（2015）珠中法民三终字第39号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-03
案件名称
陀金妮与翁江心房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陀金妮,翁江心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第39号上诉人（原审被告）：陀金妮，女，汉族，1974年3月1日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：石艳梅，广东华信达律师事务所律师。委托代理人：刘莎，广东华信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翁江心，男，汉族，1970年2月8日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：赵延伟，男，汉族，1971年5月27日出生，住广东省���海市香洲区。上诉人陀金妮因与被上诉人翁江心房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，位于珠海市香洲凤凰北路1088号凤凰花园X栋X单元X房产登记在陀金妮名下，建筑面积为157.28平方米。2011年5月11日，翁江心（乙方）与陀金妮（甲方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方将名下位于珠海市香洲凤凰北路1088号凤凰花园X栋X单元X房产转让给乙方，转让价为人民币110万元，合同第二条约定：乙方在合同签订当天支付甲方定金人民币20万元，余款过户当天付清，360天内办理完过户相关手续。合同第四条约定：双方在本合同签订之日起360天内办理完转让过户相关手续，甲方不配合乙方办理转让过户手续的，视为违约，乙方有权根据合同法���其他法律规定追究甲方违约责任，甲方需双倍退回乙方购房定金。合同第五条约定：甲乙双方同意，如果甲方在60天内退回定金，本协议自动作作废。合同签订后，根据翁江心提交的证据显示：陀金妮于2011年5月11日向翁江心出具收到购房定金人民币20万元的收据（注明为现金支付）；陀金妮于2011年5月11日向翁江心出具收到2608房购房款人民币30万元的收据（注明为现金支付）；翁江心于2011年5月12日通过银行向陀金妮转账人民币27万元。翁江心因此主张已支付购房款（含定金）合计77万元。陀金妮承认共收到47万元，其中20万元是现金支付，27万元是转账支付，另30万元的收据是陀金妮本人的签名，但并没有收到款项，是扣借款利息的。原审法院另查明，翁江心与陀金妮于2009年经朋友介绍认识，双方之间曾有过借贷款项业务往来。涉案房产原向交通银行抵押借款，于2014年5月22日已解除了抵押登记。涉案房屋至今未交付翁江心使用。原审法院认为，位于珠海市香洲凤凰北路1088号凤凰花园X栋X单元X房产的产权登记在陀金妮名下。翁江心与陀金妮于2011年5月11日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。翁江心主张合同签订后已向陀金妮支付购房款77万元的事实有陀金妮向翁江心出具的三张收款收据为凭，虽然陀金妮抗辩认为于2011年5月11日的收据是扣借款利息的，并没有实际收款。但收据的内容明确载明是收到翁江心付2608房的购房款，陀金妮对自己的说法并未能举证证明，故原审法院认定翁江心的此项主张。陀金妮应当按照合同的约定协助翁江心办理涉案房产的过户手续，翁江心请求陀金妮立即协助翁江心办理珠海市香洲凤凰��路1088号凤凰花园X栋X单元X房的房产过户手续及将该房产交付翁江心使用与合同的约定相符合，原审法院予以支持。至于陀金妮答辩认为《房屋买卖合同》内容不合理，房价低等意见，陀金妮对此可在合同法规定的时效内行使撤销变更权。陀金妮在法定时效内未予以行使视为对诉讼权利和民事权利的处分。因此，陀金妮的辩解意见依据不足，原审法院不予采纳。