（2014）绍嵊民初字第2109号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-25
案件名称
台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司与嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2014）绍嵊民初字第2109号原告：台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司。负责人：黄江，经理。委托代理人（特别授权代理）：李宏伟、张梦莎。被告：嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司。法定代表人：包建民，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：金满江。第三人：嵊州保罗大酒店有限公司。法定代表人：鲍军。原告台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司（以下简称：台信公司）与被告嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司（以下简称：尊爵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法由审判员王健民适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行审理。后因被告依法申请追加嵊州保罗大酒店有限公司（以下简称：嵊州保罗公司）为第三人，本院于2014年12月8日转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年1月13日再次公开开庭进行了审理。原告台信公司的委托代理人李宏伟、被告尊爵公司的委托代理人金满江两次均到庭参加诉讼，第三人嵊州保罗公司的法定代表人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台信公司诉称，2013年9月1日，原告和被告签订了关于原告位于嵊州市官河南路158号5楼的《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限共壹年，出租方从2013年9月1日起将出租房屋交付给承租方使用，至2014年8月31日收回；壹年租金共贰佰零捌万元，一次付清…。后经原告多次以各种方式催讨租金、要求腾房，被告均予不理，至今无果。故原告要求依法判令：1、被告尊爵公司支付原告租金208万元，并按每天5698.63元（208万元／365天）支付逾期腾房的房屋占有使用费至实际腾房日止。2、被告尊爵公司立即腾空所出租的房屋并交还原告。3、本案诉讼费由被告承担。被告尊爵公司答辩称，1、原、被告双方之间从未签订过租赁合同，双方之间不存在租赁关系。原告在本案中提供的租赁合同是被告股东因公司设立需要向有关部门办理证照而签订的形式上的合同，并没有真正履行。实际履行的租赁合同应该是第三人嵊州保罗公司与被告之间签订的租赁合同。2、原告提交的合同是双方之间形式上订立的合同，由第三人操作完成，原、被告双方并没有实际参与。3、从情理上分析，被告从事餐饮娱乐行业不可能签订租期只有一年的租赁合同，一年也不可能收回投资。原告也明知是形式合同，而不是真实履行的合同。4、嵊州保罗公司与原告在2010年5月18日签订了嵊州市世贸广场酒店房屋买卖合同，包含了主楼和涉案的房屋，也就是新国商的5楼，总计价款8377.3881万元，并且嵊州保罗公司已经支付了原告7000万的购房款。根据我国有关法律，双方签订的买卖合同自合同成立就生效，而且原告已经在2009年4月9日将上述房屋全部交给嵊州保罗公司使用和占有，也就是说嵊州保罗公司实际上就是涉案房屋的实际产权人，已经取得了房屋所有权，虽然部分房产没有办理过户手续，但并不影响嵊州保罗公司的权利。根据最高院关于买卖合同的司法解释36条规定，买受方已经支付了75%的款项，出卖方是不能主张解除合同索回房屋所有权。嵊州保罗公司与吴xx在2012年1月18日签订了涉案房屋的租赁合同，按照双方的约定吴xx已经支付了1000万元的租金；2013年6月吴xx与被告公司的股东达成转让协议，将涉案房屋五楼的租赁合同及有关设备转让给6个股东。嵊州保罗公司也同意转让。因为办理证件需要，嵊州保罗公司要求原告与被告签订了形式上的租赁合同即本案原告提供的合同。综上，要求法院确认被告与第三人嵊州保罗公司签订的租赁合同有效，驳回原告的诉讼请求。