（2015）泰中民终字第00082号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-04-24

案件名称

沈宝斧与吴扣兰、吉莉等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴扣兰,吉莉,吉玉根,沈宝斧,泰州市比特经济服务有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2015）泰中民终字第00082号上诉人（原审被告）吴扣兰。上诉人（原审被告）吉莉。上诉人（原审被告）吉玉根。上述三上诉人共同委托代理人王怀宝（特别授权），泰州市海陵区新东郊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）沈宝斧。委托代理人王景阳（特别授权），江苏运泰律师事务所律师。委托代理人董志宇（特别授权），江苏运泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）泰州市比特经济服务有限公司，住所地泰州市迎春西路金陵阁2幢106室。法定代表人胡正春，该公司董事长。委托代理人殷泰萍（特别授权），江苏公清律师事务所律师。上诉人吴扣兰、吉莉、吉玉根与被上诉人沈宝斧、泰州市比特经济服务有限公司（以下简称比特公司）房屋买卖合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2014年11月4日作出（2014）泰海民初字第2074号民事判决。上诉人吴扣兰、吉莉、吉玉根对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：吉玉根、吴扣兰系夫妻关系，吉莉系吉玉根、吴扣兰之女。吉玉根、吴扣兰、吉莉均系泰州市海陵区凤城国际花园2幢1506室房屋的共有产权人。沈宝斧通过比特公司得知吉玉根、吴扣兰、吉莉欲出售上述房屋，遂通过比特公司工作人员张红梅与吉玉根、吴扣兰、吉莉联系，协商买房事宜，双方商定的房屋总价为1186000元，吉玉根、吴扣兰、吉莉作为出售方曾告知沈宝斧房屋已设定抵押。2014年5月26日，双方商定沈宝斧先支付50000元（此款由沈宝斧以卡卡转账方式转入吉莉账户），吴扣兰在张红梅填写的比特公司专用收据上签名，收据内容为：今收到沈宝斧购买凤城国际2#1506室房屋的定金计人民币1186000元整（实际应为50000元，定金二字后被划去，改为房款）；备注写有双方协商总房价为1186000元，具体交房时间于过户后一个月之后交房，中介费用为11800元。张红梅作为见证方在借条中签名。张红梅另制作“房地产（二手房）买卖合同”一份，写明房价总额及购房方支付的50000元作为定金，但买卖双方未签字。此后，沈宝斧与吴扣兰、吉莉、吉玉根均未与比特公司签订委托合同或居间合同，买卖双方因款项交接、手续办理等事宜未能协商一致，此后，沈宝斧发现上述房屋已被法院查封，遂要求退还50000元，双方协商未果，遂涉讼。原审法院另查明，泰州市海陵区凤城国际花园2幢1506室于2010年7月27日发证，2010年8月31日被设定抵押，抵押金额为750000元，2013年11月19日被查封，2014年6月24日再次被查封（轮候）。至法庭辩论终结时，房屋尚未解封。审理过程中，吉玉根、吴扣兰、吉莉陈述此前对房屋被法院查封情况不知情。原审法院认为：各方争议的焦点问题是：1、沈宝斧所付50000元是预付款还是定金，是否可以返还；2、比特公司是否应承担责任。关于争议的第1个问题，沈宝斧与吉玉根、吴扣兰、吉莉协商买房时，双方形成预约合同法律关系。现沈宝斧与吉玉根、吴扣兰、吉莉就收据中定金二字是何人划去陈述不一，因收据一直在沈宝斧处保存，且收据及双方拟签合同的文本均由比特公司提供，其中手写部分均为比特公司业务员张红梅填写，草拟的合同中亦写明了50000元为定金，故该50000元应认定为定金。按照法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现双方未能实际签订买卖合同的原因买卖双方各自陈述不一，但吉玉根、吴扣兰、吉莉名下的房产一直处于抵押和被查封的状态，且吉玉根、吴扣兰、吉莉未明确告知沈宝斧房屋权利受到限制的全部事实，并非沈宝斧的过错，吉玉根、吴扣兰、吉莉作为房屋所有权人未明示上述情况，存在过错，即使沈宝斧因此不愿与吉玉根、吴扣兰、吉莉签订买卖合同，并无不当。现沈宝斧主张返还上述50000元，予以支持。关于争议的第2个问题，因买卖双方未与比特公司签订书面合同，沈宝斧与比特公司之间未形成居间合同法律关系，故比特公司不应对款项的返还承担连带给付责任。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第四百二十四条之规定，判决：一、吴扣兰、吉莉、吉玉根共同于判决生效之日起十日内返还沈宝斧定金人民币50000元；二、驳回沈宝斧的其他诉讼请求。本案受理费减半收取532元，由吴扣兰、吉莉、吉玉根共同负担（沈宝斧已预交，吴扣兰、吉莉、吉玉根共同于判决生效之日起十日内迳交沈宝斧）。上诉人吉玉根、吴扣兰、吉莉不服原审判决，向本院提起上诉称，原审对双方未能签订房屋买卖合同的实际原因认定不清，根本原因是由于被上诉人沈宝斧多次出尔反尔，提出避开中介公司、降低房价等无理要求，而上诉人未答应其要求。另外本案的房屋买卖关系和交付定金都是在中介人的居间主持下进行的，中介公司工作人员张红梅履行的是职务行为而不是个人行为。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人沈宝斧答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人比特公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与原审查明一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：双方当事人最终未签订房屋买卖合同的责任如何认定，上诉人应否返还定金5万元给被上诉人沈宝斧。本院认为，关于案涉5万元的性质，原审根据双方所举证据认定为定金，有事实和法律依据，上诉人无异议，被上诉人沈宝斧虽在原审中主张为预付款，但其并未提起上诉，故本院对原审认定予以确认。关于定金返还的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，案涉房屋于2013年11月19日被法院查封，2014年6月24日再次被法院查封（轮候），至原审辩论终结前尚未解除查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。而上述事实上诉人未告知被上诉人沈宝斧，存在过错，被上诉人沈宝斧最终未同意签订房屋买卖合同并无不当，故导致案涉房屋买卖合同未能订立的事由不可归责于被上诉人沈宝斧。上诉人辩称导致房屋买卖合同未能签订的责任在于被上诉人沈宝斧，与查明事实不符，亦于法无据，本院不予采信。根据上述规定，因案涉房屋买卖合同未能签订，上诉人吉玉根、吴扣兰、吉莉应当返还被上诉人沈宝斧定金人民币5万元。另关于上诉人辩称张红梅在本案中的行为系履行职务行为一节，因本案双方当事人未与被上诉人比特公司签订书面居间合同，三方之间未形成居间合同法律关系，故上诉人的此项辩称与事实不符，本院亦不予采信。综上，上诉人吉玉根、吴扣兰、吉莉的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人吉玉根、吴扣兰、吉莉负担（已交）。本判决为终审判决。审　判　长　　于　焱审　判　员　　刘艳生代理审判员　　王小莉二〇一五年四月十三日书　记　员　　邵　峰来源：百度搜索“”