（2014）汉台民初字第01592号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-12-21
案件名称
原告王建刚、ＸＸ诉被告何登智、第三人伍波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
汉中市汉台区人民法院
所属地区
汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建刚,ＸＸ,何登智,伍波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条
全文
汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书（2014）汉台民初字第01592号原告王建刚，男，生于1968年9月13日，汉族，初中文化，汉中市汉台区人。原告ＸＸ，男，生于1974年7月27日，汉族，中技文化，汉中市汉台区人。共同委托代理人张建平，陕西兢业律师事务所律师。被告何登智，男，生于1960年11月27日，汉族，初识字。委托代理人莫生瑞，汉中市汉台法律服务所法律工作者。第三人伍波，男，生于1980年10月29日，高中文化，重庆市璧山县人。原告王建刚、ＸＸ诉被告何登智、第三人伍波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建刚及其与原告ＸＸ共同委托代理人张建平，被告何登智及其委托代理人莫生瑞、第三人伍波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建刚、ＸＸ诉称，两原告系亲兄弟。二原告与其舅文启智共同拥有汉台区北关办事处三里村46号附2号房屋两间（面积47.6平方米）。1995年文启智将该房屋中一间（30.45平方米）出租给被告，年租金7500元。被告承租该房屋后，对该房部分进行了修缮。2007年元月16日文启智去世。此后被告继续承租并将租金交给原告，租金交至2009年。2010年，二原告不愿再租给被告，但被告拒不腾房并且擅自将该房高价出租给了别人。2014年年初，被告又将该房出租给第三人伍波，年租金38000元。原告要求收回该房屋与被告及第三人协商时，被告及第三人提出无理要求无法协商，现依法起诉，请求：1、要求被告赔偿原告2010年至2013年的租金损失15.2万元。2、要求被告赔偿2014年的租金3.8万元，第三人对该租金损失承担连带责任。3、要求被告及第三人立即腾退房屋。4、诉讼费用由被告与第三人承担。被告何登智辩称，原告所诉不是事实。实际情况是1995年6月11日，文启智因生活困难，又无生活来源，将座落在汉中市汉台区北关办事处三里村46号附2号的一间危房30.45平方米典当给我。答辩人与文启智签订有《房屋典当协议书》约定：“文启智有危房一间濒临倒塌，无力维修，自愿将此房典当给答辩人维修后使用，其协议内容是“答辩人维修房屋所花费用由答辩人自己承担，因文启智无生活来源每年由答辩人暂付文启智生活费7500元。如文启智收回此房必须结清房屋修缮费、生活费方可将房收回。否则，该房屋归答辩人所有。双方签字后生效，特立此据为证”。同年7月，答辩人用17000元维修装修了此房。同时答辩人按照《房屋典当协议》的约定，从1995年6月起到2001年，答辩人每年给文启智生活费7500元，7年共计52500元，2001年答辩人因刑事犯罪被判刑入狱服刑到2011年。从2001年至2007年文启智病故，每年由答辩人前妻杨玉琴给文启智生活费7500元，文启智病故后，答辩人前妻杨玉琴给付文启智的外甥王建刚每年7500元，4年共计30000元。2011年2月答辩人刑满释放回家后得知文启智已去世，才停止给王建刚付钱。另文启智从1996年10月3日至2000年12月8日先后五次写借条借答辩人现金10万元，此后答辩人多次向文启智索要，文启智于2001年2月10日给答辩人写了《还款计划》称“本人向何登智借款计划一年还清。一年还不清照样支付利息。承诺人：文启智。2001年2月10日”。