（2015）江阳民初字第632号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-11-03
案件名称
成都顶好物业管理有限公司泸州分公司与贺米琰服务合同纠纷一审判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都顶好物业管理有限公司泸州分公司,贺米琰
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第632号原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司，住所地：四川省泸州市江阳区。负责人辜正强，董事长。委托代理人杨庆，四川法锐律师事务所律师。委托代理人鲜卫东，男生于1973年5月18日，汉族，原告员工，住四川省阆中市。被告贺米琰，女，生于1993年11月20日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称“顶好物业泸州分公司”）与被告贺米琰服务合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，依法由审判员伍杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顶好物业泸州分公司的负责人辜正强及委托代理人杨庆、鲜卫东到庭参加诉讼，被告贺米琰经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告顶好物业泸州分公司诉称：被告贺米琰将其所有的泸州市江阳中路62号（水晶广场大楼）12楼1号（建筑面积844.31平方米）和13楼1号（建筑面积843.9平方米）两处商业房产出租给晶晶宾馆（也称紫晶宾馆）或联合经营。2013年11月30日，原告与泸州水晶广场业主及物业承租人签订了《物业服务合同》，该合同第三条第1款约定业主及物业承租人应当按照每月每平方米1.50元的标准缴纳物业服务费及按建筑面积分摊消防维保费。截止2014年11月30日，被告共欠原告物业服务费17726.21元，消防维保费2914.40元，电梯年检费431.20元。原告虽于2014年6月至12月多次向被告发出欠费催缴通知书，并于2014年12月24日发出律师函，但被告至今仍未履行缴费义务，被告的行为已经构成违约，根据《物业服务合同》第三条第2款的约定，被告应承担违约金1276.29元及原告因维权产生的律师代理费3000.00元。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告支付尚欠的物业服务费17726.21元、违约金1276.29元、2014年4月至2015年4月的消防维保费2914.40元、电梯年检费431.20元、原告因维权产生的律师代理费3000.00元并承担本案诉讼费。被告未作答辩。经审理查明：泸州市江阳中路62号水晶广场大楼12楼1号（建筑面积844.31平方米）和13楼1号（建筑面积834.9平方米）房产系被告贺米琰所有，于2010年1月6日交由马开明开办旅馆并登记注册为“晶晶宾馆”（被告占水晶广场大楼9-13楼），2013年3月1日该宾馆被注销。2013年2月19日，“晶晶宾馆”被徐琳重新登记注册为“紫晶宾馆”，“紫晶宾馆”后于2013年11月1日注销。2013年11月28日至30日，被告以水晶广场大楼中“晶晶宾馆”和“COCO酒吧”代表人的身份与水晶广场其他部分商铺业主或使用人（甲方）同原告顶好泸州分公司（乙方）签订了《水晶广场项目公共物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对水晶广场面积为27582.606平方米的商业物业提供常规公共物业管理服务，服务期限自2013年12月1日至2014年11月30日，公共物业管理服务费标准为每月每平方米1.50元。甲方在每月5日前，按照其物业的建筑面积乘以物业管理费标准向乙方交纳当月的物业管理服务费，逾期未交除应按照每日5‰的标准向乙方交纳违约金外，还应承担乙方的维权费用如诉讼费、律师代理费、维权交通费等实际发生的费用。该合同载明，晶晶宾馆的建筑面积为4442.599平方米。此外，合同还特别载明：物业管理公共服务费不包括电梯、自动扶梯等的维护保养费、年审年检费及维修费用等。合同的附件三《泸州水晶广场电梯、自动扶梯运行费用分摊规则》中还约定：本大楼物业电梯、自动扶梯的固定费用（含电梯专业维保公司收取的维护保养费、技术监督局收取的年检费）及电梯维修费、改造费，应由电梯、自动扶梯设备的共有权人（或者使用人）共同分摊，其计算公式为：业主（使用人）应承担的固定费用及维修费用=（该业主产权面积÷设备的共有权人产权面积总和）×固定费用及维修费用总和。附件四《泸州水晶广场现代消防系统运行费用分摊规则》中约定：本大楼现代消防系统固定费用（含消防专业维保公司收取的维护保养费）及消防系统运行电费、维修费、改造费，应由本大楼物业的共有权人（或者使用人）共同分摊，其计算公式为：业主（使用人）应承担的固定费用及维修费用=（该业主产权面积÷设备的共有权人产权面积总和）×固定费用及维修费用总和。合同中，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告与泸州上菱电梯工程有限公司沿用双方于2013年4月12日签订的《电梯保养合同》继续对水晶广场电梯进行维保服务。