（2015）珠中法民三终字第61号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-06
案件名称
珠海市南福房产开发有限公司与宋立立商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市南福房产开发有限公司,宋立立
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第61号上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市吉大。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宋立立，男，汉族，1973年3月6日出生，住珠海市香洲区拱北。委托代理人：谢佩娜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）与被上诉人宋立立商品房预售合同纠纷一案，南福公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第1501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2011年11月26日，宋立立与南福公司签订《锦园商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》）一份，约定部分内容如下：宋立立认购南福公司开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园小区3栋2单元1901房；认购的总价为2524995元，宋立立在签署认购协议书的同时向南福公司支付定金100000元；宋立立应于签署认购协议书次日起七日内，即2014年12月4日之前付清约定的总价（含定金），并于南福公司签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件；在双方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件后，如本认购协议书与《珠海市商品房买卖合同》及其附件相矛盾，则以《珠海市商品房买卖合同》及其附件为准，如《珠海市商品房买卖合同》及其附件未约定的事项，而本认购协议书有约定的，则适用本认购协议书的约定。同日，宋立立向南福公司支付了定金10万元。2011年12月3日，宋立立与南福公司签订《珠海市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：宋立立购买南福公司开发的位于香洲区九洲大道中2088号3栋2单元1901房，商品房的建筑面积为153.03平方米，套内建筑面积为125.06平方米；商品房单价为每平方米13802.8元，总金额为1726178元；南福公司应当在2013年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合以下条件的商品房交付宋立立使用：1、该商品房所在的单位建筑物竣工验收合格；2、该商品房项目经消防验收合格；3、精装修符合附件二约定的标准；商品房交付期限应当相应顺延交付期限的情形：1、不可抗力、社会异常事件及其他特殊情况；2、市政配套实施的批准与安装的延误；3、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；4、因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误；南福公司如未按照合同规定的期限将商品房交付宋立立使用，逾期超过60日，宋立立有权解除合同，宋立立要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，南福公司向宋立立支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同签订当日，宋立立向南福公司支付了购房款2424995元。该份合同后经网上备案。宋立立和南福公司双方认可房屋总价为2524995元。南福公司主张为配合宋立立备案网签要求，规避珠海市在2011年11月1日开始实施对房地产双限政策而签订了与《认购协议书》房价金额不一致的《买卖合同》，南福公司认为该行为属于恶意串通，损害国家利益的行为，因此《买卖合同》为无效合同；宋立立不认可南福公司主张的上述事实，主张双方口头约定《买卖合同》中的1726178元为房价，其余的798817元为装修款。合同签订后，南福公司于2014年8月26日向宋立立发出“锦园入伙通知书”，宋立立于2014年9月10日接收案涉房屋。宋立立认为南福公司逾期交房，于2014年9月15日提起本案诉讼，要求南福公司以房款1726178元为基数，按照日万分之二点五计算，向宋立立支付逾期交房违约金。南福公司抗辩称：一、南福公司于2014年3月25日取得了单体竣工验收报告，已具备了交房条件，因珠海市住建局要求取得竣工验收备案表后才能通知业务收楼，所以在2014年3月25日之后的时间是因政府原因导致的，不应计算逾期违约金。