（2015）二中民终字第01564号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-04
案件名称
陈树家与北京康家兴业物业管理有限公司等车位纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈树家,北京康家兴业物业管理有限公司,董彬
案由
车位纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01564号上诉人（原审原告）陈树家，男，1962年1月18日出生。委托代理人李志平，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京康家兴业物业管理有限公司，住所地北京市昌平区平西府镇西湖新村5号。法定代表人孟宪效，总经理。委托代理人李俊荣，女，1968年12月6日出生。委托代理人隋云鹏，北京市君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）董彬，女，1973年7月28日出生。委托代理人朱劲松（董彬之夫），1971年8月3日出生。上诉人陈树家因与被上诉人北京康家兴业物业管理有限公司（以下简称康家兴业物业公司）、董彬车位纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第14506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2014年8月，陈树家向原审法院起诉称：我与北京港中建房地产开发有限公司（以下简称港中建地产公司）于2004年9月21日签订了《芳群公寓车位出售合同》，购买了北京市丰台区×××小区地下一层162号车位。购买车位后，我并未实际使用。2014年1月20日，我发现该车位已由康家兴业物业公司非法出租给董彬使用。我委托朋友与康家兴业物业公司多次沟通，要求恢复我对车位的使用权并赔偿车位占用费。2014年6月23日，我向康家兴业物业公司发送律师函，但对方态度恶劣，对我的合理要求置之不理。根据合同法等相关法律的规定，我的车位购买协议合法有效，我依法享有对所购车位的使用权。康家兴业物业公司未经我同意，擅自将该车位出租给董彬，获得不当利益，侵犯了我对车位的使用权及财产权，给我造成重大经济损失。故诉请判令康家兴业物业公司清退董彬，恢复我对诉争车位的使用权，并赔偿我车位占用费（自2012年9月1日始至实际腾退之日止按每月350元的标准计算），董彬对车位占用费承担连带赔偿责任。康家兴业物业公司辩称：我公司没有看到陈树家提交任何车位的物权凭证，陈树家提交的合同不能证明其是诉争车位的所有权人，故其不是适格原告。陈树家诉称我公司将诉争车位非法出租董彬，与事实不符。我公司对于车位的出租，是承继了小区上一个物业管理单位——祺祥物业公司的出租行为。我公司签署正式物业管理合同入驻诉争小区的日期是2012年12月1日，陈树家要求从2012年9月1日开始按每月350元计算车位使用费，与我公司签署合同的日期不符，主张这段时间的费用是没有依据的。我公司没有从董彬处收取2012年9月1日至2012年12月1日的费用，所以不负有返还的义务。陈树家主张每月350元的标准，其中含有80元物业公司对车位的管理费用（包括人员、能源及税费、管理等相关的费用）。故假设要返还，也不是每月350元。综上，不同意陈树家的诉讼请求，请求法院依法驳回。董彬辩称：我现在是诉争车位的实际使用权人，交费是应该的。确实有人贴过条说车位是陈树家的，我去找过物业公司，问车位到底是谁的，物业公司说让贴条人联系物业。我是跟物业公司租赁的车位，我也接到自称是陈树家的电话，但我没有看到他的所有权的证据，我没有办法判断车位的产权是谁的，故请求法院予以明确。我是使用者，只能跟物业公司打交道。而且我们小区的物业公司发生过变化，先前是北京祺祥物业管理有限公司（以下简称祺祥物业公司），后来变成康家兴业物业公司。我对车位的交接情况不太清楚，是祺祥物业公司安排我使用的诉争车位。我是按150元一个月交的费用。如果法院判决确认车位权属后，我可以向所有权人交纳使用费。