（2014）柳市民一终字第1183号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-15
案件名称
曾启文、冯立帅等与李淑芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）柳市民一终字第1183号上诉人（一审被告）：李淑芬，委托代理人：廖明，被上诉人（一审原告）：曾启文，被上诉人（一审原告）：冯立帅，以上两被上诉人共同委托代理人：刘绍安，上诉人李淑芬因与被上诉人曾启文、冯立帅房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2014）融安民二初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：曾启文、冯立帅向广西宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）购买其位于融安县融江北路19号名称为宝龙·东方明珠的五间商铺，商铺号分别为3-07、3-08、3-15、8-01、8-27，双方分别于2013年5月25日、2013年6月16日签订了《商铺购买协议》，约定了购买的价格、付款方式及违约责任。双方签订协议后，宝龙公司尚未为曾启文、冯立帅办理商铺的相关房屋产权登记手续之前。曾启文、冯立帅将上述五间商铺转卖给李淑芬，双方于2013年8月10日签订《商铺购买协议》，协议主要内容如下：“一、李淑芬（以下简称乙方）自愿购买曾启文、冯立帅（以下简称甲方）的商铺小区名称为宝龙·东方明珠，地址融安县融江北路19号；二、乙方自愿购买的商铺为3-07、3-08、3-15、8-01、8-27建筑面积为326.12平方米，以上面积以房产局最终确认为准；三、乙方购买的价格及付款方式，1、购买价格，销售单价为16000元／平方米，总价为5217920元；2、付款方式，A、定金3××0000元；B、房款，2013年9月15日前支付完房款总价50%，人民币为2608960元签署《商品房买卖合同》；C、剩余房款人民币为2608960元于办理完房产证3××天一次性付清；四、违约责任，1、乙方不按约定时间付款视为乙方违约，超出付款日期7日内的甲方则按20000元／天收取违约金，超出付款日期7天则认定乙方放弃所认购的物业，本协议书自动解除，甲方有权将该物业另行处置，并不予以退还所交所有款项；2、……。”该协议签订后，经双方协商一致于2013年9月15日签订了《商铺购买协议补充协议》，约定对《商铺购买协议》部分条款进行修改和补充，主要内容如下：一、对商铺购买协议第三条补充协议，1、购买价格，销售单价为16000元／平方米，总价为5217920元，按房产局最终确认面积核准；2、房款于2013年9月17日前支付完房款总价的50%；二、对商铺购买协议第四条补充协议，乙方支付完房款总价的50%当日起，甲方须在2013年10月3××日前办理好商铺的房产证以及所有相关手续，逾期未办理好甲方则按20000元／天支付给乙方作为赔偿金，逾期15天未办理好，甲方须退还乙方预交的房款，并向乙方支付预交房款的双倍作为赔偿金，本协议书自动解除。上述协议签订后，李淑芬按照协议约定支付了曾启文、冯立帅购房款总价50%后，曾启文、冯立帅于2013年10月12日到宝龙公司处代李淑芬交纳了配图费、现房抵押手续费等款项及缴纳契税，由该公司负责为李淑芬办理缴纳契税及房产权证事宜，2013年11月11日融安县房产管理局出具房产权证书，当日宝龙公司通知李淑芬，次日李淑芬办理交接手续并领取房产权证。李淑芬认为曾启文、冯立帅未能够按照协议约定在2013年10月3××日前办理好房产证已经构成违约，逾期12天，所以支付曾启文、冯立帅剩余房款2608960元时扣减了240000元作为违约金，曾启文、冯立帅认为违约的原因在于李淑芬，且违约金过高，李淑芬不应当从剩余房款中扣减240000元作为违约金。另查明，本案涉诉商铺3-07、3-08、3-15、8-01、8-27在融安县房产管理局确认的建筑面积为323.58平方米，与双方签订《商铺购买协议》约定的建筑面积326.12平方米，两者相差2.54平方米。曾启文、冯立帅起诉请求判令：李淑芬依约支付购买商铺欠款240000元，逾期利息16640元，共计256640元。一审法院审理认为：综合归纳本案双方的诉辩理由，本案的争议焦点是：一、哪方当事人存在违约？二、双方约定的违约金是否过高？三、李淑芬是否欠曾启文、冯立帅购买商铺款及具体数额？四、曾启文、冯立帅诉请利息的依据是否充分？针对争议焦点一，曾启文、冯立帅与李淑芬签订的《商铺购买协议》及《商铺购买协议补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。依法有效成立的合同，当事人应当按照合同约定全面、适当地履行自己的义务。李淑芬按照合同约定支付曾启文、冯立帅总购买商铺款的50%即2608960元后，曾启文、冯立帅按照合同约定履行部分义务后，由于双方对于缴纳契税约定不明，直至2013年10月12日李淑芬叫曾启文、冯立帅到宝龙公司处缴纳契税，由宝龙公司负责为李淑芬办理契税及房产证事宜。根据合同的相对性原则和诚实信用原则，曾启文、冯立帅应当按照合同约定在2013年10月3××日前办理好商铺的房产证以及所有相关手续，但是融安县房产管理局出具涉诉商铺的房产权证书的时间是在2013年11月11日，由于当日李淑芬已经知道办理好涉诉商铺的房产权证书，故2013年11月11日这天不应当作为逾期天数计算；对于曾启文、冯立帅认为宝龙公司在办理契税过程中李淑芬到税务机关要求减税导致办证时间拖延一个星期的理由，因其无法提供证据予以证实，该院对其理由不予采纳。