二、双方约定的每日万分之二点五过高，宋立立对于南福公司因逾期交房导致的损失是另寻住处的租金损失，南福公司愿意以同地段同面积最高租金的1.3倍至1.5倍计算损失赔偿。2014年9月24日，南福公司向宋立立发出《关于解除合同的通知书》，通知书载明：宋立立将双方网上备案合同起诉至法院，并有意未向法院陈述双方真实成交价。但随着案件的实体审理，客观事实必将呈现，南福公司为配合宋立立进行网上备案而虚构的合同实施也将暴露。此举按法律规定属于以合法形式掩盖非法目的的行为，是自始无效的合同，为规范南福公司行为的合法性，以维护南福公司的名誉，南福公司决定即日起解除与宋立立签订的《认购协议书》、《买卖合同》及附件，要求宋立立收到通知书三日起向南福公司交出房屋并到南福公司处领回房款，逾期南福公司将采取措施。南福公司认为据此双方的合同已解除。另查明，截至2014年8月26日，案涉房屋所在的九州大道中2088号3栋未取得竣工验收备案表。再查明，2011年10月31日，珠海市人民政府发出《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》（珠府办（2011）45号），该通知第三条内容如下：“三、进一步落实‘限价’政策。自2011年11月1日起，房地产开发企业应当按照《广东省物价局关于商品房预售明码标价的规定》，将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标（11285元／平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。”宋立立庭审中称其在2011年12月3日签订《买卖合同》时不清楚珠海市限购事实，并提出宋立立同时在南福公司处购买了2套房产，后来转让1套的事实予以证明。南福公司认可宋立立购买2套房产，在签订本案《买卖合同》前转让出1套的事实。原审法院认为，根据已查明的事实和有关的证据，结合宋立立的诉讼请求及南福公司的抗辩，对本案争议的焦点分析认定如下：一、宋立立和南福公司双方于2011年12月3日签订的《买卖合同》是否有效。首先，宋立立和南福公司双方均确认约定的案涉房屋总价为2524995元，而在双方2011年12月3日签订的《买卖合同》约定的房屋价格为1726178元，对此，宋立立主张其余部分为装修款，南福公司主张为应宋立立网签要求，规避珠海市限价政策而签订的。原审法院认为，第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明，本案中，宋立立关于其余部分为装修款的事实主张仅有宋立立的陈述，而没有其他任何的证据予以证明。且宋立立在庭审中确认双方未签订其他合同，而对金额高达798817元的款项不签订装修合同不符合交易习惯与常理。故对宋立立的上述事实主张，原审法院不予支持。第二，关于南福公司主张为规避珠海市限购政策，签订符合限价规定的《买卖合同》事实。原审法院认为，其一、宋立立和南福公司签订《认购协议书》及《买卖合同》时珠海市已经开始实施限价限购政策，宋立立作为买房人，理应知晓与其买方相关的政策，即便其在签订《认购协议书》时不清楚，从其在宋立立处买2套房后又转出1套的事实，也可以推定其在2011月12月3日签订《买卖合同》时，是知晓珠海市限价政策的，故对宋立立关于其签订合同时不清楚珠海市限价政策的陈述，原审法院不予采信。其二、宋立立和南福公司双方约定的房屋总价为2524995元，而2011年12月3日双方签订《买卖合同》中约定的房价为1726178元，经计算单价为11280元／平方米建筑面积（1726178元÷153.03平方米），符合珠海市限价政策的要求。其三，如果宋立立和南福公司双方依照双方约定的真实价格2524995元签订房屋买卖合同，则无法通过网上备案，而宋立立和南福公司2011年12月3日签订的《买卖合同》经过网上备案。综合上述分析，可以认定，宋立立和南福公司于2011年12月3日签订与双方约定房价不一致的《买卖合同》是为了规避珠海市于2011年11月1日起实施的限购政策。其次，南福公司认为双方压低价格，规避限价政策签订合同的行为，导致了宋立立偷逃了国家税收，属于双方恶意串通损害国家利益的无效合同。原审法院认为，宋立立和南福公司双方为了规避珠海市限价政策，在提交登记机关网上备案的商品房买卖合同中虚构了交易价格，该价格条款并非双方真实意思表示，应属无效。但该条款的无效不影响《买卖合同》中其他条款的效力，其他条款系双方买卖房产的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，且宋立立和南福公司之间亦未就房屋买卖签署其他与2011年12月3日签订的《买卖合同》约定事项相关的商品房买卖合同，双方对房屋的真实交易价格2524995元没有异议，宋立立已向南福公司支付该款项，并且南福公司于2014年8月26日将房产交付于宋立立，双方已在履行房屋买卖交易，故对南福公司主张《买卖合同》无效的抗辩，原审法院不予采纳。故认定宋立立和南福公司于2011年12月3日签订的《买卖合同》除价格条款无效外，其他条款有效。二、《买卖合同》是否已经解除。