（2015）柳市民二终字第30号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-11-09
案件名称
广西柳州绿达实业有限责任公司与韦孝娥租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦孝娥,广西柳州绿达实业有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民二终字第30号上诉人（一审被告）：韦孝娥，农民。委托代理人：黄轲，广西华尚律师事务所律师。委托代理人：陈丽洁，广西华尚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广西柳州绿达实业有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区石碑坪镇柳长路828号。法定代表人：余新义，该公司董事长。委托代理人：梁红胜，广西广正大律师事务所律师。委托代理人：刘海峰，广西广正大律师事务所律师。上诉人韦孝娥因与被上诉人广西柳州绿达实业有限责任公司（以下简称绿达公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民二初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日受理后，依法组成合议庭于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人韦孝娥的委托代理人黄轲、陈丽洁及被上诉人绿达公司的委托代理人梁红胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2009年1月22日，绿达公司、韦孝娥签订了《土地租赁合同》，约定绿达公司将国有土地的经营权在一定期限内有偿出租给韦孝娥经营，并由韦孝娥自费开发种植果树；韦孝娥种植的果树品种为早柑，所租赁绿达公司的土地的面积为8亩；租赁期限为20年，从2005年1月1日起至2024年12月31日止；租赁土地的所有权属于绿达公司，绿达公司有权向韦孝娥收取租金，第一年至第三年为每年50元／亩、第四年115元／亩、第五年265元／亩、第六年475元／亩、第七年以后每年715元／亩（每四年租金调整，以当年职代会通过为准）；当年的租金须在当年的12月31日交清；合同第六条还约定了在韦孝娥承租经营绿达公司的土地期间，绿达公司或地方政府或国家如因建设需要征用韦孝娥所承租的土地时，韦孝娥应服从绿达公司或地方政府或国家建设的需要，征用中所涉及的各种经济补偿问题，按有关法律、政策的规定执行；本合同如有未尽事宜，参照《经营管理方案》的规定执行；若《经营管理方案》在本合同履行期间，经绿达公司职工代表大会修改、完善和充实，本合同中双方的权利义务随着相应变更和调整，但不能成为任何一方解除或终止本合同履行的理由。绿达公司、韦孝娥开始履行合同的时间为2008年。2011年11月22日，柳州市柳北区人民政府与广西壮族自治区农垦局（农垦集团公司）达成《石碑坪工业集中区合作开发框架协议书》，规划在绿达公司拥有的土地内开发面积约5000亩的土地作为工业园，其中韦孝娥租赁的土地在该工程的红线图范围内。绿达公司单位职工代表大会于2012年3月28日通过的《经营管理方案》的第一百一十五条规定了职工或外包工都要配合公司的土地开发建设工作，涉及到国家或绿达公司建设要收回租赁的土地的，职工（或外包工）应服从国家或绿达公司建设的需要交出所承租的土地，涉及的各种经济补偿问题按国家有关法律、政策及绿达公司的规定执行，对水果种植岗位的土地上7年树龄以上的地面作物每亩补偿7000元。2013年7月30日，绿达公司向韦孝娥送达《通知书》，通知韦孝娥解除《土地租赁合同》，要求韦孝娥归还租赁的土地，并办理相关地上附着物的补偿手续。绿达公司、韦孝娥就解除合同的补偿事宜协商不下，韦孝娥拒绝返还所承租绿达公司的8亩土地，酿成诉讼。一审法院审理认为：本案的主要争议焦点为：1、绿达公司、韦孝娥签订的《土地租赁合同》是否已经解除；2、韦孝娥是否应当把租赁绿达公司的土地返还给绿达公司；3、绿达公司应当按何种标准向韦孝娥进行赔偿及赔偿范围、数额。关于第一个争议焦点，绿达公司、韦孝娥签订的《土地租赁合同》是否已经解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中绿达公司把土地出租给韦孝娥经营使用，韦孝娥向绿达公司交纳租金，绿达公司、韦孝娥之间成立土地租赁合同法律关系。绿达公司、韦孝娥签订的《土地租赁合同》已经合法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。我国《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依绿达公司、韦孝娥签订的《土地租赁合同》第六条的约定，在合同履行期间，如因绿达公司或地方政府或国家建设需要征用韦孝娥所承租的土地时，韦孝娥应服从。