原审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案陈树家提供的车位出售合同不足以证明其系诉争车位的所有权人，且根据法院已查明的事实，诉争的北京市芳群公寓地下车库存在不同的当事人就同一车位均持有购买合同的情形，甚至有的已办理了产权登记手续，故陈树家现要求康家兴业物业公司、董彬腾退返还诉争车位并赔偿车位占用费的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年11月判决：驳回陈树家的诉讼请求。判决后，陈树家不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。理由为：一、原审法院认定事实错误。本案中没有他人对涉案车位提出产权，陈树家提供的购买车位合同及收据等证据足以证明其系涉案车位所有权人。原审法院不应简单以权属证书作为确定物权所有人唯一标准。二、一审法院以其他案件审理中出现的情况，推测本案结果，属于认定事实错误。三、一审判决未列明一审质证情况，违反民事诉讼文书格式要求。康家兴业物业公司同意一审判决。董彬同意一审判决。经审理查明：本案审理中，陈树家提交陈树家（乙方）与港中建地产公司（甲方）于2004年9月21日签订的《芳群公寓车位出售合同》及收据，拟证明其向港中建地产公司以10万元价格购买了××公寓地下一层162号车位（以下简称诉争车位），并支付了价款。涉诉《芳群公寓车位出售合同》除对车位、价款、支付方式等内容作出约定外，还约定：“四、乙方应在‘芳群公寓’地下车库建成后三十日内，根据甲方的书面通知到甲方或甲方指定的物业管理公司（以下简称管理公司）办理车位接收手续。五、如乙方未按上述规定办理车位的接收手续，则视为甲方已按本协议规定向乙方履行了车位交付义务。六、乙方在办理车位接收手续时，应与管理公司就车位管理事宜签订合约。七、乙方应将其拟停放在车位上车辆的车牌号码在物业公司进行登记……十一、甲方同意在政策允许的情况下，将无条件的协助乙方办理车位的产权手续，但乙方应按政府有关部门的规定支付办理上述手续时所需交纳的有关税、费……”。康家兴业物业公司、董彬对该证据不予认可，称该出售合同公章明显与港中建地产公司在其他合同中的公章不一致，且合同不能作为物权归属和内容的根据，芳群公寓地下车库亦存在不同业主就同一车位均持有与港中建地产公司签订的出售合同的情况，车位权属现事实不清存在争议。对此，陈树家称不能依据其他车位存在不同业主就同一车位均持有车位出售合同的情形来推测本案诉争车位有其他权利人。本院审理中，陈树家提供其于关联案件中提交的港中建地产公司出具的《证明》一份，拟证明港中建地产公司认可涉诉《芳群公寓车位出售合同》。康家兴业物业公司、董彬不认可该《证明》。陈树家另提供照片等证据，拟证明康家兴业物业公司将诉争车位出租给董彬使用并收取租金，董彬认可其从康家兴业物业公司租赁了诉争车位，现系其在使用。康家兴业物业公司提供了《北京市丰台区芳群公寓物业管理项目物业委托服务合同》，拟证明北京市丰台区芳群公寓小区业主委员会将北京芳群公寓的520个车位（含诉争车位）委托康家兴业物业公司管理。本案审理中，各方当事人均认可诉争车位未办理不动产权属登记。经询，陈树家称其并未与港中建地产公司办理诉争车位的交付手续，但主张陈树家与港中建地产公司在涉诉《芳群公寓车位出售合同》约定如陈树家未按合同规定办理车位的接收手续，则视为港中建地产公司已按协议规定向其履行了车位交付义务。上述事实，有《芳群公寓车位出售合同》、收据、照片、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，陈树家虽主张其与港中建地产公司就诉争车位订立有《芳群公寓车位出售合同》，但双方并未办理车位权属转移登记。而本案依据出售合同转让车位不属于法律规定的可以不经登记即发生物权变动效力的例外情形，因此陈树家并未依法取得诉争车位的物权。故，陈树家要求康家兴业物业公司清退董彬，恢复其对诉争车位的使用权，并赔偿其车位占用费，并要求董彬对上述车位占用费承担连带赔偿责任的诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由陈树家负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍审 判 员 姚 颖代理审判员 王继玉二〇一五年四月十三日书 记 员 林晓天 关注微信公众号“”