南福公司认为宋立立在起诉状中陈述房款为1726178元，有要求南福公司退回多交房款的意思表示，构成预期违约，宋立立据此发出解除合同通知，且宋立立在收到后未提出异议，所以双方《买卖合同》已经解除。原审法院认为，首先，预期违约是指当事人明确表明或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为，针对的是履行期限未届满的义务，而本案中，南福公司已经收取了全部购房款，宋立立已经履行完毕了付款的合同义务，故南福公司提出宋立立构成预期违约的主张，原审法院不予支持。其次，本案中，不具有《中华人民共和国合同法》第九十条规定的法定解除合同条件及双方约定的解除合同条件的情形，南福公司不具有合同解除权，南福公司发出解除合同通知的行为不发生解除合同的效力。综上，对南福公司主张双方《买卖合同》已经解除的抗辩，原审法院不予采纳。三、房屋交付的条件及南福公司逾期交房的期间。宋立立要求南福公司承担逾期交房违约责任的时间为合同约定的2013年2月28日至南福公司通知宋立立收楼的2014年8月26日。南福公司主张案涉房产逾期交房的期间应计算至取得单体竣工验收报告的2014年3月25日，之后的时间是因珠海市住建局要求取得竣工验收备案表后才能通知业务收楼，是因政府原因导致的，不应计算逾期违约金。原审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。故案涉房屋应自取得竣工验收登记备案表时方符合交付条件，至2014年8月26日案涉房屋所在的九州大道中2088号3栋未取得竣工验收备案表，尚不具备交付条件，故宋立立主张南福公司自2013年2月28日至2014年8月26日期间逾期交房，原审法院予以支持。对南福公司关于案涉房产逾期交房的期间应计算至取得单体竣工验收报告的2014年3月25日，之后的时间是因珠海市住建局要求取得竣工验收备案表后才能通知业务收楼，是因政府原因导致的，不应计算逾期违约金的抗辩，原审法院不予采信。四、关于南福房产公司主张日万分之二点五违约金过高的抗辩。原审法院认为，首先，违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福房产公司逾期交付房屋事实导致宋立立存在房租方面损失，但违约金还应针对南福房产公司逾期交房行为予以惩罚。其次，租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素，衡量违约责任是否过高还应该考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。再次，《买卖合同》所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款基准利率的1.5倍，并非明显过高。综上，对南福公司南福房产公司关于违约金过高，要求按照以同地段同面积最高租金的1.3倍至1.5倍计算损失标准予以调整的抗辩，原审法院不予采纳。综上，南福公司逾期交房，构成违约，宋立立要求南福公司支付2013年2月28日至2014年8月26日的逾期交房违约金234757.76元，有事实和法律依据，应予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国建筑法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，作出如下判决：南福公司于判决发生法律效力之日起向宋立立支付逾期交房违约金234757.76元。如南福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2411元，保全费1693.78元，由南福公司负担。南福公司不服原审判决，依法提起上诉，请求：发回重审或判令撤销原审判决，改判合同无效且已经解除，并依法驳回宋立立的诉讼请求；判令原审、二审诉讼费由宋立立承担。事实理由如下：一、双方为规避珠海市政府根据国家房地产调控政策做出的“双限”规定而虚假签订的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》，依法属于《合同法》规定的“以合法形式掩盖非法目的并损害国家利益”的无效合同。原审法院认定合同合法有效有误。双方于2011年11月26日签订的《锦园商品房认购协议书》明确约定了宋立立购买锦园3栋2单元1901房的购房单价为人民币16500元／平方米，总价共计人民币2524995元。但珠海市政府早于2011年10月31日即发出了《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，规定自2011年11月1日起房屋单价高于11285元／平方米的暂停办理备案。而宋立立明知该政策规定的存在，却依然要求《买卖合同》必须进行网上备案。为配合宋立立的备案要求，双方于2011年12月3日签订的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》中，将真实的房屋单价16500元／平方米虚假陈述为套内每平方米13802.8元，即建筑面积每平方米11280元，以符合网上备案的规定。