���2015）习民商初字第60号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-12
案件名称
鲁惠君诉被告张小平、范晓姗租赁合同纠纷一案民事一审判决书
法院
习水县人民法院
所属地区
习水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲁惠君,张小平,范晓姗
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条
全文
贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2015）习民商初字第60号原告鲁惠君，女，汉族，湖南省安乡县人，住湖南省安乡县安丰乡，现住习水县东皇镇府东路黑桥联社。委托代理人李定洪，贵州黔北律师事务所律师。委托代理人张金龙，贵州黔北律师事务所（实习）律师。被告张小平，男，汉族，贵州省习水县人，住习水县东皇镇大榜村中心组。被告范晓姗���女，汉族，贵州省习水县人，住习水县隆兴镇马临街道。原告鲁惠君诉被告张小平、范晓姗租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员袁中权独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁惠君及其委托代理人李定洪、张金龙，被告张小平、范晓姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告之夫周敏于2014年4月5日与牟家俊、田野峰、袁付华签订《商场租赁合同》，以122850.00元的租金，租赁牟家俊、田野峰、袁付华合伙租赁二被告所有的位于习水县东皇镇府西路“红城天街”小区内的“习水县童城天街儿童商场”的A3、A4区域来开设“快乐星汉堡”。在原告夫妇装修完毕开业后，二被告以牟家俊等人没有向其交付租金为由干扰原告正常经营，逼迫原告分别于2014年7月18日和8月18日共向二被告交付20520.00元租金，二被告向原告出具书面《承诺》：将上述商场区域继续租赁给原告使用，租赁期限五年，在原告与牟家俊等人之间的租赁合同纠纷未终结之前按月支付租金。可租金交付后，二被告仍然继续干扰原告，时而断水、时而断电，甚至于2014年10月1日强行将原告的经营设施毁坏。二被告又将该区域租赁给他人进行经营，导致原告无法正常经营，给原告造成了巨大经济损失。故原告诉至本院，要求判决：1、解除原告和被告于2014年7月18日签订的《承诺》；2、二被告赔偿原告损失238865.00元；3、本案诉讼费由被告承担。被告张小平、范晓姗辩称：1、原告未按《承诺》的约定支付租金，原告违约在前；2、被告在拆除原告店内设施前通知了原告，是在取得原告同意后才拆除的；3、在被告与牟家俊之间的租赁合同被人民法院判决解除后，原告与牟家俊之间签订的合同即丧失了履行基础，原告因装修造成的损失已经造成，被告拆除店内设施没有对原告造成额外损失。综上，原告违约在前，拆除店内设施前取得原告同意，故不应由二被告向原告赔偿任何损失。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、鲁惠君身份证复印件。证明原告鲁惠君的诉讼主体资格。2、鲁惠君之夫周敏和牟家俊、田野峰为代表的“习水县童城天街儿童商场”于2014年4月5日签订的《商场租赁合同》及该商场营业执照、牟家俊身份证复印件。证明原告夫妇租赁牟家俊、田野峰、袁付华共同合伙经营的“习水县童城天街儿童商场”A3、A4区域，租期为三年，租金第一年为122850.00元，且本纠纷的发生是在租赁期限内。3、被告张小平、范晓姗向原告出具的《承诺》、收取原告租金的《收条》。证明两被告同意将A3、A4区域继续租赁给原告使用，租期为五年，并按月支付了两个月租金共20520.00元。4、被���张小平、范晓姗于2014年10月1日干扰、拆除、毁坏原告经营设施的现场录音录像光碟。证明张小平、范晓姗在原告租赁期限内，故意损坏原告经营设施的现场情况，让原告不能正常经营。5、被告损坏原告的经营设施后，强行将原告租赁的A3、A4区域租赁给他人经营的现场照片。证明被告毁坏原告经营场所后租赁给他人经营的事实。6、被告毁坏原告经营场所给原告造成的损失证据（包括装修合同、装修明细、效果图、水电保证金收据，发光字费用，喷绘广告费用等）。证明原告损失340286.00元，分别由剩余租金61390.00元、被告重复收租20520.00元、水电保证金3000.00元、门面装修费198800.00元、招牌发光字12886.00元、喷绘广告36595.00元、桌椅10870.00元、酒店设备和空调29161.00元，其中剩余租金牟家俊等已退还，桌椅、酒店设备和空调未损坏，故原告只诉请被告赔偿损失为238865.00元。被告质证意见为：1、对原告提供的证据真实性有异议；2、原告鲁惠君2014年9月18日后就未支付房租，原告是在出具《承诺》之前装修好的，损失已经造成，损失应由牟家俊承担；故原告损失不应由被告赔偿，被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、被告和牟家俊签订的《商铺租赁合同》，证明该商场此前是租赁给案外人牟家俊经营的。