（2014）闵民五（民）初字第126号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-01-05

案件名称

上海中原物业顾问有限公司与宋淑雯、林中波居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海中原物业顾问有限公司,宋淑雯,林中波,罗晓兰,顾雪晨

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第126号原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人谭某某。委托代理人周某某。被告（反诉原告）宋淑雯。被告（反诉原告）林中波。上列两位被告的共同委托代理人耿某某。第三人罗晓兰。第三人顾雪晨。原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告宋淑雯、林中波居间合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，宋淑雯、林中波分别向本院提出反诉，本院予以合并审理。因案情复杂，本案依法转入普通程序并组成合议庭进行审理。后因罗晓兰、顾雪晨与本案的处理结果可能存在利害关系，故本院依法追加罗晓兰、顾雪晨作为本案第三人参加诉讼。本院于2014年6月19日、2014年11月20日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。中原公司的委托代理人谭某某、周某某，宋淑雯及林中波共同的委托代理人耿某某到庭参加诉讼。第三人罗晓兰、顾雪晨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中��公司诉称，2012年6月16日，宋淑雯、林中波与罗晓兰、顾雪晨（出卖方）在中原公司的撮合下就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋买卖合同》。现买卖双方也已完成过户交易，宋淑雯、林中波应向中原公司支付佣金。根据宋淑雯与中原公司签订的《佣金确认书》约定内容，宋淑雯应当向中原公司支付佣金人民币（币种下同）47，200元。现宋淑雯已支付佣金23，600元，故剩余23，600元，宋淑雯仍应向中原公司支付。鉴于宋淑雯与林中波系夫妻关系，且林中波参与了涉案房屋的交易并签订了《房屋买卖合同》。故林中波亦应当承担支付责任。综上，中原公司为维护自身利益，起诉至本院，要求判令宋淑雯、林中波共同向中原公司支付佣金23，600元以及自2012年6月17日起至判决生效之日止的逾期付款违约金（以23，600元本金，按日万分之五的��准计算）。针对中原公司的本诉诉讼请求，林中波辩称，不同意中原公司主张的诉讼请求。理由如下：首先，根据居间协议第6条约定买卖双方各按总房价款的1%支付佣金。后买卖双方签订了《房屋买卖合同》，该合同第14条又约定若居间协议内容与买卖合同冲突，以买卖合同为准；若示范合同对买卖合同部分内容变更，以变更后的内容为准。而示范文本的买卖合同又对签约主体、房价款等内容做出了变更（即买受人为林中波，房价款为1，600，000元等）。故各方当事人应当按变更后的内容履行。且《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》规定，中介公司收费的最高标准为房地产交易中心登记成交价的2%，买卖双方各付1%。因此，佣金的支付主体应当为林中波，林中波应当按1，600，000元的1%的标准向中原公司支付佣金16��000元。鉴于当时中原公司告知林中波中介人员服务辛苦，要求林中波按照挂牌价2，360，000元的1%支付佣金，故林中波出于善意向中原公司支付了23，600元。其次，居间协议第6条专门约定中原公司可从转付或保管的任何款项中扣除买卖双方应付的佣金，而当时中原公司曾保管着林中波支付给出售方的50，000元定金，然中原公司未从中扣除，反而另行向林中波收取23，600元佣金，该行为表明中原公司认可林中波应支付的佣金为23，600元。最后，宋淑雯虽然在居间协议、《房屋买卖合同》上签了字，但是当时林中波和宋淑雯并无法律上的关系，宋淑雯和林中波系在《房屋买卖合同》签订后的三个月后才成为夫妻。故即便《佣金确认书》上有宋淑雯的签字，但由于买受人是林中波，林中波没有授权宋淑雯任何代理权，宋淑雯也不构成表见代理人，故宋淑雯无权代表林中波对佣金进行确认，《佣金确认书》对林中波无约束力。且若《房屋买卖合同》和《佣金确认书》同时签署，《佣金确认书》上应有林中波、宋淑雯两人共同签字；若《佣金确认书》后签，则宋淑雯单独签署的文件不对林中波产生法律效力。林中波也就《佣金确认书》的事情询问过宋淑雯，宋淑雯表示其签署的时候，该确认书是空白的。此外，鉴于中原公司隐瞒中介费实行政府指导价管理的规定，存在欺诈行为，林中波向本院提起反诉，要求判令：1、中原公司退还林中波多支付的佣金7，600元及按每日3.80元的标准向林中波支付自2012年8月12日起至实际付清7，600元止的利息；2、中原公司向林中波赔偿22，800元（按7，600元的三倍计算）；3、中原公司赔偿林中波交通费4，536元、误工费464元。针对林中波的反诉诉讼请求，中原公司辩称，不同意林中波的��部反诉诉讼请求。首先，中原公司并无欺诈行为，林中波、宋淑雯恶意拖欠佣金，损害中原公司利益，应另行向中原公司补足应付的佣金。其次，林中波主张的误工费无证据证明，林中波主张的交通费也非必要费用，林中波为上海人，故往返上海的费用与本案无关。