双方为规避国家政策规定故意串通作出的虚假陈述行为，不仅使得宋立立非法取得合同登记备案的法律效果，还令宋立立得以偷逃差额部分的缴税义务。据此，依据《合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项的规定，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》依法属于恶意串通、以合法形式掩盖非法目的并损害国家利益的无效合同。宋立立无权依据自始无效的合同主张任何权利，原审认定该合同属于合法有效的合同与事实不符，与法律规定不符。二、宋立立至今仍向司法机关虚假陈述案件事实，并意图摧毁双方的真实交易协议以获取巨额的不法利益，宋立立以行为表达了不继续履行合同的意思表示，南福公司依法已经与宋立立解除了合同。鉴于宋立立在起诉状中虚假陈述了其购买房屋的“总价款”仅为人民币1726178元，故意隐瞒了真实的交易价格2524995元。并在原审庭审中，宋立立称对“限价”政策不知情。但其后又承认在“限价”政策实施期间，从南福公司处共购买了两套房产，后其中一套转让给了第三人。即宋立立既作为买房人，也作为卖房人，不可能不知道政策的存在及相应的具体规定。其否认向政府机关作虚假陈述的行为是双方共同的意思表示，表明其有意不再按双方的真实意愿继续履行合同。其次，宋立立在承认已全额支付了购房款2524995元的前提下，又谎称备案合同中的1726178元才是唯一的真实的交易价格，并先是声称对于差额部分798817元将以不当得利的方式向原告追讨，后又反称该差额部分为装修款。在南福公司起诉宋立立的另一案号：［（2014）珠香法民三初字第1636号］，宋立立更是直接将差额部分定性为装修款，并提供了所谓装修不合格等问题的证据，意图以装修质量不合格为由向南福公司追讨“显失公平”的款项。宋立立的上述行为，表明了其不准备履行与南福公司真实合同内容的意思表示，并有完全摧毁双方合同目的的行动。是其意图通过人民法院的裁判将无效合同中约定的虚假房价变为真实有效的交易价格，从而为其后续以不当得利或者装修显失公平等理由追讨本来作为购房款一部分的款项作准备。因此，双方的合同目的因宋立立的恶意行为将不能达成。故南福公司依据《合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项已经向其送达了解除双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》的通知。三、双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》已在宋立立收到《关于解除合同的通知》之日起依法解除。其在本案中主张违约责任没有合同依据。基于上述合同无效、宋立立恶意毁约的事实，南福公司于2014年9月24日向宋立立发出了《关于解除合同的通知》，通知宋立立“自即日起解除与阁下签订的《锦园商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《附件》”。宋立立于次日（2014年9月25日）收悉该《通知》后，至今未就不服解除合同向任何司法机关、仲裁机构提起诉讼或仲裁。依据《合同法》第九十六条、《合同法司法解释（二）》第二十四条的规定，宋立立已超过法定的提出异议的期限，上述协议以及合同已依法在宋立立收悉《通知》之日起解除。宋立立在合同已经解除，且该合同是因无效而被依法解除的前提下再提起本案诉讼，没有合同和法律依据。其全部诉讼请求依法应予驳回。四、《竣工验收备案表》非法定的商品房交付条件，若计算违约期间，应计至符合合同约定交付条件之日止（2014年3月25日）。双方签订的《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》第五条约定“1.出卖人应在2013年2月28日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该商品房装饰装修设备符合附件二约定的标准。”由此可知，双方就商品房的交付条件明确约定为取得《工程竣工验收报告》及消防验收合格，而并未将取得《竣工验收备案表》作为交付条件。其次，《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建筑法》第六十一条第二款及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款均只规定了房地产开发项目必须经过验收合格，方可交付使用，而开发商是否取得《竣工验收备案表》非商品房交付的前提条件。第三，即使依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条关于办理竣工验收备案的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十八条关于综合验收的规定，也仅仅是行政机关对开发商或建设单位的一种行政管理行为。上述法规意在对办理备案和综合验收进行行政范畴的规范，且亦明确了违反规定受到的是罚款等行政处罚。其并未对开发商与购房者就商品房交付条件自行协商的民事行为予以禁止，更不能依其认定民事主体对交付条件的自主约定无效。