（2015）廊民一终字第171号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-03-07

案件名称

李淑芹、李秀芹等与李志勤、张书爱农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省廊坊市中级人民法院

所属地区

河北省廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李淑芹,李秀芹,李淑梅,李淑兰,李晶,刘亚彬,李志勤,张书爱

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省廊坊市中级人民法院民事判决书（2015）廊民一终字第171号上诉人（原审原告）：李淑芹。委托代理人：窦兴文，河北周建军律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李秀芹。委托代理人：窦兴文，河北周建军律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李淑梅。委托代理人：窦兴文，河北周建军律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李淑兰。委托代理人：窦兴文，河北周建军律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李晶。委托代理人：窦兴文，河北周建军律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘亚彬。委托代理人：闫文华，河北助友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志勤。被上诉人（原审被告）：张书爱。委托代理人：何兵、徐晶，河北贾俊清律师事务所律师。上诉人李淑芹、李秀芹、李淑梅、李淑兰、李晶、刘亚彬因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2014）霸民初字第2147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李淑芹、李秀芹、李淑梅、李淑兰、李晶及其委托代理人窦兴文，上诉人刘亚彬及其委托代理人闫文华，被上诉人李志��，被上诉人张书爱及其委托代理人何兵、徐晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，李福泉（1999年1月2日去世）、卢素珍（2003年11月15日去世）夫妻共生育2子6女，分别为长子李学勤（1982年去世）、次子李志勤，女儿李秀芹、李淑敏、李淑芹、李淑梅、李淑兰、李晶。刘亚彬系李学勤之子，现随母姓。李福泉、卢素珍生前在霸州市霸州镇东关九街建有住房7间、东西配房各2间一个院落，于1989年6月15日取得房屋所有权证书，产权人为李福泉。2000年被告李志勤、张书爱达成口头买卖协议，约定李志勤以1.3万元的价款将上述房屋出卖给张书爱，张书爱分两次将1.3万元交予李志勤妻子并于2000年8月份搬入该房屋居住至今，被告李志勤出售房屋时未征得其母亲卢素珍（当时已不能说话）、李秀芹、李淑敏、李淑芹、李淑梅、李淑兰、李晶、刘亚��同意。被告李志勤、张书爱于2004年3月18日签订卖房协议书，内容为东九街李福泉有砖房六间，经双方协商作价1.3万元卖给东九街张书爱，款一次性付清，并将房屋产权证转给张书爱，卖房人为李福泉，买房人为张书爱，证明人为魏德秋等人，协议上盖有霸州市霸州镇东关九街街道委员会的公章，协议上李福泉的名字系被告李志勤所签手印也是李志勤所按。卖房协议书签订后，被告李志勤将房屋所有权证书交予张书爱。被告张书爱于2008年将诉争的房屋中的西面5间及东西配房4间进行了翻盖，对其他房屋进行了修缮，该房屋系张书爱唯一住房。李淑敏应为本案共同诉讼的当事人，经本院对其询问，明确表示放弃实体权利，本案审理结果与其无关。一审法院认为，李福泉去世后本案诉争的房产未进行分割，该房产应为李福泉合法继承人即卢素珍、李��勤、刘亚彬、李秀芹、李淑敏、李淑芹、李淑梅、李淑兰、李晶共同共有，被告李志勤在未征得其他共有人同意的情况下，将该房产出卖给被告张书爱，损害了其他共有人的合法利益，应属无效的民事行为。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”被告张书爱支付了相应的购房款，在诉争的房屋已居住达14年之久，对该房产进行了重建、修缮，且该房产系其唯一住房，被告张书爱在被告李志勤持房屋所有权证的情况下进行交易，且被告李志勤系李福泉唯一在世儿子，按农村习俗，被告张书爱有理由相信李志勤具有处分权。同时原告应当知晓房屋应当适时维护、修缮，一直不闻不问，在被告张书爱占有、使用14年之久，以不知道房屋买卖为由主张无效不合生活常理，故虽二被告之间的买卖协议属无效的民事行为，但被告张书爱无过错，属善意取得，应依法维护其合法权益，该房产不应返还。被告李志勤在未征得其他共有人同意的情况下，将共有财产出卖给被告张书爱，具有明显过错，原告应向被告李志勤主张权利。综上，原告的诉讼请求应依法驳回。依照最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第89条之规定，判决：驳回原告李淑芹、李秀芹、李淑梅、李淑兰、李晶、刘亚彬的诉讼请求。案件受理费100元，由李淑芹、李秀芹、李淑梅、李淑兰、李晶、刘亚彬承担。原审判决后，上诉人李淑芹、李秀芹、李淑梅、李淑兰、李晶、刘亚彬对一审判决不服，向本院上诉，请求撤销原审判决，发还重审或依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1、一审认定事实错误，一审认定二被上诉人于2000年达成买卖房屋协议没有事实依据；一审认定被上诉人在房屋买卖过程中没有错误不正确；李福泉老人所遗房产并未完全拆除，上诉人主张返还原物并赔偿损失属于物权请求范畴，不存在诉讼时效问题；2、一审适用法律错误，被上诉人购买房屋不属于善意，且未在房屋管理部门办理相关的变更手续；根据民法通则，民事行为无效或被撤消后，因该行为取得的财产，应当返还给受损失一方。被上诉人李志勤出庭但未提供答辩意见。被上诉人张书爱答辩称，一审认定事实清楚，适用��律正确，应当驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人一审期间提供的证据及开庭陈述可以证实，2000年李志勤、张书爱曾达成口头买卖协议，约定李志勤以1.3万元的价款将争议房屋及院落出卖给张书爱，双方已按照口头协议履行各自权利义务，并于2004年3月18日在中间人见证情况下签订卖房协议书，张书爱入住后曾对部分房屋进行翻新、改造，直至起诉前各方均无争议；该争议房屋及院落虽为李福泉的遗产，李志勤作为继承人之一，在李志勤持有争议房屋及院落的相应证件，并且具有出卖的意思表示，根据农村习俗，张书爱完全有理由相信李志勤能够有权就争议房屋及院落进行处理，同时，张书爱作为本村村民也具有享有相应宅基地的权利，在张书爱支付了相应的合理对价后��应认定该协议有效，故原审认定协议无效欠妥，应予以纠正；被上诉人张书爱其购买行为属于善意，不具有过错，故各上诉人关于张书爱有过错、非善意取得的主张本院不予支持；作为共同遗产继承人的李志勤在未征得其他继承人意见的情况下擅自处分共同财产，侵犯了其他继承人的合法权益，应对其他权利人进行赔偿，各上诉人可另行向李志勤主张权利；综上所述，原审判决适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李淑芹、李秀芹、李淑梅、李淑兰、李晶、刘亚彬负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　欣代理审判员　杨　莉代理审判员　李成佳二０一五年四月十三日书　记　员　于学娇来源：百度搜索“”