针对中原公司的本诉诉讼请求，宋淑雯辩称，不同意中原公司的诉讼请求，主要意见同林中波的意见。另需说明的是，2012年6月中旬，宋淑雯数次到都市路中原公司门店看房，看到涉案房屋状况不错，就将涉案房屋的信息告知林中波，林中波也觉得不错。当时宋淑雯告知中原公司系林中波买房。2012年6月16日上午，中原公司都市路门店的工作人员让宋淑雯先到门店。宋淑雯按时到场后，中原公司工作人员让宋淑雯签一份《佣金确认书》。该工作人员表示需按出售方报价收取佣金，若按上下家约定价格收取，则会影响工作人员的收入。该工作人员又表示佣金由上下家各付1%。当时宋淑雯如实告知系林中波购房，是否能由宋淑雯签字。该工作人员表示待签订正式合同时，需林中波本人签字，到时《佣金确认书》作废，该《佣金确认书》仅为工作人员的工作考核证明，即便正式协议和买卖合同未签成，该确认书也可证明工作人员的工作进程。宋淑雯相信了该工作人员的话，签了一份空白的《佣金确认书》，放在中原公司处。2012年6月16日下午，林中波到门店，并按工作人员的指导，与出售方背靠背签订了由中原公司提供的格式合同《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。两天后，宋淑雯告知林中波关于《佣金确认书》的事情，林中波让宋淑雯要回该确认书并销毁。但宋淑雯去中原公司门店，工作人员表示该确认书已经销毁，第二天，中原公司又出具一份《证明》，表示原佣金确认书不再适用。现中原公司又拿出已经销毁的确认书，且自行填上47，200元的金额。此外，居间协议主体为上下家、居间方。中原公司设陷阱引导宋淑雯签订。林中波是购房的实际成交人和权利登记人，宋淑雯没有支付佣金的义务，也无林中波授权签订《佣金确认书》的权利。综上，鉴于中原公司欺骗宋淑雯签订《佣金确认书》，利用废止的确认书侵害宋淑雯的权益、滥用诉权，给宋淑雯造成路费等经济损失，故宋淑雯向本院提起反诉，要求判令中原公司赔偿宋淑雯交通费2，000元。针对宋淑雯的反诉诉讼请求，中原公司辩称，宋淑雯主张的交通费非必要费用，也与本案无关，且本案系因林中波、宋淑雯不诚信行为造成。第三人罗晓兰述称，对于涉案房屋的买卖相关材料，因时间久了，故均没有留存。对于居��协议、备案的买卖合同上的房价款不同的原因，其记不清了，房价款如何协商，其也记不清了。涉案房屋买卖的佣金与其无关，是由下家负担，其只管到手房价款。但具体房价款金额，其记不清了，以林中波陈述为准。第三人顾雪晨未到庭陈述。经审理查明，2012年6月16日，林中波、宋淑雯（买受方，签约乙方）、罗晓兰、顾雪晨（出卖方，签约甲方）与中原公司（居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为2，360，000元；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照协议约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；协议签署人均保证有签署协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，��致协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为协议约定总房价的20%。同时，林中波、宋淑雯（买受方，签约乙方）与罗晓兰、顾雪晨（出卖方，签约甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，总房价款2，360，000元，根据法律、法规、规章等规定的交易税费均由乙方承担，若居间协议内容与该合同冲突，以该合同为准，签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对该合同部分内容变更，以变更后的内容为准。该合同还对付款方式及违约责任等作了约定。前述协议及合同签订同时，宋淑雯与中原公司签订《佣金确认书》一份，该确认书记载着宋淑雯经中原公司居间介绍与交易向对方进行了涉案房屋的买卖交易，宋淑雯应��中原公司支付佣金47，200元。2012年7月31日，林中波（买受人，签约乙方）与罗晓兰、顾雪晨（卖售人，签约甲方）就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的转让价款为1，600，000元。该合同还对交房时间、过户时间、房款支付时间、违约责任等作了约定。该合同经上海市闵行区房地产交易中心备案登记。2012年8月11日，林中波向中原公司支付佣金23，600元。另查明，2012年9月11日，林中波、宋淑雯登记结婚。2012年9月26日，涉案房屋被核准登记至林中波一人名下。以上事实，由中原公司提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、涉案房屋的房地产登记簿，林中波提供的《上海市房地产买卖合同》、佣金支付凭证、结婚证等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院确认其证据��力。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。本案中，林中波、宋淑雯共同签署《房地产买卖居间协议》，委托中原公司提供居间服务，而中原公司作为中介机构，已促成林中波、宋淑雯与涉案房屋的出售方罗晓兰、顾雪晨达成了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，涉案房屋的交易亦已完成，由林中波取得了涉案房屋的产权，故中原公司居间成功，林中波、宋淑雯应当共同向中原公司承担佣金的支付义务。