（2015）滁民一终字第00269号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-17
案件名称
来安县图书馆与刘德才、马传敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘德才,马传敏,来安县图书馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00269号上诉人（原审被告）：刘德才，男，1964年9月21日出生，汉族，个体工商户，住安徽省来安县。上诉人（原审被告）：马传敏，女，1988年12月16日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省来安县，经常居住地安徽省来安县。上述两上诉人共同的委托代理人：张红海，来安县新安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：来安县图书馆，住所地安徽省来安县，组织机构代码48613434-X。法定代表人：徐应龙，该馆馆长。委托代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。委托代理人：俞德梅，安徽皖新律师事务所律师。上诉人刘德才、马传敏为与被上诉人来安县图书馆房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院于2014年11月5日作出的（2014）来民一初字第01410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘德才及其与马传敏共同的委托代理人张红海，被上诉人来安县图书馆的委托代理人张金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年2月1日，来安县图书馆（甲方）与刘德才（乙方）签订一份《租房协议》，内容为乙方承租甲方楼下办公室1间，每月租金300元，租赁期限半年，后期租房（在同等条件下）乙方应当优先续租，乙方在使用期间，不得擅自改变房屋结构，如需改造，需事先经过甲方同意后方可施行。2009年2月28日，来安县图书馆（甲方）与马传敏（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，内容为：乙方承租甲方楼下门面房二间（从西往东数第3、4间），房租每月每间租金900元，租赁期限为壹年，即从2009年元月20日起至2010年元月20日止。乙方在租赁期间如需在室内外进行装潢、改造，必须事先经甲方同意，一切费用自理。乙方租赁期满后，室内所有装潢、装修（饰）物件自行处理或自行拆除。租赁期届满，来安县图书馆未与刘德才、马传敏再续订书面租赁合同，刘德才、马传敏一直租赁使用诉争房屋至今。另查明：马传敏系刘德才儿媳，双方为同住家庭成员，并以有限责任公司、个体名义分别在来安县工商行政管理局登记成立滁州德才粮油贸易有限公司、个体经营工商户，在所租赁的房屋内经营饲料、添加剂、零售业务。2013年，来安县图书馆馆址搬至来安县政务新区来阳路，原馆址位于来安县永阳东路68号坐南朝北，一楼共有门面房六间、办公室二间，刘德才承租的办公室位于一楼从西往东数第5间；马传敏承租的两间门面房位于一楼从西往东数第3、4间，与刘德才承租的办公室相邻。庭审中，来安县图书馆陈述刘德才、马传敏2012年以前的房租费已经结清。刘德才、马传敏在房屋租赁期间以刘德才名义于2012年12月20日缴纳房屋租赁费18000元，2013年9月27日缴纳10000元，2014年2月6日缴纳10000元，共计缴纳38000元。2014年4月，来安县政府要求收回原来安县图书馆馆舍统一使用，同年4月8日、9月20日，来安县图书馆以书面形式分别通知刘德才、马传敏收回租赁房屋。原审法院认为：来安县图书馆与刘德才签订的租房协议以及马传敏签订的房屋租赁合同均系双方在自愿协商的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。来安县图书馆与刘德才、马传敏在租赁合同到期后，未再续签合同，但刘德才、马传敏继续使用诉争房屋，来安县图书馆没有提出异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限视为不定期租赁。