原、被告为证明自己的所主张的事实，分别向本院提交了证据并对对方的证据进行了质证，现将双方的举证、质证及本院的认证意见阐述如下：证据1、原告提供的原告的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明及被告的工商登记基本情况、组织机构代码证各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告经质证没有异议。本院的认证意见为：对该组证据的证明力予以认定。证据2、原告提供的证号为浙嵊房权证嵊字第××号的房产证及证号为嵊州国用（2013）第xxxxx号的国有土地使用证、房屋租赁合同各一份，证明案涉的嵊州市官河南路xxxx号的房产系原告所有，2013年9月1日原告与被告约定将该房屋出租给被告，年租金为208万，租期从2013年9月1日至2014年8月31日及原、被告之间存在租赁关系等事实。被告的质证意见：租赁合同是复印件，所有的签字都是马某所为，当时只是为了办证需要而制作的形式合同，并不是双方实际履行的合同；合同上的签订时间为2013年，事实上被告的公章到2014年才办理出来，故上面的公章都是后来才补上去的。对产权证的真实性没有异议，但是认为房屋已经转让给了嵊州保罗公司，嵊州保罗公司已经取得了实际的产权。本院的认证意见为：将该组证据作为本案认定有关事实的证据予以收集。证据3、原告提供的2014年8月25日原告委托的律师李宏伟、林红月致被告公司的律师函、邮政速递物流快递单寄件人联、快件送达流程跟踪信息各一份，证明原告通过律师向被告催讨涉案房屋租金208万元，原告律师在2014年8月27日寄出律师函后，被告公司已经在2014年8月28签收；说明原告已经尽到了催讨义务的事实。被告的质证意见：律师函确实收到过，但与本案没有关系，因为被告不欠原告款项，故达不到原告的证明目的。本院的认证意见为：将该组证据作为本案认定有关事实的证据予以收集。证据4、原告提供的售许字（2010）第003号商品房预售证一份及销售不动产统一发票6张，证明2010年1月20日嵊州市建设局批准原告对其开发建设的嵊州市世贸广场兴盛街1018号房屋可以公开预售；嵊州保罗公司支付给原告的7000万元售房款是主楼的价款，并非本案诉争房屋的价款。被告的质证意见：第三人支付7000万元的价款事实，但合同已经约定主楼和附楼是一起卖的，故7000万元的价款是购买主楼和附楼的价款，而不是原告所说的仅是购买主楼的价款，故达不到原告的证明目的。本院的认证意见为：将该组证据作为本案认定有关事实的证据予以收集。证据5、原告提供的台州市台信房地产开发有限公司与第三人嵊州保罗公司于2014年6月16日订立的协议书一份、（2014）绍嵊执异字第12号执行裁定书一份及商品房买卖合同六份，证明第三人支付给原告的7000万元的购房款是购买保罗大酒店1-26层的房款，不包括现在讼争的大卖场五楼的房款；2010年5月18日签订的购买大卖场五楼的合同只是一个预定合同，不是正式合同；原告已经与第三人在2014年6月16日解除了该份合同；为此原告对法院的查封该处房产的行为提出了执行异议。被告的质证意见为：对协议书的真实性有异议，双方之间是否真正解除有疑问，解除前双方也没有通知被告，损害了作为承租方的被告的利益；同时该协议书反而能证明2010年5月18日原告与第三人签订了房屋买卖合同并已将房屋交付第三人实际使用，更进一步证明原告与被告之间的所谓租赁合同只是形式上的合同。对执行裁定书的真实性无异议，但已经失去了法律效力，因为权利人嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司已经提起诉讼。对六份商品房买卖合同真实性无异议，但这是为办证需要而存档的合同，不影响原告与第三人在2010年5月18日签订的合同的效力。本院的认证意见为：将该组证据作为本案认定有关事实的证据予以收集。证据6、被告提供的台州市台信房地产开发有限公司与嵊州保罗公司于2010年5月18日签订的嵊州世贸广场酒店房屋买卖合同一份，证明原告将嵊州保罗公司的主楼、附属楼及诉争的房屋即大型超市的5楼，以8377.3881万元的价格卖给嵊州保罗公司及上述房产已经在2009年4月9交付给嵊州保罗公司使用等事实。证据7、中国工商银行的特种转账借方凭证八份，证明嵊州保罗公司向原告支付了7000万元的购房款。原告的质证意见为：1、对买卖合同的真实性没有异议，但认为该合同系预定合同，不是正式的商品房买卖合同，而且原告已经同第三人解除了本案讼争房屋的买卖预约。2、对7000万元的转账发票的真实性没有异议，但对关联性有异议，该款只是预售的房价款。双方关于买卖酒店有另外的合同，房价是8000多万元，而不是被告说的5000多万元，这可以从后来原告在房屋登记部门开具的不动产的专用发票予以证实。本院的认证意见为：对证据6、7的证明力予以认定。证据8、被告提供的杭州保罗酒店管理集团股份有限公司、嵊州保罗公司同吴xx在2012年1月18日签订的房屋租赁合同一份，证明杭州保罗酒店管理集团股份有限公司、嵊州保罗公司将位于嵊州市官河南路xxx号国商购物城五层的房屋出租给吴xx用于开设ktv，年租金为208万元，租赁期限为2012年7月1日至2022年6月30日止的事实。