至于宋淑雯辩称的林中波系涉案房屋实际购房人和权利登记人，中原公司设陷阱引导宋淑雯签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，故宋淑雯无支付佣金义务的意见，本院认为，宋淑雯系完��民事行为能力人，应当对自身签署的书面材料尽严格审查义务并承担由此产生的民事责任，现宋淑雯签署了《房地产买卖居间协议》，故其应当与林中波共同向中原公司承担佣金的支付义务。关于林中波、宋淑雯所应支付的佣金比例，本院认为，《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》均系同一天签署，从《房地产买卖居间协议》所约定的成交价格、佣金支付比例，《房屋买卖合同》所约定的成交价格、其他费用的承担，以及《佣金确认书》上所约定的成交价格、佣金支付金额来看，该些材料实际系一个整体，反映出涉案房屋的佣金均系林中波、宋淑雯承担，而林中波、宋淑雯所需承担的佣金系以涉案房屋的实际成交价格的2%进行计算。至于宋淑雯辩称的《佣金确认书》系于2012年6月16日上午签署，其余两份材料均系当日下午签��，后中原公司又出具《证明》一份表示《佣金确认书》作废的意见，中原公司并不认可，且认为宋淑雯提供的《证明》上“中原公司”的印章非其公司印章，该《证明》非中原公司出具，本院认为，关于《证明》的效力，宋淑雯并未向本院申请司法鉴定，亦未能向本院提供《证明》上加盖的“中原公司”印章由中原公司曾经使用过的相关材料，故本院对宋淑雯提供的《证明》的效力不予认可，另宋淑雯陈述的签约顺序亦不符合一般交易流程及交易习惯，因此，对于宋淑雯的该些抗辩意见，本院亦不予采信。综上，林中波、宋淑雯应按涉案房屋的实际成交价格的2%向中原公司支付佣金。关于涉案房屋的实际成交价格，本院认为，虽然《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》上记载涉案房屋的买卖成交价格为2，360，000元，但该些材��均系2012年6月16日签署，而林中波向本院提供了其于2012年7月31日与第三人就涉案房屋签署的《上海市房地产买卖合同》，该合同经上海市闵行区房地产交易中心备案登记，该合同载明涉案房屋的转让价格为1，600，000元，根据《房屋买卖合同》约定“若示范合同对该合同部分内容变更，以变更后的内容为准”，因此从现有证据来看，涉案房屋的转让价格已变更为1，600，000元，中原公司虽对此价格仍有异议，但中原公司并无充分有效的证据证明涉案房屋的实际成交价格为2，360，000元，故本院对中原公司主张的成交价格不予采纳。综合上述意见，鉴于现涉案房屋的实际成交价格为1，600，000元，故林中波、宋淑雯应当按照1，600，000元的2%的标准即32，000元向中原公司支付佣金，现林中波、宋淑雯已向中原公司支付了23，600元，剩余佣金8，400元林中波、宋淑雯仍应向中原公司支付。至于中原公司主张的逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，因双方本身就佣金的具体金额存有异议，而林中波、宋淑雯就佣金金额提出的抗辩亦有一定依据，现经审理，佣金的金额也确实非如中原公司所主张的金额，故林中波、宋淑雯不存逾期付款的行为，因此中原公司的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。至于林中波、宋淑雯主张的各项反诉诉讼请求，本院认为，于法无据，本院均不予支持。第三人罗晓兰、顾雪晨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林中波、宋淑雯于本判决生效之日起七日内原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司支付佣金8，400元；二、驳回原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林中波的全部反诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宋淑雯的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费427.50元，由原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司负担284.43元，被告（反诉原告）林中波、宋淑雯负担143.07元（林中波、宋淑雯负担之款于本判决生效之日起七日直接向上海中原物业顾问有限公司支付）；被告（反诉原告）林中波提出的反诉案件��理费减半收取计57.50元，由被告（反诉原告）林中波负担；被告（反诉原告）宋淑雯提出的反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）宋淑雯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　林　霞代理审判员　张　莉人民陪审员　邓红霞二〇一五年四月十三日书　记　员　林　舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立��同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。来自：