曾启文、冯立帅已经逾期11天才办理好商铺的房产证以及所有相关手续，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任；针对争议焦点二，双方当事人在合同中约定对于逾期办理好房产证曾启文、冯立帅应按20000元／天支付给李淑芬作为赔偿金，根据双方当事人的真实意思表示该赔偿金实质为违约金。现在曾启文、冯立帅认为双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案的具体情况，该院认为对于逾期办理好房产证按20000元／天计算违约金过高，酌定违约金应以李淑芬已经支付给曾启文、冯立帅的购房款总数4977920元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，逾期11天的违约金为34071.1元（4977920元×5.6%×4÷360天×11天）；针对争议焦点三，根据双方当事人约定涉诉商铺的面积以融安县房产管理局确认的建筑面积323.58平方米为准，以16000元／平方米计算，涉诉商铺的总价格应为5177280元，李淑芬已经支付了4977920元，尚欠曾启文、冯立帅199360元，扣减曾启文、冯立帅应当赔偿李淑芬的违约金34071.1元，李淑芬还应当支付曾启文、冯立帅商铺款项共计165288.9元；针对争议焦点四，由于曾启文、冯立帅违约的行为导致李淑芬在支付剩余款项时依约自行扣减违约金，李淑芬的行为并无不当，但是在曾启文、冯立帅起诉至该院后，经该院依法适当减少双方约定的违约金才确认李淑芬尚欠商铺款项，现在曾启文、冯立帅要求李淑芬支付从2013年12月12日起至起诉之日止尚欠商铺款项的利息，有违公平原则，故该院对曾启文、冯立帅要求李淑芬支付尚欠商铺款项的利息的主张不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、李淑芬支付曾启文、冯立帅商铺款项共计人民币165288.9元；二、驳回曾启文、冯立帅其他诉讼请求。本案受理费5150元，由曾启文、冯立帅负担1544元，李淑芬负担3606元。上诉人李淑芬不服一审判决，上诉称：首先，涉诉商铺的房产证上出具的登记日期虽然是2013年11月11日，但上诉人实际接到领证通知并领到房产证的时间为2013年11月12日，这与双方约定的办证的最后期限事实上已逾期了12日，因此应当依逾期12天来计算被上诉人的违约金。其次，本案涉诉房产的价值为500多万元人民币。而本案的被上诉人应当支付的违约金仅为24万元，双方约定的违约金比例并未违反我国法律的相关规定，就双方交易的房产价值而言违约金是不算过高，况且《商铺购买协议补充协议》中的20000元／天应该是赔偿金。一审法院不应当依《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定擅自减少被上诉人违约金的赔偿数额。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，因而作出了错误的判决，请二审法院：一、撤销广西壮族自治区融安县人民法院（2014）融安民二初字第92号民事判决，依法改判；二、一、二审诉讼费由两被上诉人承担。被上诉人曾启文、冯立帅答辩称：一审判决事实认定清楚，请二审法院维持原判。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实，两被上诉人没有异议，上诉人认为其扣减的240000元不是违约金，应为赔偿金。上诉人李淑芬在二审期间提交的证据材料：1、2013年9月17日与李明辉、潘月希、肖爱国分别签订的《借款协议》各1份、利息收条6张、上诉人2014年12月22日打印的中国农业银行金穗借记卡对账单1张，拟证明上诉人为积极履行合同，向他人借款23××万元用于支付购房款，每月需支付利息66000元；2、柳州银行的《个人借款／担保合同》3份、放款单3张、2013年11月17日上诉人与李明辉、潘月希、肖爱国分别签订的《借款协议》各1份，利息收条12张，2013年12月12日与李明辉、余翠云分别签订的《借款协议》2份、利息收条3张，拟证明因上诉人未按期办好房产证，上诉人原本可于2013年11月得到柳州银行的贷款，以用于偿还2013年9月17日的民间借贷并支付剩余购房款的逾期利益落空，在2013年12月11日才得到银行贷款365万元，2014年3月17日得到贷款120万元，导致导致上诉人须于2013年11月17日通过继续签订《借款协议》的方式对2013年9月17日的借款展期，每月仍需支付利息66000元，并另需于2013年12月12日继续通过民间借贷筹款120万元用于支付剩余的50%购房款，该120万元每月需支付利息48000元。银行的贷款每月只需承担5‰的利息，而民间借贷需负担40‰的利息，因为被上诉人逾期办证，导致上诉人对于前期的23××万元借贷多余负担了1个月的利息差（54500元／月），以及后期120万元借贷多余负担了4个月的利息差（42000元／月），即因上诉人逾期办证，上诉人遭受的直接损失为222500元。被上诉人曾启文、冯立帅在二审期间没有新证据提交。经组织双方质证，两被上诉人对上诉人提交的证据材料不认可，理由为：1、这些证据都是一审前产生的，应该于一审期间提交。2、现在做生意的人互相之间的融资是经常的事情，不知道本案借款用途。3、借款协议中有的出借人是国家机关工作人员，不太可能有那么多钱出借。