台州银行出具的对账单及浙江泰隆商业银行的专用凭证各两份，证明吴xx已经支付了1000万元租金给嵊州保罗公司。吴xx、杭州保罗酒店管理集团股份有限公司、嵊州保罗公司与被告三方在2014年3月25日签订的转让协议及吴xx在2014年3月25日出具的收条各一份，证明吴xx将位于嵊州市官河南路xx号国商购物城五层的房屋的租赁权利义务转让给被告，由被告来受让与杭州保罗酒店管理集团股份有限公司、嵊州保罗公司之间的租赁合同权利义务，转让款为1500万及吴xx已经收到了被告支付的租赁款、财产转让款1500万元等事实。原告的质证意见为：对租赁合同、转让协议、台州银行对账单、收条的真实性无法确认，且与本案没有关联性。浙江泰隆商业银行的专用凭证是复印件，不同意质证。本院的认证意见为：将该组证据作为本案认定有关事实的证据予以收集。证据9、被告提供的嵊州市工商行政管理局在2013年9月24日出具的（嵊工商）名称预核内（2013）第9xxxx号企业名称预先核准通知书及嵊州市公安局在2014年3月21日出具的被告公司的刻制公章委托单一份，证明被告公司的公章在2014年3月21日后才可以使用的事实。原告的质证意见为：均是复印件，不予质证。本院的认证意见为：对该证据的真实性予以认定。证据10、被告提供的原告与包建民在2013年9月1日签订的房屋租赁合同（复印件）一份，从卫生监督所、食品药品监督所提取的原告与包建民在2013年9月1日签订的租期为2年、年租金为208万的案涉房屋的房屋租赁合同（复印件）二份及三份租赁合同原件，证明三份合同的原件在被告处，而原告提交的租赁合同系形式合同，是为了办证而出具。原告的质证意见为：盖有公章的多份合同，确实是因为被告要办理证件的需要，原告才帮其盖章的，且合同上对租期为1年、租金208万元约定明确、清楚。对于食品药品监督局出具的和被告的自留件均系复印件，不同意质证。卫生监督所出具的租赁期限为2年的这份合同是复印件，而且上面的公章显然不是原告的公章。本院的认证意见为：将该组证据作为本案认定有关事实的证据予以收集。证据11、申请证人作证申请书，依被告的申请，本院依法准许证人马某到庭作证。马某到庭陈述：其原系嵊州保罗公司的办公室主任。原告在本案中提供的租赁合同系被告为办证需要，由其制作填写，包括被告的法定代表人的签名都是其一手所为，填写好后去原告处盖章。现在原告在本案中提供的合同系复印件，是原告的办公室主任复印好后，再由证人去被告处补盖了章。原告的质证意见为：证人只是一个经办人，租赁合同的具体条款是原、被告双方的真实意思表示，经协商后订立的，而不是被告方所陈述的是为办证的需要。本院的认证意见为：对证人马某具体经办了本案原告所提供的租赁合同的起草、盖章事项等事实予以认定。证据12、被告提供的（2015）绍嵊执异初字第1号合议庭组成人员告知书一份，证明嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司已经就执行异议提起诉讼。原告的质证意见为：对合议庭组成人员通知书真实性有异议，因为从来没有收到过该份副本。本院的认证意见为：对该通知书的真实性予以认定。第三人嵊州保罗公司未向本院提交证据。根据上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：台州市台信房地产开发有限公司系房地产开发企业，其开发建设了嵊州·世贸广场（酒店）商品房屋，该房屋经嵊州市建设局2010年1月20日颁发的售许字（2010）第003号商品房预售证批准可以公开预售；该公司于2010年5月18日与第三人嵊州保罗公司订立一份《嵊州·世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》，将26层酒店主楼（其中第6层为设备技术层）和5层酒店裙房、大型超市楼上第五层的附属用房（即本案所涉的嵊州市官河南路xxxx号国商购物城5楼）和相关配套设施出卖给嵊州保罗公司。双方在合同中约定：酒店主楼和裙房项目结顶后，出卖人交付给买受人时房屋总价款为54309518元，由买受人支付；大型超市楼上第五层酒店附属用房的房屋按建筑面积计算，单价为每平方米1836元，总价款12964363元，由买受人支付；双方还就分期付款及利息的支付进行了约定；双方在该合同中明确，出卖人已于2009年4月10日将大酒店主楼和裙房房屋、大型超市楼上第五层的酒店附属用房经验收合格后交付给买受人。合同签订后，嵊州保罗公司已经在2013年1月15日支付原告购房款7000万元。原告收到款项后，已经就保罗大酒店的主楼的1-2、3-5、7-11、12-16、17-21、22-26层开具了六份发票，并与嵊州保罗公司签订了六份按有关主管部门要求制定的固定格式的《浙江省商品房买卖合同》，并办理了相应的产权过户手续，但案涉的大型超市楼上第五层的产权一直未办理过户。