2014年4月7日，原告与泸州市现代消防工程有限公司签订《建筑消防工程维护保养合同书》，约定由泸州市现代消防工程有限公司对泸州顺通水晶广场提供消防维保服务，期限自2014年4月7日起至2015年4月6日止，每年维保费为45000.00元。同年4月10日，原告向泸州市现代消防工程有限公司支付了维保费45000.00元。4月15日，原告支出2014年4月8日至2015年4月7日的电梯维保费用14400.00元。2014年5月5日，原告向泸州市特种设备监督检验所支付了电梯检测费2400.00元。原告还按照合同约定对合同标的物进行了管理。截止2014年5月1日，被告向原告支付了晶晶宾馆2014年5月前的物业服务费、水电费、更换门机板分摊费、2014年4月8日至2015年4月7日的1、2号电梯维保分摊费，但未支付消防维保分摊费用。2014年10月17日，原告向晶晶宾馆送达了《缴款通知书》，要求其于2014年10月25日前缴纳本月尚欠的电梯用电分摊费、物业服务费、税费共计8074元。同年12月20日，原告向被告送达了《欠费催缴通知书》。该通知书载明：截止到2014年11月30日，被告仍欠缴原告下列2014年5月1日至2014年11月30日期间的公共物业服务费：（844.31＋843.9）㎡×1.5元／㎡·月×7个月=17726.21元；2014年4月至2015年4月期间的消防维保费：7286.00元×2层／5层=2914.40元；2014年4月至2015年4月期间的电梯年检费：1078.00元×2层／5层=431.20元；延期缴费违约金1276.29元。以上费用共计22348.10元。原告在通知书中要求被告在2015年1月25日前向原告支付上述费用，逾期原告将通过法律途径催缴上述欠费。2014年12月24日，四川法锐律师事务所接受原告的委托向被告寄送了《四川法锐律师事务所律师函》，要求被告于2014年12月25日前缴清欠费及违约金共计22348.10元。2015年1月13日，原告就本纠纷委托律师支出律师费3000.00元。上述法律事实，有原告的当庭陈述及向本院提供的被告的《房屋登记薄》、《个体工商户登记情况》、《水晶广场项目公共物业管理服务合同》、被告支付2014年5月1日前相关费用的票据及网上银行电子回单、代理合同、律师收费标准、《电梯保养合同》、《建筑消防工程维护保养合同书》、《化粪池排污管道系统清掏合同》、原告代收代缴水晶广场水电费的工作记录、原告水晶广场项目员工工资表、《缴款通知书》、《欠费催缴通知书》、《律师函》、寄送《律师函》的邮政快递单及原告支付相关费用的发票、凭证等证据在案证明，本院予以确认。本院认为，原顶好泸州分公司与被告贺米琰签订的《水晶广场项目公共物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对双方均具有约束力，双方均应当按照诚实信用的原则全面履行合同的义务。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告应当按照合同的约定向原告支付相关费用，被告拖欠未交，已构成违约，原告要求其在产权范围支付尚欠的物业服务费、消防维保费、电梯年检费、原告因维权产生的律师代理费符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。但原告将被告房产面积计错导致尚欠的物业服务费用计算错误，应予以纠正，即被告尚欠的物业服务费应为：（844.31＋834.9）平方米×1.50元×7个月=17631.71元。原告主张消防维保费、电梯年检费按年度收取，符合交易习惯，本院予以支持。但原告主张的分摊方式与合同约定的不一致，应当以合同约定的方式确定，即消防维保费为：（844.31＋834.9）平方米÷27582.606平方米×45000.00元=2739.57元；电梯年检费为：（844.31＋834.9）平方米÷27582.606平方米×2400.00元=146.11元。因被告违约，原告要求被告支付违约金1276.29元合理合法，本院予以支持。原告主张的律师代理费3000.00元，未超过四川省物价局、四川省司法厅规定的标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贺米琰于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付尚欠的物业服务费17631.71元、消防维保费2739.57元、电梯年检费146.11元共计20517.39元；二、被告贺米琰于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付延期缴纳物业服务费的违约金1276.29元；三、被告贺米琰于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司支付原告就本纠纷所产生的律师代理费3000.00元；四、驳回原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取217.00元，由被告贺米琰承担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 伍 杰二〇一五年四月十三日书记员 朱焰飞 搜索“”