2、（2013）习民商初字第42号民事判决书，证明2013年10月17日习水县人民法院判决解除了被告和案外人牟家俊签订的《商铺租赁合同》。3、（2014）遵市法民三终字第129号民事判决书，证明案外人牟家俊不服（2013）习民商初字第42号民事判决，上诉至遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院于2014年4月15日判决驳回上诉，维持原判。4、2014年4月被告张小平、范晓姗禁止原告装修的录音录像光碟及相片四张，证明��2014年4月被告张小平、范晓姗曾告知过原告在遵义市中级人民法院民事判决作出之前，禁止原告装修的事实。5、被告代为交电费和水费票据，证明被告没有断水断电，没有干扰原告正常经营。6、被告与罗太林短信记录，证明原告口头同意不再租赁房屋了。7、相片六张，证明2014年10月1日原被告双方均在现场，但原告不提交纳房租，只是不让拆除房屋。8、原告鲁惠君于2014年7月18日向被告出具的《承诺》，证明原告未按其承诺在与牟家俊纠纷处理完毕后与被告签订正式合同，原告违约在前。原告对被告提交的证据质证意见为：1、对第1、2、3组证据真实性无异议，牟家俊的转租是合法有效的；2、对第4组证据没有说明是否已经解除合同；3、对第5组证据真实性无异议，原告的租金没有到期，被告是实施侵权行为；4、对第6组证据是案外人罗太林的意思表示，不能��为原告意思表示；5、对第7组证据不能达到被告证明目的。经庭审质证，本院认定原告提交的鲁惠君身份证复印件，鲁惠君之夫周敏和牟家俊、田野峰为代表的“习水县童城天街儿童商场”于2014年4月5日签订的《商场租赁合同》及该商场营业执照、牟家俊身份证复印件，被告张小平、范晓姗向原告出具的《承诺》、收取原告租金的《收条》，现场照片，被告提交的被告和牟家俊签订的《商铺租赁合同》，（2013）习民商初字第42号民事判决书，（2014）遵市法民三终字第129号民事判决书，原告鲁惠君于2014年7月18日向被告出具的《承诺》等证据对方当事人对其真实性不持异议，来源合法，与本案具有关联性，本院采信上述证据，作为认定本案事实的依据。对于原、被告双方提交的其余证据的证明效力及采信情况，本院在本判决的论理部分予以评判。经审理查明：2010年10月29日，被告张小平和被告范小珊之夫肖仙佐与案外人牟家俊签订《商铺租赁合同》，将其所有的位于习水县东皇镇五星路红城天街商业广场第二层685平方米的商铺（包含本案原告承租的区域）出租与牟家俊经营。后牟家俊未按约支付租金，被告于2013年向本院起诉，本院于2013年10月17日作出（2013）习民商初字第42号民事判决书，判决书载明：一、解除原告张小平、肖先佐与被告牟家俊于2010年10月29日签订的位于习水县东皇镇五星路红城天街商业广场第二层B号面积额为685平方米的《商铺租赁合同》，限期于本判决生效后立即将该租赁房屋交归原告管理使用；……。后牟家俊不服本院判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2014年4月15日作出（2014）遵市法民三终字第129号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年4月5日，原告之夫周敏与牟��俊、田野峰为代表的习水县童城天街儿童商场签订《商场租赁合同》。合同约定：原告以年租金122850.00元租赁童城天街儿童商场拥有使用权、出租权的童城天街儿童商场A3、A4区域共计227.5平方米用于开设西式快餐餐厅；租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止。同月12日，周敏与刘聪签订《门面装修合同》。该合同约定的工程地点为红城天街二楼，装修期为同月15日至31日，装修工程价款为包工包料共计198800.00元。装修合同签订后，刘聪按照与周敏的约定进场施工。二被告得知该情况后，与所在社区工作人员一道前往施工现场阻止原告的装修施工，并告知原告该房屋的所有权人为被告张小平，其与牟家俊的租赁合同纠纷正在诉讼过程中。一审已判决解除张小平与牟家俊签订的租赁合同，因牟家俊不服一审判决，上诉到遵义市中级人民法院，二审正在审理。如原告不��劝阻继续装修，所造成的装修损失二被告不承担赔偿责任。二被告离开现场后，原告继续对租赁的房屋进行装修，并为在租赁屋内开设“快乐星汉堡”制作了发光字招牌、喷绘广告、灯箱，置办了桌椅、空调和所需设备。自同年5月1日起，“快乐星汉堡”开始营业。同年7月18日，被告张小平、范晓姗以自己是出租屋业主，与牟家俊签订的商铺租赁合同已经二审法院判决解除为由，找原告协商相关事宜。经原、被告双方协商，两被告于2014年7月18日向原告出具了《承诺》，《承诺》载明：“我承诺将童城天街商铺（红城天街一号楼B单元区）快乐星汉堡所承租区域，使用面积189.6平方米，公摊面积37.9平方米，共计228平方米，租予鲁惠君自行使用，租期五年，租金每平方米45元／月。介于鲁惠君与牟家俊未解除合同期间，按每月付房租。合同争议解除后，鲁惠君与我方签���租赁合同，租赁期限不变、租金不变。