来安县图书馆主张2012年1月起，门面房房租每间每月调整为2000元，办公室租金每月调整为500元，并没有书面约定，刘德才、马传敏也不予认可，故不予支持。租金应按原租房协议、房屋租赁合同约定的租金标准履行，即办公室一间每月租金300元，门面房二间每间每月租金900元。按此标准计算，2012年1月至2014年8月，刘德才、马传敏应付租金67200元，刘德才、马传敏以刘德才名义共缴纳租金38000元，扣除刘德才租赁一间办公室的租金9600元，余款28400元视为马传敏缴纳的租金，马传敏仍须向来安县图书馆支付租金29200元。同时自2014年9月1日起，刘德才应按每月300元、马传敏应按每月1800元标准支付租金至租赁房屋返还时止。刘德才、马传敏要求来安县图书馆补偿其租赁房屋装修、装饰费及其购买简易房屋费用共计75000元，因刘德才与来安县图书馆签订的《租房协议》，马传敏与来安县图书馆订立的《房屋租赁合同》中均明确约定，承租人在租赁期间如需在室内外进行装潢、改造，必须事先经出租人同意，而刘德才、马传敏未能提供证据证明装修、装饰已征得来安县图书馆同意，故对其此项请求，不予支持；刘德才、马传敏要求来安县图书馆补偿其购买的简易房屋款，与本案不是同一法律关系，不属该案的受理范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，原审判决：一、解除原告来安县图书馆与被告刘德才于2008年2月1日签订的租房协议；解除原告来安县图书馆与被告马传敏于2009年2月28日签订的房屋租赁合同。二、被告刘德才于本判决生效后十日内搬迁让出位于来安县新安镇永阳东路原来安县图书馆楼下办公室（从西往东数第5间）房屋，并将房屋返还给原告来安县图书馆。三、被告马传敏于本判决生效后十日内搬迁让出位于来安县新安镇永阳东路原来安县图书馆楼下门面房（从西往东数第3、4间）房屋，并将房屋返还给原告来安县图书馆。四、被告刘德才按每间每月300元标准向来安县图书馆支付自2012年1月起至搬出房屋之日止的房租费。五、被告马传敏按每间每月900元标准向来安县图书馆支付自2012年1月起至搬出房屋之日止的房租费。六、驳回原告来安县图书馆的其他诉讼请求。案件受理费2510元，减半收取1255元，由原告来安县图书馆负担455元，被告刘德才、马传敏各负担400元。刘德才、马传敏共同上诉称：1、刘德才先签订租赁合同，而马传敏后签订合同，虽然刘德才在使用房屋，但该租赁合同对其并无约束力，且后期缴纳的房租亦是替马传敏代交，故其不属本案适格主体；2、其已缴清全部房租，不存在欠付租金问题。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并由来安县图书馆承担本案诉讼费用。来安县图书馆在庭审中辩称：原判认定事实和适用法律均正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审中，刘德才、马传敏提供证据并经来安县图书馆质证意见如下：证据一、房屋租赁合同一份，证明：刘德才与来安县图书馆签订租赁合同后至起诉时，双方没有再签订租赁合同，且在合同中约定刘德才添附的物品应在房租费中扣除。来安县图书馆质证认为：对证据的真实性无异议，但该合同已经履行完毕，且与本案无关。现在双方履行的是2008年签订的合同。证据二、协议书一份，证明：刘德才在承租房屋期间在原址上购买了一个房屋。来安县图书馆质证认为：该证据与本案无关。证据三、电费发票一张，证明：在租赁期间刘德才为来安县图书馆缴纳的电费。来安县图书馆质证认为：该证据与本案无关。本院对刘德才、马传敏所举证据认证如下：对证据一，来安县图书馆对其真实性无异议，但对证明目的不认可，因该合同签订的时间为1996年，而双方于2008年又签订了一份租房协议，双方的权利义务应依照双方于2008年2月1日签订的合同履行，故对该证据不予采信。对证据二和证据三，来安县图书馆质证均认为与本案无关，因该两组证据与本案所处理的纠纷并非同一法律关系，故本院不予采信。当事人所举其他证据与一审一致，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审查明的事实与一审一致。对一审认定的事实本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、刘德才作为本案原审被告诉讼主体是否适格；2、来安县图书馆要求刘德才、马传敏支付房屋租赁费的请求能否成立。