（2015）荣法民初字第00697号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-06-01

案件名称

程龙利、张昌德等与重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

荣昌县人民法院

所属地区

荣昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张昌德,程龙利,李广彬,重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

重庆市荣昌县人民法院民事判决书（2015）荣法民初字第00697号原告：张昌德，男，1967年7月29日生，汉族。原告：程龙利，男，1968年12月20日生，汉族。原告：李广彬，男，1971年2月22日生，汉族。上列原告委托代理人：向雁宾，重庆金牧（荣昌）律师事务所律师，特别授权。被告：重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌县昌州街道天正路（板桥工业园区），组织机构代码70946230-9。法定代表人：黄春良，董事长。委托代理人：何代智，公司副总经理，一般授权。委托代理人：杨晓莉，重庆川伟律师事务所律师，一般授权。原告张昌德、程龙利、李广彬诉被告重庆天正建设工程集团房地��开发有限公司（下称：天正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年1月19日立案受理后，依法由审判员郭麟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张昌德及三原告委托代理人向雁宾，被告天正公司的委托代理人何代智、杨晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月12日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》（下称：《合同》），原告向被告购买被告开发的座落于重庆市荣昌县昌州街道荣滨南路东段4幢41号附2号第2层商业用房553.22平方米，约定被告应当于2012年10月30日前将该房交付原告使用，并在实际交付使用之日起60日内向土地房屋登记机构申请办理房地产权证，逾期按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。被告已逾期申请办理房地产权证两年有余，应当支付违约金并承担损失。原告要求判令：一、被告立即为原告办理位于��庆市荣昌县昌州街道荣滨南路东段4幢41号附2号第2层商业用房的房地产权证；二、被告从2013年1月1日起按日向原告已付房价款万分之零点五的违约金至房地产权证办理完毕之日；三、被告从2013年1月1日起按原告已付房价款总额按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准赔偿损失，至房地产权证办理完毕之日；四、案件诉讼费、财产保全费等由被告承担。被告辩称：原、被告签订《合同》属实，被告同意按合同约定向原告支付逾期办理房地产权证违约金。对于原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准赔偿损失的主张，《合同》对此没有约定，不同意支付。未能办理房地产权证是由于地税部门要求对被告公司所有项目的税务进行清算，目前没有清算完毕，未取得税务单，故无法办理房地产权证。经审理查明：原告张昌德、程龙��、李广彬（合同乙方）与被告天正公司（合同甲方）于2011年11月12日签订《合同》，约定天正公司将座落于荣昌县昌州街道荣滨南路东段4幢41号附2号第二层建筑面积为553.22平方米商业用房一套以2821254元的价格预售给原告，付款方式为分期付款，第一期于2011年11月12日付1410627元；第二期于交房时支付1310627元；第三期于领取《房地产权证》时支付100000元。对于交房期限及条件，合同第七条第一款第（二）项约定“属预售商品的，甲方应当在2012年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第十三条“关于办理产权登记的约定”约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，对于因甲方责任逾期申请办理的，合同约定“逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，乙方有权解除合同‥‥‥。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金”。合同签订后，于2011年12月29日办理了备案登记。天正公司分别于2011年3月18日、2011年12月19日向原告出具购房发票，购房发票显示原告支付的购房款共计1410627元。被告于2012年11月1日以书面通知方式同意将诉争房屋交付原告。原告另于2012年11月2日向被告公司中国农业银行账户转款1427589元。庭审中，原告陈述，实际接房时间为2012年11月1日，已付购房款为2721254元，另有116962元用于办证税费。主张损失是由于准备装修用于经营，已拉了河泥、水泥等材料，产生了费用，但因未办理房产证，不能办理营业执照，无法经营，造成了收益损失。被告另陈述，原告所购房屋在2012年10月前已经取得竣工验收备案登记，认可原告已付购房款为2721254元，第三期房款10万元尚未支付，原告支付的其余款项系大修基金、印花税等，逾期办理房产证违约金应以2721254元计算，对于从2013年1月1日起计算逾期办证违约金无异议。用于办证税费116962元已经向部门缴纳，不应计算资金占用利息。被告为证明目前正在进行税务清算及办证税费已经缴纳的事实，向本院举示了《发票》、《转款凭证》、《购房花名册》、《证明》予以证实，其中《发票》、《转款凭证》显示被告在2013年11月26日向荣昌县地方税务局缴纳税费790852.77元。《证明》由重庆渝鑫税务师事务所有限责任公司出具，载明“兹证明重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司所开发的天正.河畔名群项目土地增值税清缴纳税申报事项已委托我公司进行清算，清算工作正在进行中，还未出具鉴证报告”。