现二原告要收回房屋必须按照1995年6月11日《房屋典当协议》和2001年2月10日承诺人文启智的《还款计划》约定，先给答辩人结清17000元的修缮费、19年来的生活费、借款10万元的本金和4倍利息。否则按《房屋典当协议书》约定，该房屋的所有权就归答辩人所有。原告王建刚和答辩人相知相处十几年，在同一街巷居住近20年，原告从未和答辩人提及过该房屋。2014年6月以来，原告拿着文启智的汉房字第2001**号房产证来让答辩人看，答辩人才知道原告也是该房的共有人。因此，原、被告为了化解矛盾，于2014年7月2日曾友好协商达成了协议。但原告在2014年7月16日就违反7月2日签订协议的约定，拿着刚签订的协议去立案，应当承担违约责任。原告向法院起诉，也已经超过《民法通则》135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年”的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在诉状第2页第二行至第11行讲的根本不是事实。其实是：1、按《房屋典当协议书》约定，答辩人每年给文启智生活费7500元，而不是房租。2、2007年1月16日文启智去世后，文启智的生活费由答辩人的前妻杨玉琴把每年的7500元交给文启智外甥王建刚的，一直到2011年2月答辩人从监狱刑满释放回家后，答辩人才知道文启智早已病故的事，才停止给原告王建刚交7500元钱的。3、2011年4月5日答辩人将该房出租给谢荣富。2014年6月1日答辩人将该房收回出租给牟勇，而不是租给第三人伍波。综上所述，答辩人事实上从未在原告手中租赁过房屋，也从未和原告签订任何有关房屋租赁合同，根本不存在每年房租3.8万元，更没有拖欠原告房租4年15.2万元和2014年房屋租金损失3.8万元的问题。我没有租赁过原告的房屋。我不欠原告的房屋租金，我也没有租房给伍波，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告全部负担。第三人伍波述称，本人从2000年至今在汉中经商，一直租住在三里村46号与被告何登智门面房系两隔壁，但从未租赁过原告的房屋，也没有向原告交过租金，也没有从被告何登智处租过房子，原告起诉要求答辩人对2014年的租金3.8万元承担连带责任并立即腾退三里村46号附2号房屋之请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉请。经审理查明，原告王建刚、ＸＸ系案外人文启智的外甥。1989年3月，二原告及文启智向房屋管理部门提出申请办理三里村46号附2号房屋共有权证，房屋管理部门于1989年3月22日向二原告及文启智发放了汉房字第2001**号房屋共有权保持证。载明：坐落在三里村46号附2号平房两间，建筑面积47.1平方米系文启智及二原告共有，同时载明：该房屋一间系砖木结构，建筑面积17.16平方米，另一间系其他结构，建筑面积30.45平方米。1995年6月11日，文启智与被告何登智签订了一份《房屋典当协议书》，载明：文启智有危房一间，濒临倒塌，无力维修，自愿将此房典当给何登智维修后使用，该协议内容是何登智维修房屋所花费用由何登智自己承担，因文启智无生活来源每年由何登智支付给文启智生活费7500元，如果文启智收回此房必须结清房屋修缮费、生活费方可将房收回，否则该房屋归何登智所有。该协议书签订后，被告何登智即对坐落在三里村46号附2号建筑面积30.45平方米的平房一间进行了修缮并使用，同时按照典当协议每年向文启智支付生活费7500元至2001年，何登智因故离家，由其前妻继续向文启智每年支付生活费7500元至2007年文启智死亡。后被告前妻每年向原告王建刚支付7500元至2011年1月。同年2月份，被告何登智回家后，得知文启智已经死亡，遂停止向王建刚给付。二原告持汉房字第2001**号房屋共有权保持证要求被告何登智搬离该房，双方发生纠纷。经双方协商于2014年7月2日签订了一份协议书，载明：1995年，文启智将该房屋中的一间（30.45平方米）出租给何登智，年租金7500元。何登智承租该房屋以后对该房屋进行了修缮并使用至今，租金缴纳至2009年，每年的6月交付租金。