（2015）南民终字第194号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-27
案件名称
时培琴与武夷山香樟林房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省南平市中级人民法院
所属地区
福建省南平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武夷山香樟林房地产有限公司,时培琴
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第194号上诉人（原审被告）武夷山香樟林房地产有限公司。法定代表人何利平，总经理。委托代理人江文通，福建求拓律师事务所律师。委托代理人卢金长，福建求拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）时培琴，女，1973年6月19日出生，汉族，个体工商户。上诉人武夷山香樟林房地产有限公司（以下简称香樟林房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2014）武民初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人香樟林房地产公司的委托代理人江文通、卢金长，被上诉人时培琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人时培琴原审诉讼请求：1、判令解除其与香樟林房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201301097及201301099），并由香樟林房地产公司退还购房款700368元；2、判令香樟林房地产公司支付合同违约金35018元及逾期交房违约金12607元。原审法院查明，2013年9月13日，时培琴与香樟林房地产公司签订《商品房买卖合同》二份（合同编号分别为201301099和201301097），主要约定：香樟林房地产公司将其开发的红袍商苑第6幢6406、6407号房出售给时培琴，合同价款分别为392133元和308235元，购房款于2013年9月13日前付清。出卖人应在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遇到非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的；遇政府政策变动而造成验收或办证时间延长的。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。此外，合同还对其他事项作了约定。时培琴分别于2013年8月28日、9月13日、9月16日向香樟林房地产公司转款100000元、258235元和342133元，香樟林房地产公司分别于2013年9月13日和9月16日向时培琴开具了收购房款308235元和392133元的发票。两份合同于2013年9月13日在武夷山市房产管理处进行了备案。香樟林房地产公司开发的红袍商苑6#楼和7#楼于2014年4月10日通过建设部门的竣工验收备案。2014年5月8日，上述两套房屋办理了房屋所有权证，所有权人为香樟林房地产公司。5月26日，时培琴拨打了香樟林房地产公司工作人员的电话。7月22日，时培琴通过挂号信向香樟林房地产公司法定代表人寄出两份解除商品房买卖合同通知书，但该邮件被退回。由于时培琴认为香樟林房地产公司未能按合同约定交付房屋，要求解除合同未果，故而形成诉讼。原审法院认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年2月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。现时培琴主张香樟林房地产公司逾期交房时间超过90天，而要求解除合同。香樟林房地产公司辩称商品房已于2014年4月10日经竣工备案，符合交付条件，并于2014年5月8日取得了房屋所有权证的初始登记，并在约定交付期满后3个月内有电话通知时培琴收房。对此，原审法院认为，虽然香樟林房地产公司在合同约定交付期满后3个月内取得了房屋所有权证的初始登记，商品房符合交付条件，但未能提供证据证明其有按合同的约定通知时培琴收房，其提供的武夷山国家旅游度假区管理委员会的证明，虽有体现项目施工因村民的阻挠造成延期，但该事实与《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期交付的事由不相符，且香樟林房地产公司对此未告知时培琴，故对香樟林房地产公司的抗辩意见，不予采纳。时培琴要求解除双方于2013年9月13日签订的二份《商品房买卖合同》及退还已付购房款700368元的诉讼请求，符合合同的约定，应予支持。关于违约金问题，合同明确约定按逾期时间分别处理（不作累加），故时培琴主张按合同约定的逾期交房超过90日，要求香樟林房地产公司支付已付款5%的违约金，即35018元，该项诉请应予支持；时培琴主张逾期交房90日内，香樟林房地产公司应按已付购房款的日万分之二支付违约金12607元，不符合合同约定，该项诉请不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、时培琴与香樟林房地产公司于2013年9月13日订立的二份《商品房买卖合同》（编号分别为201301097、201301099）于判决生效之日解除；二、香樟林房地产公司应于判决生效之日起十五日内返还时培琴购房款700368元，并支付违约金35018元；三、驳回时培琴的其他诉讼请求。