经质证，原告认为被告举示的上述证据不能反映已为原告所购房屋缴纳税费且目前正在进行税务清算的事实，对相应事实不予认可。案件审理过程中，为查明被告抗辩目前无法办理诉争房屋房地产权证系是否系客观原因所致的事实，本院依职权向荣昌县地方税务局相关部门进行了询问，根据询问情况，目前我县地方税务局示对诉争房屋工程进行税务清算，不能出具发票系由于��正公司欠税所致。对于双方争议的证税费116962元是否向相关部门缴纳，经查，被告天正公司于2013年11月26日向相关部门缴纳了税费共计790852.77元，其中包含为原告所购房屋缴纳的税费86048.22元。对于原告同时主张违约金及违约损失两项诉讼请求，经本院释明，原告自愿选择主张违约金，但要求以其已全部已付款2838216元计算，并按中国人民银行同期贷款利率计算。被告认为其已将与原告签订的《合同》进行了备案登记，并将房屋实际交付原告使用，没有扩大损失，不认可原告要求调增违约金的请求。上述事实，有原、被告的陈述及《重庆市商品房买卖合同》、《发票》、《通知》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《询问笔录》予以证实。本院认为：原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，对双方具有约束力。由于被告未��《合同》约定为原告申请办理诉争房屋的《房地产权证》以致本案诉讼，现就原、被告双方的诉辩意见评析如下。对于原告要求被告办理诉争房屋《房地产权证》的诉讼请求。根据合同约定，被告负有向相关部门申请办理原告所购《房地产权证》的义务，但至今未履行该义务。被告抗辩未履行该义务系由于其他客观原因所致，目前无法办理。被告举示的《证明》不能反映相关部门要求就诉争房屋工程进行税务清算的事实，本院不予采信。根据本院向相关部门查询的事实，被告天正公司暂不能出具发票的原因为该公司尚欠税费，不属于其他客观原因，且相关部门目前并未对诉争工程房屋进行税务清算，被告抗辩的事实及理由不能成立，应当继续履行《合同》约定的义务，即向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。对于原告要求被告以付款金额2838216元为基数，从2013年1月1日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算逾期办证违约金的诉讼请求。被告天正公司对于从2013年1月1日起计算逾期办证违约金无异议，本院予以确认。对于原告主张的金额2838216元，双方认可其中购房款为2721254元、办证税费为116962元，本院予以确认。根据《合同》约定，被告逾期办证的，应以原告已付购房款为基数，按每日万分之零点五的利率向原告支付违约金。对于原告主张按中国人民银行公布的同期贷款利率进行计算的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，原告认为约定的违��金过低，但未举示证据证实因逾期办理房产证对其造成的实际损失，其要求调增违约金缺乏充分的事实依据，本院不予支持。故对原告主张的逾期办证违约金，本院支持为：以2721254元为基数，从2013年1月1日起按日万分之零点五的利率计算至被告取得相关部门出具的申请办理诉争房屋房地产权证登记受理单之日。对于原告主张的办证税费116962元的资金占用利息，该项费用系被告代收，且用于向相关主管部门缴纳诉争房屋税费，结合《合同》关于办理房地产权证的约定，及申请办理房地产权证的相应程序，被告最迟应在约定的申请办理房地产权证届满之日将该笔费用支付给相关部门，被告在2013年11月26日才向相关部门为原告所购房屋缴纳税费86048.22元，尚有30913.78元未缴纳，其行为构成对原告支付资金的占用，原告要求自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算��失并无不当。综上，本院对原告该项诉讼请求支持为：1、以116962元为基数从2013年1月1日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算资金占用损失至2013年11月26日止，共计元6325.56元（116962元×6%／年×329天÷365天）；2、以30913.78元为基数，从2013年11月26日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算资金占用损失至被告实际向相关部门缴纳上述款项时止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向土地房屋登记机构申请办理原告张昌德、程龙利、李广彬购买的位于荣昌县昌州街道荣滨南路东段4幢41号附2号第二层房屋的《房地产权证》；二、被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，以2721254元为基数从2013年1月1日起，按日万分之零点五的利率支付原告张昌德、程龙利、李广彬逾期办理房屋产权证违约金至被告向土地房屋登记机构申请办理位于荣昌县昌州街道荣滨南路东段4幢41号附2号第二层房屋《房地产权证》并取得登记受理单之日止；三、被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，支付原告张昌德、程龙利、李广彬2013年1月1日期间至2013年11月26日期间代收款116962元资金占用利息6325.56元，另以30913.78元为基数从2013年11月26日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率支付原告张昌德、程龙利、李广彬资金占用利息至被告向相关部门缴纳上述款项时止；四、驳回原告张昌德、程龙利、李广彬的其他诉讼请求。如果被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司、李新民未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定��行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员　郭　麟二〇一五年四月十三日书记员　段玉林关注公众号“”