关于争议焦点一。刘德才上诉称其并非本案原审适格被告，原审列其为当事人错误。经查，来安县图书馆在原审起诉刘德才、马传敏时提交了一份其与刘德才于2008年2月1日签订的租房协议，由刘德才承租来安县图书馆一间办公室使用；而提供的其与马传敏签订的一份房屋租赁合同，由马传敏承租来安县图书馆一楼两间门面房，该两份租赁合同中刘德才、马传敏所承租的房屋并不相同，且刘德才在诉状中亦认可其仍在使用承租的房屋，故来安县图书馆在原审将刘德才列为被告起诉诉讼主体适格。刘德才的此项上诉理由，因与上述事实不符，本院不予支持。关于争议焦点二。刘德才、马传敏与来安县图书馆对分别自2008年8月1日及2010年1月21日之后，就刘德才、马传敏目前实际使用的房屋未签订书面租赁合同、未约定租期的事实均不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故来安县图书馆要求解除其与刘德才、马传敏之间的租赁合同，并由刘德才、马传敏返还承租房屋有事实及法律依据，本院予以支持，原审法院判令自判决生效之日起解除双方之间的租赁合同并无不妥，应予维持。刘德才、马传敏上诉称其已按来安县图书馆要求付清全部房租，但并未提供证据证明，由此应承担举证不能的法律后果。现原审根据来安县图书馆自认刘德才、马传敏已交清至2011年年底的房租，自2012年1月起仍按原合同约定的标准支付租金，符合双方合同的约定以及相关法律规定，并无不当，本院依法予以维持。刘德才、马传敏自2012年1月至2014年8月，应承担房租总额为67200元，而其两人以刘德才名义已缴纳房租38000元，原审据此认定刘德才至2014年8月房租已缴清，而马传敏截止2014年8月尚欠房租29200元，并自2014年9月1日起，刘德才按每月300元、马传敏应按每月1800元标准支付租金至房屋返还时止正确，但在判决主文中遗漏了马传敏尚欠的房租29200元，且计算刘德才、马传敏缴纳房租起算点从2012年1月认定错误，本院依法予以纠正。综上，原审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。刘德才、马传敏的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省来安县人民法院（2014）来民一初字第01410号民事判决第一、二、三项，即：一、解除原告来安县图书馆与被告刘德才于2008年2月1日签订的租房协议；解除原告来安县图书馆与被告马传敏于2009年2月28日签订的房屋租赁合同。二、被告刘德才于本判决生效后十日内搬迁让出位于来安县新安镇永阳东路原来安县图书馆楼下办公室（从西往东数第5间）房屋，并将房屋返还给原告来安县图书馆。三、被告马传敏于本判决生效后十日内搬迁让出位于来安县新安镇永阳东路原来安县图书馆楼下门面房（从西往东数第3、4间）房屋，并将房屋返还给原告来安县图书馆。二、撤销安徽省来安县人民法院（2014）来民一初字第01410号民事判决第四、五、六项，即：四、被告刘德才按每间每月300元标准向来安县图书馆支付自2012年1月起至搬出房屋之日止的房租费。五、被告马传敏按每间每月900元标准向来安县图书馆支付自2012年1月起至搬出房屋之日止的房租费。六、驳回原告来安县图书馆的其他诉讼请求。三、上诉人马传敏于本判决生效后十日内向被上诉人来安县图书馆支付房租费29200元；四、上诉人刘德才按每间每月300元标准向被上诉人来安县图书馆支付自2014年9月起至搬出房屋之日止的房租费；五、上诉人马传敏按每间每月900元标准向被上诉人来安县图书馆支付自2014年9月起至搬出房屋之日止的房租费；六、驳回被上诉人来安县图书馆在原审时的其他诉讼请求。如上诉人刘德才、马传敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费880元，由上诉人刘德才、马传敏共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 马孟祥代理审判员 张 倩二〇一五年四月十三日书 记 员 郭东武附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注微信公众号“”