（2015）徐民终字第00352号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-28
案件名称
朱友金与蒋宗春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱友金,蒋宗春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第00352号上诉人（原审原告）朱友金。委托代理人余庆民，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蒋宗春。上诉人朱友金因与被上诉人蒋宗春房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱友金及其委托代理人余庆民，被上诉人蒋宗春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年3月17日，朱友金与蒋宗春签订房屋买卖合同一份，朱友金将其段南新村12栋x-x室房屋出售给蒋宗春，售价为286000元。双方约定朱友金过户及公证时间为2014年3月28日，如有一方违约，必须赔偿对方损失并向对方支付违约金20000元，中介费2800元均不退还，同时双方约定户口两个月内迁出，否则押金l0000元过期不退。当日，蒋宗春向朱友金交付了购房定金10000元。同年3月31日，朱友金、蒋宗春到徐州市鼓楼公证处办理了公证，签订了委托书，朱友金委托蒋宗春办理房屋的相关过户手续。公证当日，蒋宗春向朱友金交付了购房款264000元，朱友金向蒋宗春出具了一张收条，收条内容为：“今收到蒋宗春购买段南小区12#3-101室房款贰拾陆万肆仟元整（房款已付清，房子已交付），双方无争议。（户口未迁，扣除壹万元押金，两月内迁出，2014年5月31日迁出户归还押金壹万元）。”后朱友金以需房屋过完户其购买好房屋再迁出户口为由一直未将户口迁出，直至2014年9月方将户口迁出。原审法院认为，朱友金与蒋宗春签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。因朱友金未能按照合同约定在2014年5月31日之前将其户口从涉案房屋中迁出，已构成违约，故按照合同约定蒋宗春收取的l0000元押金不应予以归还。朱友金主张双方已通过中介达成一致意见，蒋宗春同意推迟过户的意见无证据予以证实，法院不予采信。朱友金要求蒋宗春返还购房款10000元并赔偿损失7800元的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。遂判决驳回朱友金的诉讼请求。上诉人朱友金不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2014年2月17日，经房产中介介绍，被上诉人购买我所有的位于本市段楠新村l2号x单元x室房屋一套，价款28.6万元，三方签订的房屋买卖合同第4、5条明确约定：房屋过户及办理公证时间定为2014年3月28日，乙方（被上诉人）将房款一次付清。但是，被上诉人迟迟未按时办理过户手续，至3月31日才同意去办理，却说需要我们签订委托书后才能办理过户。在收到委托书之后，被上诉人仍然没有办理过户，因为未办理过户手续，在我重新买房时，会按照第二套房屋增加收税，所以因为被上诉人违约，造成我购买新房迟延，没有新的房屋，户口也无法迁出。原审判决对被上诉人未严格履行合同没有追究，驳回上诉人的诉讼请求显然错误。由于被上诉人的违约，给上诉人造成了实质性的损害，在购买新房时多支付税款7800元。综上，原审判决认定事实不清，判决不公，请求二审法院撤销原判依法改判被上诉人返还押金l万元并赔偿上诉人经济损失7800元。被上诉人蒋宗春答辩称：上诉人说的不对，当时是2014年3月17日我们签订的房屋买卖合同，他将房屋出售给我，钱为286000元。当时我们约定好了，由于我是给我母亲买的房子，暂时没想好怎么办手续，中介说先公证，我们约定2014年3月28日办理委托公证手续，如果一方违约必须赔对方损失，双方约定户口两个月内迁出，否则押金一万元不退，我们签订合同的当日，我向朱友金交了购房押金一万，同年3月31日朱友金和我一起到鼓楼区公证处办理了委托买卖公证，签订的委托书，朱友金委托我办理过户手续，当日我向朱友金交付了购房款264000元，其中一万元先交过了。当时签订的合同里的286000元包括空调、淋浴器、浴霸，但等交房后到3月28时验房时，房里的空调、淋浴器、浴霸全部被拆走了。所以我不同意给上诉人10000元，也不同意赔偿他损失7800元。经过双方当事人的确认，本案二审期间的争议焦点为：一、双方当事人在买卖合同履行过程中是否存在违约行为。二、上诉人要求被上诉人支付购房款押金l0000元与赔偿损失7800元有没有法律依据。本院认为，一、关于双方当事人在买卖合同履行过程中是否存在违约行为的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，在2014年3月17日朱友金和蒋宗春签订的房屋租赁合同中约定双方过户及公证时间为2014年3月28日，户口两个月内（即至2014年5月31日内）迁出，朱友金未能在合同约定的期间内将户口迁出，因此构成违约。虽然朱友金主张未办理过户系被上诉人方的原因造成的，但由于朱友金没有足够的证据证明其观点，应当承担举证不能的不利后果。因此原审认定在买卖合同履行过程中，朱友金存在违约行为并无不当。二、关于上诉人要求被上诉人支付购房款押金l0000元与赔偿损失7800元有没有法律依据的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方合同约定：户口两个月内（即至2014年5月31日内）迁出，否则押金10000元过期不退。朱友金未在规定期限内履行合同义务办理过户，因此押金10000元不应退换。朱友金并没有证据证明其损失及该损失与蒋宗春存在因果关系，故其主张蒋宗春赔偿7800元损失的请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费250元，由上诉人朱友金负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 建代理审判员 秦国渠代理审判员 史善军二〇一五年四月十三日书 记 员 孙玉娟 微信公众号“”