综上，南福公司与宋立立就本案商品房的交付约定的“取得《工程竣工验收报告》”及“消防合格”等条件，属于民事主体合法有效的意思自治。涉案商品房于2014年3月25日已取得《工程竣工验收报告》，符合合同约定的交付条件。而拖延至2014年8月26日才通知宋立立收楼，则全部是基于政府部门的单方行政行为所致，此项属于合同中约定的“不可抗力”的范畴，在该期间内由于政府行政原因造成的逾期交付责任不应由南福公司承担。原审判决依据行政范畴的管理规定对双方作为民事主体合法有效的约定予以强制变更，属适用法律错误，依法应予纠正。五、双方约定的违约金标准远高于宋立立的实际损失，宋立立主张的违约金数额不应得到支持。首先，尽管南福公司与宋立立之间关于逾期交房违约金的约定是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，但《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法司法解释（二）》第二十九条及《商品房买卖合同解释》第十六条均规定了约定的违约金高于实际损失30%时当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条亦规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”据此，在商品房买卖合同纠纷中，若双方约定的违约金高于实际损失的30%，应认定为过分高于实际损失，应予调整。因此，南福公司请求调整过高的违约金标准于法有据。其次，依据《商品房买卖合同解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，虽双方约定了违约金标准，但并不妨碍南福公司在申请法院调整违约金标准时，依据上述规定参照同地段同类房屋租金标准来确定宋立立实际损失的主张。事实上，本案宋立立系基于南福公司逾期交房的行为而提起的诉讼，逾期交房对于宋立立的实际影响即使得宋立立必须另觅住处。因此，本案中宋立立的实际损失应认定为南福公司逾期交房期间其所产生租赁房屋的租金损失。而租金损失的标准，则应按照同地段同类房屋租金标准予以确定。结合南福公司提交的《租赁合同》及涉案房屋的面积可知，宋立立产生的租金损失每月约为人民币4500元（南福公司在另案诉宋立立腾退房屋及占用费时，也主张该同一租金标准），即使增加30%计违约金，也仅为5850元。而依合同约定按已交房款每日万分之二点五计，则每月（30天）的违约金高达18937.46元，是按实际损失应计违约金数额的3倍以上，显然过高。原审判决未考虑上述因素，将合同约定的“万分之二点五”折算为年利率百分之九，以“为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍”为由直接认定违约金无明显过高，理据不足，依法应予纠正。最后，依据上述法律规定以及指导意见，南福公司认为，违约方对守约方的实际损失予以弥补即体现了违约金的补偿性；超出实际损失30%的部分即体现了违约金的惩罚性。而违约金的性质则应以补偿性为主、以惩罚性为辅。宋立立主张的违约金数额缺乏事实及法律依据，明显过高，依法不应得到支持。在本案宋立立起诉后，南福公司随后也在香洲区人民法院对宋立立就本案合同提起腾退房屋之诉，但本案原审却在另案未开庭之前即作出判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于中止审理的规定。在南福公司起诉宋立立的案件中，提出了双方合同已经解除，宋立立至今占用南福公司房屋为非法占用行为，故要求其腾退房屋并支付非法占用期间的占用费。在该案件中，南福公司虽然提出的是腾退房屋之诉，但审理的内容包含了本案合同是否已经解除以及合同的法律效力问题，故本案相对于该案属于法律规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止审理的法定情形。因此，本案判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，在另案未审结之前作出判决，导致另案审理的困境，故请求对本案予以发回重审。宋立立二审答辩称：1、原审判决认定合同有效是正确的，应予维持，本案双方签订的买卖合同宋立立是为了购买房屋自住，南福公司签订合同的目的是销售房屋，双方签订目的不存在非法性，且在合同履行过程中虽然合同约定的成交价格与实际成交价格不一致，但是并不影响合同的有效性和合法性，原审认定双方签订买卖合同价款无效并不符合事实；2、关于南福公司提出的第二点上诉意见仅仅是南福公司单方的猜想，无任何证据证明其说法；3、南福公司无法行使法定解除权，也不存在本案买卖合同已解除的事实，南福公司称已向宋立立发出解除通知，宋立立已按照合同的约定支付了购房房款，所以宋立立无权行使法定的解除权。