此外，购买门面多少钱上诉人自己心里有数，像上诉人所说的借了那么多社会资金，应该是着急办理房产证，宝龙公司也和上诉人当面说了要其当天交税款，是上诉人自己拖了一个多月。融资那么高的利息上诉人就不应该拖那么久去交税。本院对当事人所提交证据材料及所争议事实的分析和认定：判断违约金是否过高应以是否过分高于实际损失为衡量标准，两被上诉人作为主张违约金过高的违约方，应首先对本案违约金是否过分高于实际损失承担举证责任。在两被上诉人未能提供充分证据证实双方约定的违约金过分高于实际损失的情况下，上诉人作为非违约方主张违约金合理所提供的证据，真实、合法，能相互印证，两被上诉人不予认可但未提出足以反驳的相反证据，本院予以采纳。上诉人所提交的证据可以证明上诉人在合同签订后，积极按照双方的合同约定履行了义务，并因两被上诉人逾期办理房产证，未能在预期时间得到银行的贷款，遭受了实际损失。至于损失的多少，从上诉人所提供的证据看，其损失主要是：1、原本预计在2013年11月可用于归还前期23××万元民间借贷的银行贷款到2013年12月才放款，故对该23××万元存在民间借贷的高利息与其所获银行贷款利息之间的1个月利息差；2、因未及时得到贷款而产生的后续120万元民间借贷的高利息与其所获银行贷款利息之间的4个月的利息差。对于民间借贷的利息，依《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条之规定，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的，超出部分利息不予保护。故上诉人在本案中支付的利息超出同期贷款利率四倍的部分不宜作为其实际损失予以计算。一审认为同期贷款利率为5.6%，双方对此无异议，本院仍将5.6%作为计算依据。上诉人借款23××万元每月可作为损失计算的利息（按同期银行贷款利率四倍计算）应为：23××0000元×5.6%×4÷12月=42933元，后续借款120万元每月可作为损失计算的利息（按同期银行贷款利率四倍计算）应为：1200000元×5.6%×4÷12月=22400元。上诉人与柳州银行的《个人借款／担保合同》约定的贷款利率为每月5‰，则23××万元每月的利息为11500元，120万元每月的利息为6000元，民间借贷与银行贷款的利息差额损失为：（42933元-11500元）×1月＋（22400元-6000元）×4月=97033元。关于上诉人就一审查明事实所提异议，一审认为双方在合同中约定的20000元／天系对违约金计算标准的约定，符合合同文义，上诉人认为系赔偿金的计算标准，理由不足，不能成立。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人在合同签订后，积极按照双方的合同约定履行了义务，并因两被上诉人逾期办理房产证，遭受了97033元的直接实际损失。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：双方约定的违约金是否过高而需要调整？按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定被上诉方应于2013年10月3××日前办理好房产证，逾期未办理好应按20000元／天支付违约金（逾期15天未办理好，两被上诉人须退还已预交的房款，并向上诉人支付预交房款的双倍作为赔偿金，协议自动解除），融安县房产管理局于2013年11月11日出具房产证，则逾期办证的天数应为12天，按合同约定的违约金应为：20000元／天×12天=240000元。该违约金的数额已明显高于上诉人自己举证证明的、可依法予以保护的97033元损失的13××%即126142元，一审认为应对本案违约金予以调整，并无不当，本院予以维持。对于调整后的违约金的具体数额，根据上诉人举证证实的实际损失，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定将本案违约金调整为上诉人已举证证实的实际损失97033元的13××%即126142元。一审以上诉人已支付给两被上诉人的购房款总数4977920元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，认定逾期11天的违约金为34071.1元，与当事人的实际损失相差较大且依据不足，本院予以纠正。本案购房总款为5177280元，上诉人已支付4977920元，扣减违约金126142元，上诉人实际还应支付的购房款应为73218元。综上所述，一审判决基本事实认定清楚，但对违约金的调整方式依据不足，本院根据上诉人李淑芬在二审期间补充提交的证据查明的事实依法予以改判，一审判决不属于错案。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区融安县人民法院（2014）融安民二初字第92号民事判决第二项；二、变更广西壮族自治区融安县人民法院（2014）融安民二初字第92号民事判决第一项为：李淑芬向曾启文、冯立帅给付商铺款项共计人民币73218元。一审案件受理费5150元（被上诉人曾启文、冯立帅已预交）、二审案件受理费3606元（上诉人李淑芬已预交），合计8756元，由上诉人李淑芬负担2297元，被上诉人曾启文、冯立帅负担5755元，被上诉人曾启文、冯立帅已预交但不足的605元，直接从李淑芬应向曾启文、冯立帅给付的73218元中予以扣除。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 刘慕祥审 判 员 古龙盘审 判 员 宾修清二〇一五年四月十三日代书记员 李思思 来源：百度“”