至于翁江心与陀金妮之间的其他债权债务关系可循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、陀金妮于判决发生法律效力之日起二十日内交付珠海市香洲凤凰北路1088号凤凰花园X栋X单元X房屋给翁江心使用；二、陀金妮于判决发生法律效力之日起二十日内协助翁��心办理珠海市香洲凤凰北路1088号凤凰花园X栋X单元X房过户至翁江心名下的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币10980元、财产保全费4520元，由陀金妮负担。陀金妮不服上述判决，上诉称：原审法院认定事实错误，陀金妮与翁江心于2011年5月11日签订的《房屋买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，应驳回翁江心的全部诉讼请求。一、本案是名为房屋买卖实为借款担保的纠纷，案涉合同是因民间借贷而签订的，实质是借款人以房屋担保借款，双方之间没有买卖房屋的合意。陀金妮仅仅是从翁江心处借款50万元（预先扣除利息3万元，实际借得47万元），之所以签订《房屋买卖合同》而不是借条借据，是翁江心利用陀金妮急需用款的心理，以自己在借贷时所处的强势地位，欺骗陀金妮而签订的。翁江心从未去看过案涉房屋，也没有房屋钥匙，若翁江心有心购买房屋，必定会前往查看房屋状况，要求陀金妮将房屋钥匙交付并即时将房屋腾退，但《房屋买卖合同》对房屋交付没有任何约定，因此，翁江心完全没有购房的意愿。而陀金妮自2003年起一直居住在案涉房屋内，陀金妮在珠海仅有唯一一套房屋，从未产生过出卖的意思，更不可能在明知市价10000元／平方米的情况下将房屋以6993元／平方米的低价卖给翁江心，如果真要卖房，陀金妮作为完全民事行为能力人，完全可以去中介公司挂牌，以市场价出卖。因此陀金妮根本没有卖房的意思表示，其与翁江心签订的《房屋买卖合同》并非双方当事人真实意思表示。二、相对于真正的房屋买卖，这份《房屋买卖合同》明显不合理。一是真实房���买卖是基于一方想要买房一方想要卖房的合意，双方都希望交易成功，但该份合同却约定如果陀金妮在60天内退回定金，协议自动作废，明显有悖常理。二是《房屋买卖合同》是约定转让价格明显比2011年珠海市主城区住房平均交易价格低，属于明显不合理的低价，因此转让价格的约定也是有悖常理的。三是《房屋买卖合同》是由翁江心起草的，明显只维护其权益，权利义务明显不对等。一般情况下如果房主有出售房屋的想法时，往往会向外张贴广告、通过中介或身边朋友发出要约，并且往往自己事先拟好买卖合同，将出售房屋的地理位置等等各种情况具体写清，而价格因需要与购买人协商后确定，一般会在拟好的格式用纸上空出待填，很少由买受人出面书写，案涉房屋系由买方翁江心起草，而且仅约定了陀金妮违约责任，对买方不按期付款的违约责任、卖方何时��房等均只字未提，明显不符合常理。四是案涉房屋是现房，完全具备交付条件，但从双方签订合同至翁江心起诉，长达两年多的时间，翁江心从未主张交付房屋，反而是陀金妮从签订合同之月起按月固定支付利息给翁江心，此举明显违背房屋买卖的正常交易习惯，证实双方之间的房屋买卖关系是虚假的，不真实的。五是翁江心的付款方式明显与约定不符，且无促成购买交易完成的意愿。合同约定合同签订当天支付定金20万元，余款过户当天付清，但实际上翁江心在合同签订当天向陀金妮支付了20万元定金，30万元购房款，第二天又支付了27万元购房款，明显与双方约定不符。此外，翁江心称因案涉房屋存在抵押的情况未能及时办理过户手续，也就是说翁江心明知房屋有抵押的情况下非但不敦促陀金妮办理抵押权清除手续，促成购房交易的尽快完成，反而在积极支付购���款的情况下还给予360天的宽限期，说明其根本没有购房的意愿。三、原审法院无视陀金妮对翁江心的不合理还款和还利息的行为，仅以翁江心提交的早已还清的七万元欠条认定陀金妮的还款付息行为属于其他法律关系。如果陀金妮与翁江心之间是房屋买卖关系，则陀金妮作为卖方应该只收取款项，而不会向翁江心支付款项。但陀金妮于2013年5月18日向翁江心的妻子支付了10万元，于2013年5月20日向翁江心支付了30万元，于2013年11月23日、2014年5月12日、2014年5月21日向翁江心支付了2万元，总共偿还翁江心借款本金46万元，不仅如此，陀金妮还每月向翁江心的账户支付固定数额的款项，事实上就是陀金妮向翁江心支付的借款利息。