2012年1月18日，嵊州保罗公司以自己及杭州保罗酒店管理集团股份有限公司的名义与案外人吴xx签订了一份房屋租赁合同，将案涉的大型超市楼上第五层出租给吴xx开办ktv。双方约定出租方应当在2012年2月8日前将房屋交付给承租人，至2012年7月1日期间免收租金；租赁期限为2012年7月1日至2022年6月30日止，期满可以续租；前五年租金为每年208万元，后五年租金为222.56万元；承租人应当在2012年6月30日一次性支付两年的租金，以后租金每年一付，分别于该租赁年度开始前三十天付清；房屋装修费由承租人自理，期满后承租人可以将可拆除的设备和物品搬走，不可拆除部分归出租人所有；双方还对消防和维修养护责任、房屋变更和设立他项权利、违约责任、不可抗力及例外、争议解决方式等事项作了约定。合同签订后，吴xx支付嵊州保罗公司1000万元的租金。2014年3月25日，吴xx与被告公司、嵊州保罗公司订立一份转让协议，约定：吴xx将案涉房屋的租赁合同、租赁合同补充协议及开设ktv经营用的装饰装潢、设备设施等作价1500万元转让给被告，转让后由被告作为承租人继续履行合同，ktv内的装饰装潢、设备设施等财产全部归被告所有；嵊州保罗公司对吴xx与被告之间的转让予以同意。合同签订后，被告已经按约支付吴xx转让款1500万元。被告于2013年9月24日经嵊州市工商局《企业名称预先核准通知书》同意其企业名称为：嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司，后于2014年3月21日依法取得营业执照。被告在公司设立过程中，为办理有关证照的需要，在2013年9月1日以股东包建民的名义与原告签订过几份租期为1年或2年不等的房屋租赁合同，但合同上的签名及盖章均由嵊州保罗公司的办公室主任马某一手操办。原告曾凭借该合同，向被告发律师函，要求被告支付租金并返还房屋，但被告一直未予理会。在案件审理过程中，因第三人嵊州保罗公司未履行到期债务，本院依法查封了案涉的大型超市楼上第五层，在原告提出异议后，本院中止了对该房屋的执行。权利人已经提起执行异议之诉，目前案件正在审理中。另查明，2014年6月16日台州市台信房地产开发有限公司与第三人嵊州保罗公司签订协议，解除了双方于2010年5月18日签订的就案涉大型超市楼上第五层部分商品房的买卖协议。本院认为，台州市台信房地产开发有限公司与第三人嵊州保罗公司在2010年5月18日订立的《嵊州·世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，其内容未违反法律禁止性规定，属合法有效。第三人已经支付了合同总价款（包括分期付款的利息）75%以上的价款，且房屋也已经由第三人实际占有、使用，第三人将案涉房屋出租给案外人吴xx、吴xx在装修后经第三人同意将租赁权及房屋内的财产转让给被告，从而在第三人与被告之间实际形成的房屋租赁关系，均未违反法律规定，属合法有效。原告在本案中提供的原告与被告在2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》，非被告与原告双方真实意思的表示，原告已无权在2013年9月1日对案涉房屋进行出租，且该合同上约定的租赁期限为一年等内容显然不合常理。现被告已经合法地承租了案涉的房屋，故对台州市台信房地产开发有限公司与第三人在2014年6月16日就解除案涉房屋买卖合同的协议这一节事实，本院在本案中不作评判。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中原告无证据证明其与被告之间就案涉房屋存在房屋租赁关系，故对原告要求被告支付租金2080000元及房屋占有使用费、腾空房屋并交还原告的诉讼请求，本院依法不予支持。对被告辩称的其与第三人之间存在租赁关系、与原告之间不存在租赁关系并要求驳回原告诉讼请求的意见，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司要求嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司支付租金2080000元及房屋占有使用费、腾空房屋并交还原告的诉讼请求。案件受理费24168元，由台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费24168元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 王健民人民陪审员 楼月娥人民陪审员 倪越明二〇一五年四月十三日书 记 员 刘凯蓉附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。