上述约定的内容实际上是约定了合同的解除条件是“因绿达公司或地方政府或国家建设需要”。本案中，石碑坪工业园集中区的开发是一项政府工程，建设工业园需要用到韦孝娥承租的绿达公司的土地，而韦孝娥承租的土地在工业园规划的红线范围内。因此，本案中，合同解除的条件已经成就。依我国《合同法》第九十六条的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，绿达公司已经于2013年7月30日把解除合同的通知向韦孝娥送达，所以双方的《土地租赁合同》已经于当日解除。关于第二个争议焦点，韦孝娥是否应当把租赁绿达公司的土地返还给绿达公司。绿达公司、韦孝娥双方的《土地租赁合同》已经解除，在双方之间的土地租赁合同关系终止之后，韦孝娥就不再拥有占有、使用租赁土地的合法依据，构成无权占有，绿达公司有权向韦孝娥主张返还土地。所以，韦孝娥应当把租赁绿达公司的8亩土地返还给绿达公司。关于第三个争议焦点，绿达公司应当按何种标准向韦孝娥进行赔偿及赔偿范围、数额。绿达公司、韦孝娥签订的《土地租赁合同》的合同期限尚未届满，绿达公司提前终止合同，所造成韦孝娥的损失应向韦孝娥赔偿。依绿达公司、韦孝娥签订的《土地租赁合同》第六条的约定，合同在执行过程中，如与公司当年职代会通过的《经营管理方案》有冲突的，则以《经营管理方案》条款为准。但是，《经营管理方案》是绿达公司单位职代会作出的，而韦孝娥属于外包工，并不是绿达公司单位的职工，无从知晓绿达公司单方通过的《经营管理方案》的内容，故本案不能适用《经营管理方案》的规定对韦孝娥的损失进行赔偿。本案应当经过评估程序确定韦孝娥的损失程度，再由绿达公司进行赔偿。本院在对绿达公司进行释明后，绿达公司明确表示不进行评估。因此，绿达公司诉请按每亩7500元的标准补偿韦孝娥地上附着物的损失60000元依据不足，该院不予支持。韦孝娥可另行提起诉讼，要求绿达公司赔偿解除合同造成的损失。韦孝娥主张按柳城县、鹿寨县有关征地补偿的标准进行赔偿，对此该院认为，首先，韦孝娥的主张所依据的文件的适用范围均为征收土地，而本案中不存在土地征收的情形；其次，本案争议的土地位于柳州市柳北区石碑坪镇，属于柳州市市辖区，不属于柳城县或鹿寨县的范围；再次，柳城县、鹿寨县有权结合广西壮族自治区人民政府的规定和本地经济发展实际情况自行制定相应的补偿规定。所以，韦孝娥的主张没有事实和法律依据，该院不予采纳。另外，韦孝娥提出的水井、水池等其他附着物的补偿问题，由于韦孝娥并未提出明确的赔偿数额，亦未提出反诉，本案不作处理，韦孝娥可另案起诉要求绿达公司赔偿。韦孝娥主张获得安置费，因本案不存在征收土地的情形，韦孝娥亦非绿达公司单位的职工，故韦孝娥的主张没有事实和法律依据，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，经本院审判委员会讨论，一审法院作出如下判决：一、确认绿达公司与韦孝娥于2009年1月22日签订的《土地租赁合同》于2013年7月30日解除；二、韦孝娥于本判决生效之日起三十日内将租赁绿达公司的8亩土地返还绿达公司；三、驳回绿达公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元（绿达公司已预交），由绿达公司负担600元，韦孝娥负担700元。上诉人韦孝娥不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、一审判决认定事实存在错误。双方签订的《土地租赁合同》约定的解除条件并未成就，绿达公司无权单方解除合同。双方当事人于2009年1月22日签订的《土地租赁合同》明确约定绿达公司是将其享有的8亩国有土地的经营权有偿出租给韦孝娥自费开发种植果树，租期为20年，从2005年1月1日至2024年12月31日止。其中合同第五条中第14项明确约定韦孝娥在租赁期间必须种植柑桔，严禁种植其他短期作物。第六条第4项中约定在经营期间绿达公司或者地方政府或国家如因建设需要征用韦孝娥所承租的土地时，韦孝娥应服从绿达公司或者地方政府或国家的需要，征用中所涉及的各种经济补偿问题，绿达公司应当按有关法律、政策的规定执行。根据双方签订的合同，韦孝娥实际上是在一片荒地上自费种植柑桔，柑桔嫁接苗要种植后3-4年开始结果，5、6年以后才能进入盛果期。韦孝娥从租赁这片土地开始就投入了大量的人力物力，韦孝娥在前期只有投入没有产出，绿达公司却在果树刚刚进入盛果期时告知韦孝娥要收回土地，并且绿达公司提出只按普通的青苗补偿标准进行补偿，即按在田作物一季产量、产值计算对韦孝娥的果树进行补偿。这无疑会给韦孝娥造成巨大损失。因此，韦孝娥不能接受绿达公司的补偿方案。在双方没有达成补偿协议的情况下，双方解除合同的条件并未成就，绿达公司也无权单方解除合同。所以，该合同仍然合法有效。二、双方签订的《土地租赁合同》并未到期，韦孝娥仍享有承租土地的经营权，合同有效期内承租土地无须返还。