上诉人香樟林房地产公司上诉称，一、涉案商品房在合同约定的交付期满后三个月内取得了房屋所有权证的初始登记，已然具备交付条件，上诉人多次电话通知被上诉人时培琴前往收房及办证，但时培琴拒绝收房。二、上诉人作为房地产开发商，在具备交房办证条件下，认定其未通知购房户交房，与常理相悖，且涉案商品房属于售后返租性质，并不需要实际交付。三、上诉人在原审提交的证据证明，涉案商品房项目施工因当地村民阻扰造成延期，该事实符合双方合同约定的不属于出卖人主观意愿所能控制的情形，上诉人可得以延迟交房。四、上诉人与时培琴所签订的补充协议变更了交房方式，根据补充协议的约定，应视为上诉人已交房。综上，原判认定上诉人迟延交房，并判决解除合同属认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判，改判驳回时培琴的诉讼请求。被上诉人时培琴答辩称，香樟林房地产公司并未向其交付涉案商品房，反是时培琴电话联系香樟林房地产公司要求交房。原判认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。另查明，双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条关于涉案商品房“交接”事项约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……”。《附件六：合同补充协议》第八条对“交接”事项补充约定：“1.在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应以挂号信或快递通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交接手续的时间。买受人如果购买的是现房，则应以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点，出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续”、“3.买受人应在本条第一款约定时间内办理完毕房屋交接手续，否则视同为出卖人已经按期交付”。还查明，2013年9月13日，时培琴与武夷山大国茶镇商务酒店管理有限公司签订《大国茶镇商务酒店委托管理合同》一份。以上事实，有《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》、《大国茶镇商务酒店委托管理合同》在案为证，足以认定。二审过程中，香樟林房地产公司提交一份新证据：《大国茶镇商务酒店委托管理合同》，被上诉人时培琴对该证据的真实性不持异议，本院予以采信。但因该合同得以履行的前提仍是香樟林房地产公司向时培琴交房，故香樟林房地产公司提出该合同可证明涉案商品房具备交付条件后，并不需要实际交房，而是已通过回租的形式交付给时培琴的主张，本院不予采纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。商品房具备交付条件后，出卖方通知交房，买受方验房、收房，双方办理商品房交接手续，是商品房买卖合同履行过程中的重要环节。因此，依约通知交房是上诉人香樟林房地产公司所应履行的主合同义务之一。按照双方当事人《商品房买卖合同》的约定，出卖方应当在2014年2月28日前交付房屋，至迟不得超过90日，否则买受方有权解除合同。但是，香樟林房地产公司作为出卖方，并无证据证明其已按合同约定书面通知买受方时培琴办理交房手续，香樟林房地产公司提出其工作人员在约定交房期限前多次电话通知时培琴亦无充分证据证明；其提出涉案商品房属于售后返租性质，并不需要实际交付的上诉理由没有事实依据；其提出《附件六：合同补充协议》变更了交房方式的上诉理由，亦因本案时培琴所购商品房并非现房以及香樟林房地产公司并未在合同约定的交付期限的最后一天通知时培琴办理房屋交接手续而不能成立。此外，香樟林房地产公司还提出涉案商品房项目施工因当地村民阻扰造成延期，该事实不属于出卖人主观意愿所能控制的情形，可因此延迟交房的上诉理由，但《商品房买卖合同》第八条明确约定可延迟交房的情形系不可抗力、暴雨、台风以及政府政策变动，即便存在村民阻扰造成项目施工延期的事实，亦不符合双方约定的可延迟交房的情形，故本院对该上诉理由亦不予支持。综上，本案香樟林房地产公司并未履行通知交房的义务，致逾期交房，时培琴据此诉请解除合同、返还购房款，并主张香樟林房地产公司承担违约责任依法依约可以成立，应予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11280元，由上诉人武夷山香樟林房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 乐 芳代理审判员 余观贵代理审判员 刘冬龙二〇一五年四月十三日书 记 员 余 凌本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”