自1996年起，文启智向何登智借款，每年借款20000元。五年期间共计向何登智借款100000元。文启智于2007年元月16日去世。现在王建刚、ＸＸ承担文启智的借款（十万元及利息）、房屋修缮费用。原、被告经过协商达成如下协议：1、自即日起，双方解除租赁合同关系。2、三人共同委托价格评估机构对该房屋的现价值进行评估。3、二原告将房屋价值现实用（评估价）的三分之一，以人民币支付何登智。该款项抵偿文启智向何登智的借款及利息。4、何登智2014年6月与伍波所签订的房屋租赁合同（两年）继续生效并维持合同到期。5、以上所有经济手续清款完，何登智从自己所得款中付给王建刚、ＸＸ2014年出租房屋款38000元，二原告付给何登智房屋修缮费17000元整。6、具体支付时，从该款中扣除2010年至2014年的房租（四年）30000元整。7、二原告付款同时向何登智交还房屋。8、本协议一式三份，双方签字后生效。二原告与被告签订协议后，未按协议对该房屋进行评估，也未向被告给付相关款项，遂向本院提起诉讼，请求1、要求被告赔偿原告2010年至2013年的租金损失15.2万元。2、要求被告赔偿2014年的租金3.8万元，第三人对该租金损失承担连带责任。3、要求被告及第三人立即腾退房屋。4、诉讼费用由被告与第三人承担。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告认为与原告签订协议是为了解决双方的纠纷，现原告不按协议进行评估和给付各项款项，对协议事实予以否认，请求依法驳回原告的诉请，第三人否认与原告签订租赁协议，二原告也未能举证证实第三人确实租赁过本案所诉争房屋，因各方意见分歧，调解不成。另查明，原告王建刚在被告对本案诉争房屋维修时没有向被告询问该房是如何由谁交付的情况；文启智生前无子女，现其父母及两个妹妹文启英、文启珍均已离世，一个弟弟文奇瑞在世。审理中，文启英的女儿彭晓惠、彭晓凤，文启瑞的女儿文霞均出具证明证实文启智生前由二原告养老送终，由其父辈商议，文启智死后，文启智名下房产归文启珍的儿子ＸＸ、王建刚继承。上述事实有双方当事人陈述在卷佐证，原告提供的证据材料有：1、原告身份证复印件。2、被告户籍证明。3、文启智身份情况。4、被告与原告签订的协议书。5、房屋所有权证。6、国有土地使用权证。7、文霞的证明及彭晓惠、彭晓凤的证明。被告提供的证据材料有：1、被告身份证复印件。2、房屋典当协议书。3、文启智从1996年10月开始向被告借款的借条。4、还款计划。5、何登智与谢荣富、牟勇的房屋租赁合同。6、协议书等经庭审举证、质证、认证，足以认定。本院认为，原告对被告所提供的文启智与被告签订《房屋典当协议》和文启智向被告借款的借条及还款计划的真实性无异议，本院予以确认。原告在审理中提供的其与被告于2014年7月2日签订的《协议书》中所载房屋租赁事实与本院查明客观事实不符且不属同一法律关系，故本院对该《协议书》中所载事实不予采信，原告以此《协议书》起诉要求被告支付租金和腾退房屋之请求本院不予支持。原告要求第三人对腾退房屋和给付2014年的租金承担连带责任，因其在审理中未能提供证据证实且第三人本人否认租赁本案讼争的房屋，故本院对原告该项请求不予支持。从本院查明的事实来看，二原告及文启智确对本案讼争房屋均有部分所有权，文启智将该讼争房屋交付被告使用多年，开始二原告并未向被告提出异议，直至文启智死亡；文启智生前与被告签订了《房屋典当协议》后，被告一直按典当协议约定履行自己的义务，同时文启智生前向被告借款100000元，在文启智死后，各方应对其生前遗留的财产（包括本案讼争的房屋）和债权债务进行清算和析产，以确定本案讼争房屋归属或通过诉讼另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决如下：驳回原告王建刚、ＸＸ的诉讼请求。本案受理费4200元，由原告王建刚、ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长 曹兴录人民陪审员 冉 琪人民陪审员 冯焕英二〇一五年四月十三日书 记 员 余宝霞 百度搜索“”