（2015）沈河民二初字第281号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-05
案件名称
沈阳市外事服务学校与沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳市外事服务学校,沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民二初字第281号原告：沈阳市外事服务学校。法定代表人：马英，该学校校长。委托代理人：刘璇、杨彩虹，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司。法定代表人：范云江，该公司经理。原告沈阳市外事服务学校与被告沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法由本院代理审判员高书林独任审判，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告沈阳市外事服务学校的委托代理人杨彩虹、被告沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司的法定代表人范云江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳市外事服务学校诉称，2010年3月18日，原告、被告双方共同签订了《协议书》及《安全工作协议书》，约定：被告承租原告校区内的简易平房一处，供被告作为生产经营场所，被告在每年的4月15日之前向原告支付补助教育经费一万元，租赁期限从2010年1月1日起至2010年12月31日止。且《协议书》第五条约定：“本协议如与上级有关部门的规定、政策、法规等发生矛盾或客观发生预料不到的变化及学校办学需要时，双方无条件终止本协议，互不承担对方的任何损失。从终止本协议之日起，应付款本着多退少补的原则处理。《协议书》签订后，双方已实际履行。2010年12月31日双方约定的租赁期限届满之后，被告仍继续承租该房至今，但被告自2013年起拖欠应向原告支付的补助教育经费。2011年9月28日沈阳市教育局下达文件：要求中小学不得将校舍房屋出租（借）给他人经营，已发生的出租（借）校舍行为，要立即全部清理收回。原告在接到上级文件后立即向被告下达搬迁通知。在经历了原告的多次口头和书面告知，被告拒不搬迁。原告认为双方的协议期限已届满，根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确”依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的相关规定，原告有权解除合同。被告的行为不仅违反了合同约定，更是影响了教育事业的发展，现请求人民法院判决解除原告、被告双方签订的《协议书》，且被告将房屋立即腾退交还给原告；判令被告向原告支付拖欠的补助教育经费21666元（暂计至2015年2月28日，请求计算至被告实际腾退时止），以及逾期支付租金产生的利息损失2000元（暂计至2015年2月28日，请求计算至实际给付时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；判令被告承担本案诉讼费。被告沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司辩称，不同意腾退房屋。我已交纳2012年的房费，2013年、2014年学校没有人来收房费了。学校让我们腾过两次房，但是这个事我们一直与学校协商，所以现在没腾，学校也没硬性的让我们腾房。我现在有困难，不能腾房屋，我租学校的房屋做买卖，有关系户，有很多客户欠我钱，如果我搬走了，钱就要不回来了。经审理查明，2010年3月18日，原、被告签订了《协议书》及《安全工作协议书》，约定被告承租原告校区内的简易平房一处，被告在每年的4月15日之前向原告支付补助教育经费一万元，租赁期限从2010年1月1日起至2010年12月31日止。《协议书》第五条约定：“本协议如与上级有关部门的规定、政策、法规等发生矛盾或客观发生预料不到的变化及学校办学需要时，双方无条件终止本协议，互不承担对方的任何损失。从终止本协议之日起，应付款本着多退少补的原则处理。”《协议书》签订后，双方实际履行。2010年12月31日，合同定的租赁期限届满，被告继续占有使用涉案房屋至今，且被告自2013年起未向原告支付补助教育经费。另查明，2011年9月28日沈阳市教育局下发沈教发（2011）87号《关于全面开展直属学校房产出租清查的通知》，要求中小学不得将校舍房屋出租（借）给他人经营，已发生的出租（借）校舍行为，要立即全部清理收回。现原告因被告拒不腾出涉案房屋，且拖欠补助教育经费为由，起诉来院。上述事实，有双方当事人陈述、协议书、沈教发（2011）87号《关于全面开展直属学校房产出租清查的通知》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，租赁合同标的物为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效。故本案中，原、被告签订的《协议书》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应向原告返还承租房屋，原告此项诉讼请求，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，出租人仍可主张承租人参照租金标准给付房屋占有使用费。现原告主张的补助教育经费实际即为占有使用费，故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。但因原告怠于向被告主张权利，故对原告主张被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，将承租原告沈阳市外事服务学校的房屋腾空，返还原告沈阳市外事服务学校；二、被告沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性支付原告沈阳市外事服务学校自2013年1月1日至实际给付之日止的房屋占有使用费（按年占有使用费人民币10000元计算）；三、驳回原告沈阳市外事服务学校的其他诉讼请求。如被告沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币1390元，减半收取为人民币695元，由被告沈阳广立建筑钢支架租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 高书林二〇一五年四月十三日书 记 员 刘 娇本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 来源：百度搜索“”