如果双方真是房屋买卖，应该单纯由买方向卖方付款，作为卖方的陀金妮是绝对不可能向买方支付任何款项的。而翁江心的抗辩只是基于他和陀��妮之间的其他借贷关系，却仅提供了7万元借条，绝不可能收回46万元的还款，其抗辩不足以割裂陀金妮还款与案涉房屋的关系。四、陀金妮仅收到翁江心借款47万元，而非翁江心所说的77万元，截止至2014年5月21日，陀金妮向翁江心偿还了借款本金46万元。2011年5月11日陀金妮收到翁江心借款现金20万元，除此之外当天并无收到其他款项，这也与当天签订的《房屋买卖合同》中记载的付款方式是一致的。而翁江心称陀金妮还于2011年5月11日收到过30万元的购房款，是与事实不符的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第七条的规定，虽然陀金妮确实于2011年5月11日书写了30万元的收条，但实际上翁江心当天并未支付该笔款项，而是在第二天翁江心向陀金妮账户汇入了27万元，而陀金妮也已于2013年5月18日、2013年5月20日、2013年11月23日、2014年5月12日、2014年5月21日分五次偿还了翁江心的借款本金46万元。综上所述，原审法院认定事实错误，上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回翁江心全部诉讼请求；二、判令由翁江心承担本案一、二审诉讼费。针对陀金妮的上诉状，翁江心答辩称：陀金妮的上诉事实和理由没有事实依据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。双方在庭审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于以下两个方面：其一，关于《房屋买卖合同》的效力。陀金妮以双方存在款项往来、合同内容不合理、房价低于市场价等为由，主张该合同并非双方真实意思表示。对此本院认为，首先，从在案证据显示，翁江心以现金及银行转账方式共向陀金妮支付了77万元，并且陀金妮出具的两张收据上款项内容均指明为购房定金及房款，陀金妮主张30万元的收据预扣了3万元利息，实际仅收到47万元，但并未能对此主张提交证据予以证明。其次，陀金妮以银行转账凭证证明其多次向翁江心汇款，双方之间实为借款关系，但如上所述，在陀金妮不能就双方之间存在借款关系予以举证证明的情况下，并不能以双方存在款项往来认定翁江心所支付的款项并非房款。再次，如原审判决所认定，如果陀金妮所主张的《房屋买卖合同》内容不合理、房价低于市场价的因素系陀金妮存在重大误解、显失公平或是受欺诈、胁迫、乘人之危情形下所作出的非真实意思表示，陀金妮可以要求人民法院变更或者撤销，但陀金妮并未在法定时效期间内行使撤销权。由上，本院认为，陀金妮的主张缺乏事实依据，原审判决对此认定正确，本院予以维持。其二，关于陀金妮的法律责任。根据《房屋买卖合同》第二条、第四条的约定，双方需在合同签订之日起360天内办理完转让过户相关手续，翁江心的余款在过户当天付清。如陀金妮不配合翁江心办理转让过户手续的，视为违约。现陀金妮超过合同约定期限未配合翁江心办理案涉房屋过户手续，其行为已构成违约，原审判决对此认定正确，本院予以维持。但是，双方在合同中并未约定陀金妮需承担将案涉房屋交付翁江心使用的违约责任。在翁江心未支付完毕余款的情况下，其要求陀金妮将案涉房产交付其使用没有事实依据，原审判决对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第683号民��判决第二项。二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第683号民事判决第一项及诉讼费承担部分。三、驳回翁江心的其他诉讼请求。一审案件受理费10980元，由翁江心负担2980元，陀金妮负担8000元；一审财产保全费4520元，由陀金妮负担。二审案件受理费10980元，由翁江心负担2980元，陀金妮负担8000元。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 庹 佳二〇一五年四月十三日书 记 员 王 莉