（2015）一中民终字第01489号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-30
案件名称
薛保康与北京超越兴达建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛保康,北京超越兴达建筑工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01489号上诉人（原审被告）薛保康，男，1974年8月13日出生。委托代理人薛康波，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京超越兴达建筑工程有限公司，注册地北京市昌平区东小口镇半截塔村北，实际经营地北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼801。法定代表人张立辉，总经理。委托代理人王春梅，北京市盈盛律师事务所律师。委托代理人高峰，北京市盈盛律师事务所实习律师。上诉人薛保康因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京超越兴达建筑工程有限公司（以下简称超越兴达公司）在原审法院起诉称：双方于2011年7月20日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市昌平区东小口镇半截塔村的房屋出租给薛保康使用，租期自2011年7月20日起至2012年7月19日止，房屋年租金150000元。2012年7月20日，双方签订新的《房屋租赁合同》，租期自2012年7月20日至2013年7月19日止，年租金195000元。合同签订后，薛保康多次拖欠租金。经数次催缴，截至2013年7月19日合同届满，薛保康累计拖欠租金116250元。合同期限届满后，乙方拒不腾退继续使用房屋至2013年12月19日。根据合同第九章第五条约定薛保康应向按双倍租金的标准向我公司支付出租房间使用费162500元。故起诉要求：1、判令薛保康支付拖欠我公司的房屋租金136250元及违约金（计算至判决之日止）；2、判令薛保康按照双倍租金标准支付合同到期后的出租房屋使用费（自2013年7月20日计算至实际腾退之日止）；3、判令薛保康按照银行同期贷款利率向我公司支付拖欠的租金利息及出租房屋使用费利息；4、判令薛保康依法腾退房屋，办理交接手续；5、请求判令薛保康承担本案的全部诉讼费用。庭审中，我公司称如果法庭经审理认为合同无效，则要求薛保康按照合同约定的租金标准支付合同期内的房屋使用费和到期以后双倍的使用费及利息，其他诉讼请求不变。薛保康在原审法院答辩称：请求法院查明事实，驳回超越兴达公司的诉讼请求。争议的土地为耕地，双方的合同违反法律规定，是无效的合同，没有租金及违约金一说，所有的租金及到期后的使用费都是建立在合同合法有效的基础之上，如果合同无效，任何请求都没有法律依据。要求超越兴达公司返还我们在土地上的投资，要求对房屋的使用费进行评估，对装修现值进行评估，具体项目有顶棚、地板、墙体、锅炉、水井、水电线路、家具，这些东西都没搬过。在2013年7月中旬超越兴达公司已经通过停水停电迫使我们离开了租赁的房屋，现在房屋的状态是超越兴达公司从2013年7月15日至今控制，所以要求我们腾退没有事实依据。原审法院审理查明：2009年10月10日，超越兴达公司（乙方）与北京市昌平区东小口镇半截塔村村民委员会（甲方）签订《北京市昌平区农村土地内部大户承包合同书》，约定：乙方承包甲方的土地，土地类型用途为荒地，用途为绿色养生观光园。超越兴达公司（甲方）与薛保康（乙方）于2011年7月20日签订租赁合同，约定甲方将南排房屋出租给乙方，租赁期限自2011年7月20日至2013年7月19日，房屋租金为每三个月37500元。2012年7月20日双方就同一房屋又签订租赁合同，约定租赁期限自2012年7月20日至2013年7月19日，房屋年租金为195000元。合同签订后，超越兴达公司将诉争房屋交给薛保康使用，薛保康于2011年7月20日至2012年7月19日期间共交纳租金77500元，2012年7月20日至2013年7月19日期间共交纳租金131250元。关于该土地的性质，法院依据薛保康的申请进行调查，但并未查询到有关该土地性质的资料。庭审中，薛保康称因其拖欠房租租金，超越兴达公司通过停水停电的方式逼迫其离开，其已于2013年7月20日将房屋腾退。超越兴达公司称薛保康于2013年12月19日腾退，后又称薛保康未腾退房屋。诉讼过程中，薛保康申请对装修现值进行评估，对房屋使用费标准不申请评估。因薛保康无法提供装修图纸、发票等，装修现值的评估无法进行。原审法院认定上述事实，有《北京市昌平区农村土地内部大户承包合同书》、租赁合同及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。原审法院判决认定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中双方租赁的房屋系没有合法审批手续的房屋，故双方之间的合同应为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对超越兴达公司要求薛保康支付实际占用期间房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋使用费的起止时间，薛保康称已于2013年7月腾退，但双方并未办理交接手续，又称其将房屋转租，租户是否腾退其也不知道，因此法院采信超越兴达公司关于腾退时间的主张，对薛保康关于已在2013年7月就已经腾退的主张不予采信。双方之间的合同系无效合同，故对超越兴达公司要求双倍使用费及违约金的诉讼请求，法院不予支持。因在庭审中，超越兴达公司曾承认薛保康已经于2013年12月19日将房屋腾退，故对超越兴达公司要求薛保康腾退房屋、办理交接手续的诉讼请求法院不予支持。超越兴达公司要求薛保康支付利息的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。薛保康所称的在土地上的投资、装修等，其提供的票据均为收据，无正式发票，除一张维修费的收据发生在双方租赁合同租期内，其余票据时间均在双方租赁合同成立前一年有余，因此法院对薛保康关于超越兴达公司应返还其投资款的主张，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、薛保康于本判决生效后七日内支付北京超越兴达建筑工程有限公司二〇一一年七月二十日至二〇一三年七月十九日期间的房屋使用费十三万六千二百五十元；二、薛保康于本判决生效后七日内支付北京超越兴达建筑工程有限公司二〇一三年七月二十日至二〇一三年十二月十九日期间的房屋使用费八万一千二百五十元；三、驳回北京超越兴达建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。薛保康不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回对方诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，举证责任方面适用法律也错误。超越兴达公司服从原审法院判决，不同意薛保康的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁的房屋虽然建在农村集体土地上，但没有合法的审批手续，原审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，确认双方租赁合同无效并无不妥。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于腾退房屋时间，本案中双方并未办理交接手续，薛保康称已于2013年7月腾退，但又称其将房屋转租，租户是否腾退其也不知道，超越兴达公司曾承认薛保康已经于2013年12月19日将房屋腾退，原审法院据此确认房屋腾退时间为2013年12月19日并无不妥。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。超越兴达公司主张薛保康给付其占用房屋的相应费用的请求合理，应予支持。薛保康的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五千七百八十二元，由北京超越兴达建筑工程有限公司负担一千二百二十元（已交纳），由薛保康负担四千五百六十二元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千五百六十二元，由薛保康负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一五年四月十三日书记员 赵梦芸 来自