如因房东原因造成鲁惠君不能经营，由房东负责。承诺人：张小平、范晓珊”。原告亦同时向被告出具《承诺书》，《承诺书》载明：“我承诺在与牟家俊纠纷期间，房屋租赁费按每月45元每平方米支付给房东。期间产生的税费、物管费、水电费用由本人全部支付，与房东无任何关系。如有违法行为造成的损失由本人承担。待与牟家俊处理完合同纠纷后，与房东签订正式合同。纠纷未解决期间，按每月支付。如果期满一年，按每年10%递增，期限五年，递增条件为每年的基础上递增10%。时间按签订时间2014年7月18日起。如不按上述执行，后果自负。承诺人：鲁惠君”。同日，原告向二被告交纳租金10260.00元，被告向原告出具《收条》一份，载明“今收到鲁惠君交来租金10260.00元，大写壹万零贰佰陆拾元，时间从2014年7月18日至2014年8���17日止。收款人：张小平、范晓珊”。2014年8月18日，原告又向二被告交纳租金10260.00元，被告张小平又向原告出具《收条》一份，载明“今收到周敏交来红城天街商铺房租费10260.00元，大写壹万零贰佰陆拾元整，时间从2014年8月18日至2014年9月17日止。收款人：张小平”。自2014年9月18日后，原告未再向二被告支付房屋租金，亦未与二被告签订双方所称的正式房屋租赁合同，“快乐星汉堡”也未营业。2014年10月1日，二被告以原告未交纳房屋租金为由，前往原告所承租的商场区域，将原告为经营“快乐星汉堡”置办的动产设施、设备搬出交付原告；对其装修于被告房屋上的附属物予以拆除。在拆除过程中，原告也未提出要交纳房租继续租赁，但阻止被告撤除，双方产生纠纷。经习水县公安局城东派出所出警调解未能达成一致意见，后原告持诉称理由诉来本院。另查明：（2014）遵市法民三终字第129号《民事判决书》生效后，牟家俊已将原告向其交纳的剩余租金61390.00元和水电保证金3000.00元退还原告鲁惠君。本院认为：本案的争议焦点为：一是原、被告双方之间相互出具的《承诺书》是否具有合同性质？《承诺》是否应予解除？二是被告拆除原告“快乐星汉堡”设施、设备的行为是否构成侵权？给原告造成了多少损失？是否应承担民事赔偿责任？对于第一个争议焦点，本院认为双方所作《承诺书》，实质是对二被告房屋如何租赁为内容而形成的要约和承诺，该要约和承诺已达成合意，符合承诺生效时合同成立的要件，双方基于《承诺》和实际履行的事实而形成租赁合同关系，其合同内容不违反法律强制性规定，应为有效。按原、被告双方合同约定，和房租收条载明内容证明的合同履行方式，房屋是按月租赁，房租支付后使用��屋。2014年9月18日，原告未向二被告履行交纳房租的义务，同年10月1日，二被告将租赁房屋收回，并将原告的经营所购置的动产设施、设备撤除，交付给了原告。因此合同双方均以行为表示合同解除，终止履行。本案原告再诉请解除原告和二被告于2014年7月18日签订的《承诺》的请求，已无实际意义，本院不再评判。对于第二个争议焦点，本院认为，原告对“快乐星汉堡”进行装修，是基于其与牟家俊签订的房屋租赁关系产生的。原告在于牟家俊签订租赁合同前，二被告就与牟家俊因双方的租赁合同产生诉讼，一审法院已判决解除双方的租赁合同。原告在装修的过程中，二被告已向原告明确告知其与牟家俊的诉讼请求及理由、一审的判决结果和二审的诉讼情况，并向原告阐明在诉讼期间该房屋不能装修及装修产生的法律后果。而原告不听劝阻继续装修，其装修费用��产生，与二被告无直接的因果关系。其次，原、被告基于前述形成的租赁合同关系依约履行两月后，原告未再遵守按月租金交纳后再使用房屋的约定，已构成根本性违约，即2014年9月18日至同年10月1日，原告未向二被告给付房屋租金。期间，原告经营的“快乐星汉堡“也未营业，表明原告在此期间，以自己的行为表示不再履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，二被告收回出租的房屋的行为，并不构成对原告合法权益的侵害，同时被告将原告购置用于经营的有使用价值的动产已交付原告，所撤除的是附着于被告房屋经撤除就失去价值的装修物，因此，被告的撤除行为并未给原告造成损害。另原、被告双方形成房屋租赁合同关系时对原告装修、装饰房屋的费用承担并无约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，二被告的行为不构成对原告物权的侵害，不应承担民事赔偿责任。在原告诉请二被告赔偿损失23865.00元中，二被告并未重复收取租金20520.00元，且牟家俊已将原告的剩余租金退还给原告；原告交纳给牟家俊的水电保证金3000.00元，已由牟家俊退还与原告，与二被告无直接的因果关系；综上，原告诉称事实和理由均不成立，对其诉请，本院不予支持。为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告鲁惠君的诉讼请求。案件受理费2441.00元，由原告鲁惠君负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉正本一份、副本两份，并预交二审案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 袁中权二〇一五年四月十三日书记员 王 雷 微信公众号“”