月3日达成的《租金偿还协议》为当事人的真实意思表示，双方应切实履行。职工国旅公司应当偿还《租金偿还协议》约定租金160万元，马小钊对该债务承担连带责任。马小钊称与梁富友签订了《租金偿还协议》，双方约定了还款方案是有附条件的，梁富友并没有从2012年起继续延长租期，还款方案需再另行协商，因此付款条件并未成就。原审法院认为，从《租金偿还协议》内容来看，如双方不再延长租期，还款方案再另行协商，即双方对还款期限约定不明，但双方确认了从2002年至2011年期间使用招待所事实以及对租金数额进行结算。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现梁富友请求职工国旅公司和马小钊偿还租金160万元及利息，利息��起诉之日计至本判决确定还款之曰止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，合法有据，原审法院予以支持。马小钊、职工国旅公司辩称，梁富友不是招待所合法所有权人或使用权人，不是本案适格主体，但马小钊代表职工国旅公司名义与梁富友签订《租金偿还协议》，双方对招待所租金结算和偿还进行约定，梁富友为该协议的相对人，且深圳市宇宏力电力设备有限公司出具《声明书》，对梁富友主张本案相关权益不持异议，故梁富友有权主张本案相关权益。麦丽娟虽与马小钊是夫妻关系，但马小钊相关行为是履行职工国旅公司职务行为，本案所涉债务并非麦丽娟和马小钊夫妻共同债务，麦丽娟在本案中无需承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市职工国际旅行社有限公司、马小钊于判决生效之日起五日内向梁富友支付租金160万元及利息（利息以160万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年10月25日计至本判决确定还款之日止）；二、驳回梁富友其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元、保全费5000元，鉴定费15640元，共计30240元（此款梁富友已预交14600元，职工国旅公司预交15640元），由职工国旅公司、马小钊共同负担。马小钊和职工国旅公司均不服原审判决，向本院提出了上诉。本院认为，二审审理过程中，梁富友与马小钊均确认，双方在2011年8月3日签订的《租金偿还协议》所写的“根据2001年7月31日双方所签��的租赁合同”中的7月31日为笔误，实际应为7月3日。在梁富友提交的2001年7月3日的《合同书》中，出租方抬头为深圳市深东源实业有限公司，承租方抬头为黄埔青少年军校深圳分校，落款分别加盖了“深圳市深东源实业有限公司”和“黄埔青少年军校深圳分校”的印章，梁富友在出租方代表处签字。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据梁富友与马小钊签订的《租金偿还协议》的约定，马小钊确认的拖欠的租金及超建工程款的依据是2001年7月3日所签订的租赁合同，因此，本案的起因是由于履行2001年7月3日的《合同书》所引起的。在2001年7月3日的《合同书》中，出租方为深圳市深东源实业有限公司，即更名后的深圳市宇宏力电力设备有限公司。由于深圳市宇宏力电力设备有限公司为租赁合同的出租方，因此，涉案租赁合同的权利应由深圳市宇宏力电力设备��限公司所享有，梁富友虽然为深圳市宇宏力电力设备有限公司的法定代表人，也不能直接代行深圳市宇宏力电力设备有限公司的有关权利。虽然马小钊是与梁富友签订的《租金偿还协议》，也不能表明涉案租赁合同的有关权利已经转移到梁富友名下，仅能证明深圳市宇宏力电力设备有限公司享有的涉案合同的租金及工程款数额。深圳市宇宏力电力设备有限公司出具的声明书不是债权的转让，也没有通知有关债务人，因此，该声明书不能证明梁富友已经享有涉案租赁合同的有关权利。深圳市宇宏力电力设备有限公司应为涉案合同的有关权利人，梁富友在还款协议上签字的行为应为职务行为，因此，梁富友不是本案的适格诉讼主体，对梁富友的起诉，应予以驳回。原审对此认定错误，本院予以纠正。综上，原审认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）第三百三十条，《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1289号民事判决；二、驳回梁富友的起诉。本案不收取诉讼费。一审法院预收的诉讼费9600元由一审法院退还梁富友。一审保全费5000元由梁富友负担。一审鉴定费15640元由马小钊负担。二审预收的诉讼费38400元，由本院退还马小钊19200元，退还职工国旅公司19200元。本裁定为终审裁定。审　判　长　陈　明　亮代理审判员　路　德　虎代理审判员　朱　　　　宽二〇一五年四月十三日书　记　员　伍圣权（兼）附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）第三百三十条人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。《诉讼费用交纳办法》第八条下列案件不交纳案件受理费：（一）依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件；（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；（四）行政赔偿案件。来源：百度“”