根据柳州市柳北区人民政府与广西壮族自治区农垦局达成的《石碑坪工业集中区合作开发框架协议书》，绿达公司想收回土地实际上是与第三方进行土地开发建设，属于单方提前终止合同，按约定必须赔偿韦孝娥的全部损失后才能达到单方解除合同的条件。韦孝娥按双方的合同约定种植了柑桔，柑桔是多年生长的经济林木，绿达公司必须按果树的实际价值对韦孝娥进行补偿后才能解除合同，本案中绿达公司并未按约定赔偿韦孝娥的损失。因此，单方解除合同的条件并未成就。在双方未能协商解除合同前，该合同继续有效，承租的土地在合同期内无须返还。据此，请求二审法院判令：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回绿达公司一审的诉讼请求；二、一审、二审案件诉讼费用由绿达公司负担。被上诉人绿达公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由如下：一、绿达公司于2013年7月30日解除与韦孝娥之间的《土地租赁合同》合法有效。按照《土地租赁合同》第六条第四项中的约定，如果是绿达公司或地方政府、国家因需要征用韦孝娥承租的土地，韦孝娥需服从政府的需要，绿达公司就可以单方解除土地租赁合同。经济补偿并不是解除合同的条件，而是合同解除之后应当解决的附属问题。按照双方的约定，按照法律与政策进行补偿。只有解除了合同，才会涉及补偿，如果不解除，即不存在补偿的问题。从2011年开始，韦孝娥承租的土地规划为工业用地，开发柳北区工业园，绿达公司依据约定已经向韦孝娥告知要求解除《土地租赁合同》，但是韦孝娥拒不返还承租土地，绿达公司又于2013年7月30日向韦孝娥发出书面通知，要求解除租赁合同，返还承租土地。绿达公司已经履行了法定的解除合同的义务，双方之间的租赁合同已经合法解除。二、韦孝娥所承租的土地性质已经发生了变化，由原来的国有农用地已经规划为国有的工业用地。土地性质已经发生改变，按照我国土地管理的相关法律、法规的规定，土地不能够作为农用地使用，导致双方签订的《土地租赁合同》的目的已经无法实现。三、韦孝娥提出的未达成补偿协议，合同就不能够解除的理由没有法律依据。二审期间，上诉人韦孝娥与被上诉人绿达公司均对一审查明的事实没有异议，也均未向本院提交新的证据。据此，一审法院查明的事实属实，本院对此予以确认。本院认为：本案《土地租赁合同》系双方当事人平等、自愿协商订立，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方应依约履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《土地租赁合同》是否已于2013年7月30日解除；二、如双方当事人签订的《土地租赁合同》已经解除，上诉人韦孝娥是否应当向被上诉人绿达公司返还承租的土地。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，双方当事人在《土地租赁合同》第六条第4项中对于绿达公司解除合同的条件有明确约定，现绿达公司已经与柳州市柳北区人民政府合作，规划对包含韦孝娥所承租的土地在内的土地进行工业开发，韦孝娥对此事实亦予以认可，故绿达公司请求解除合同符合上述法律规定及双方合同中的约定。韦孝娥上诉称合同解除的条件为韦孝娥实际已经获得土地征用的相关经济补偿后才解除合同，但双方签订的《土地租赁合同》中并无此约定，故本院对其该主张不予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，绿达公司于2013年7月30日书面通知韦孝娥解除《土地租赁合同》，韦孝娥亦认可收到该通知并未提出异议，且韦孝娥未在法定期限内向法院起诉请求确认该解除通知违法无效，故依据上述法律规定，绿达公司作出的解除通知已经生效。因此，一审法院判决确认双方当事人签订的《土地租赁合同》于2013年7月30日解除正确，本院对此予以维持。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如上所述，双方当事人签订的《土地租赁合同》已于2013年7月30日解除，韦孝娥理应向绿达公司返还其承租的土地。一审法院判决韦孝娥将其承租绿达公司的8亩土地返还给绿达公司的观点正确，本院对此予以维持。至于合同解除后，绿达公司应当向韦孝娥支付的相关经济补偿，因韦孝娥在一审期间未提出反诉，故一审法院在本案中对此不予处理，并无不当，本院予以维持。韦孝娥可就此另行主张。综上所述，上诉人韦孝娥的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元（上诉人韦孝娥已预交），由上诉人韦孝娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦审 判 员 李婷婷代理审判员 丁立波二〇一五年四月十三日书 记 员 钟艳鸿 关注公众号“”