4、关于原审逾期交房时间，直到2014.8.26日宋立立购买的房屋仍未获得竣工验收备案表，根据现行法律规定，取得竣工验收备案表是法定竣工的标准，原审对此的认定是正确的；5、宋立立购买房屋时是被动接受南福公司提供的合同及条款，宋立立无权对合同提出异议，现在因为南福公司的原因导致逾期交房，南福公司还提出违约金过高要求调低，明显不合理，也是严重损害宋立立合法权益的行为，原审不予调整违约金宋立立认为也是正确的；6、南福公司认为应以另一案件审理结果为依据的请求是不成立的，宋立立认为另一案件的起诉是为了恶意阻挠本案诉讼，南福公司提起的另一诉讼是滥用司法资源，原审不予支持其请求是正确的。双方在二审期间未向本院提交证据。对原审法院查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，结合南福公司的上诉事实及理由，本案的争议焦点为：一、宋立立与南福公司签订的合同的效力及是否已经解除；二、涉案房屋的交付标准问题；三、每日万分之二点五的逾期交房违约金计算标准应否予以调低；四、本案是否需中止审理。一、宋立立与南福公司签订的合同的效力及是否已经解除。本院认为，虽然宋立立与南福公司签订的《认购协议书》和《买卖合同》中约定的价款不同，且用于网上备案的《买卖合同》中约定的价款明显低于《认购协议书》中价款，双方均有通过签订《买卖合同》规避珠海市限价政策的意思表示，但在该《买卖合同》中，仅价款部分并非双方真实意思表示，其余部分均为双方意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，而在房价条款并未影响合同其它部分效力的情况下，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定将房价条款以外的其余条款认定为有效并无不当。南福公司的此项上诉主张没有依据，本院不予支持。对于南福公司提出的涉案《买卖合同》已经解除的主张。本院认为，虽然宋立立在主张《认购协议书》和《买卖合同》约定的价款差额是装修款部分而不是房款，但宋立立已经按照约定支付了这部分款项，而且南福公司也未提供其它证据证明宋立立有其它违反了合同的情形，故南福公司并无权利解除合同。至于南福公司主张的其已经发函解除合同，但宋立立未在三个月内提起诉讼的主张。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。该规定中虽然规定了对解除合同有异议的一方应当在约定的异议期限或者三个月内提起诉讼，但同时规定了解除合同的方式是依据《中华人民共和国合同法》第九十六条和第九十七条，而《中华人民共和国合同法》第九十六条规定了解除合同的方式为依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十四条的规定主张解除合同的，即该解除合同必须符合约定条件或者法定条件。而在本案中，南福公司并无证据证明其已经取得合同解除权，故南福公司的这一主张没有依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋的交付标准问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、消防、人防等基础设施和公共设施相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。因此建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案、取得工程竣工验收备案表才完成整个验收流程。结合目前我国房地产开发管理实践，本院认为，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是已取得建设主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，低于上述法律规定的验收合格条件，原审法院以法定标准作为涉案房屋交付标准正确，本院予以维持。三、每日万分之二点五的逾期交房违约金计算标准应否予以调低。本院认为，违约金兼具惩罚性与补偿性，南福公司与宋立立在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福公司尽快履行交房义务，当南福公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，虽然原审法院认为“违约金主要体现为惩罚性”确有不当，但其对违约金标准的确定并无不当，本院予以维持。四、本案是否需中止审理。南福公司主张其已经起诉要求宋立立腾退房屋，故本案应当中止审理。本院认为，另案处理的是宋立立是否应腾退房屋的问题，而且南福公司也未提供证据证明另案的审理结果会对本案的处理造成影响，故本案不需要等待另案的处理结果。至于合同效力及合同是否已经解除的问题，虽然在两案中都需要进行审查，但两者之间并不互相影响，故本案无需中止审理，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上，南福公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4821.30元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 牟宏微代理审判员 葛阳辉二〇一五年四月十三日书 记 员 许婷婷王莉 关注公众号“”